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劉品妡

業務總監

2023/12/10

【開店商圈之調查與研究】
「店家聚集、消費者生活娛樂需求、交通便捷」形成商圈帶來人潮,而「人潮就是錢潮」。早期商圈是指由車站、廟埕、市場發展出來,新型態的商圈大部分是由百貨公司、商辦園區、風景區或學區發展出來,具有一定人潮前往休閒、遊憩或消費的區域。
而為什麼要做商圈分析呢?如何能讓新開張的店舖能夠有效的吸引前往消費,對於商圈的屬性一定必須清楚,知道來到店裡消費的是游移客或是重複到訪的顧客何種為多;開店創業本屬不易,然而想要持續經營且獲利更是一件更辛苦的任務。因此,建議在開店前評估做好準備,包括商品銷售的類型、商圈客層調查、商圈競品調查、交通環境 … 等等,依評估後再瞭解店舖位置預計營業額、人員配置與商品庫存,藉此試算出須達成多少營業額,有利於損益平衡之調整。
店舖如何有效的讓營銷與廣告效果最大化?首先要先確認店舖的所在位置是屬於何種商圈屬性?那商圈屬性如何區分呢?以店家為中心五百公尺內下作簡略區分:
【A 級商圈─流動性大且人潮最多的大型觀光商圈,又可分成以下幾種型態】
1、百貨商圈:以多家百貨公司為中心擴散出大範圍的商圈 ,例如:台北信義 & 西門商圈、台中一中商圈...等等。
2、商辦商圈:週間以辦公上班為主要消費人潮、周末則以逛街購物為主,例如:新北府中特區、台中廣三 … 等。
3、車站商圈:以搭乘大眾交通工具 ( 火車、捷運 & 轉運中心 ) 人潮為主,例如:台北車站商圈、桃園中平商圈… 等
4、廟埕商圈:以廟宇為信仰中心所產生人潮聚集,進而延伸出的商圈型態,例如:基隆廟口、新竹城隍廟、彰化鹿港商圈 …. 等。
5、市場商圈:早晨為傳統菜市場或是延伸至晚上轉變為夜市經營,例如:宜蘭羅東夜市、桃園大溪商圈、台中第二市場、高雄自強夜市 … 等。
6、景區商圈:因風景區等而演變延伸出獨立商圈,例如:台北淡水、新北九份、南投日月潭、屏東墾丁 … 等。
7、學區商圈:鄰近學區而延伸出的商店聚集地,例如:台北公館、台中逢甲、高雄新崛江 …等 。
上述所屬大型商圈,商圈面積達五百公尺以上,商圈人流量每日 2000 人以上,遊客類別以游移客層為主;周末假日人潮湧現,且多為非當地區域消費者 ( 多為外縣市 & 境外觀光客 ),此類型商圈多以餐飲小吃、服飾、鞋業、藥妝美容、觀光禮品或娛樂業為主 。
【B 級商圈 ─流動性中,人潮多的區域型消費商圈,以下簡略說明 】
1、批發商圈:多以特屬商品型態聚集的批發商圈,例如:台北後站 ( 飾品 )& 迪化街 ( 藥材 ) 、台中繼光電子街、高雄後驛 … 等。
2、車站商圈:以搭乘大眾交通工具 ( 火車、捷運 & 轉運中心 ) 人潮為主,例如:宜蘭礁溪車站、新竹內灣車站、彰化員林站前商圈… 等。
3、廟埕商圈:以廟宇為信仰中心所產生人潮聚集,進而延伸出的商圈型態,例如:新北新莊廟街、新北三峽清水、雲林北港商圈、豐原廟東 … 等。
4、市場商圈:早晨為傳統菜市場或是延伸至晚上轉變為夜市經營,例如:基隆仁愛市場、新北蘆洲市場、新竹東門市場、屏東東港 … 等。
5、景區商圈:因風景、古蹟、老街、公園等而演變延伸出獨立商圈,例如:新北平溪、台南赤崁商圈 & 神農街、南庄商圈 … 等。
6、學區商圈:鄰近學區而延伸出的商店聚集地,例如:台北師大商圈,中壢中原商圈、台中東海、台南成大商圈 … 等。
上述類型屬中型商圈,商圈面積達三百公尺以上,商圈人流量每日 1000 人以上,遊客類別以游移客層為主,周末假日人潮湧現,且多為非當地區域消費者 ( 多為外縣市 & 少許境外觀光客 ),此類型商圈多以餐飲小吃、文創、特色商品、五金雜貨或娛樂業為主 。
【C 級商圈 ─流動性低,屬於在地文化,人潮較穩定的小型商圈】
1、市場商圈:早晨為傳統菜市場或經營至午後開始營業的黃昏市場,例如:基隆安樂市場、台北晴光市場、花蓮吉安市場、嘉義東市場 … 等。
2、住宅商圈:多半延著省、縣市主要道路開立的商店,附近多有大型住宅區,例如:台北市延平北路 、台中沙鹿英才街、南投埔里中正路 … 等。
上述屬小型商圈,商圈面積達兩百公尺左右,商圈人流量每日 100 人以上,消費者多以當地住民客層為主。此類型商圈多以餐飲、房仲、藥妝、通訊、五金雜貨或生活相關服務業為主,平日人流高峰約為 07:00~09:00 、 11:30~13:30 、 17:00~20:00 三個時段。
考量不同的商圈型態,會有店舖的的租金、消費人口流量、消費屬性、銷售營業額、商品屬性、商品流動率、翻桌率與備貨量 ... 等不一樣的差異,除了餐飲業者比較不會有商圈型態的限制外,開店前一定要先作商圈調查才能確保店舖能夠長久經營!
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陳立婕

產品行銷專案經理

04/18 12:31

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劉威麟 知識長

nabi總知識長 / Mr. 6

2021/11/16

開咖啡店必賺公式:「第二層地圖」商機
註:雖然現在星巴克不再是唯一的大咖咖啡廳,此文依然有意義!
開咖啡店是很多人畢生的夢想。大家多多少少聽雜誌寫過這樣的創業故事:老王終於累積足夠的積蓄(和足夠的勇氣),辭掉工作,準備開一家屬於自己的咖啡小舖。老王開著車子繞了好幾條路,看到這條路上有星巴克,那條路上有丹堤…這條路上又有兩間已經開三十年的老店……終於,他找到了一個看起來完全「空白」的路,沒有任何一家咖啡店,而對面剛好又有一間新開的成人補習班,以及一棟剛蓋好的辦公大樓,心裡響起「叮咚」一聲:「好,就在這裡設點吧!」
接下來,他找來一張凳子,手上拿著一本簿子和筆,在隔壁比較熱鬧的早餐店與餐廳前,從早上七點起就坐在騎樓柱子旁,一直坐到晚上十點。他望著來來往往的人潮,從這些人的長相判斷「這是上班族」、「這是學生」、「這是家庭主婦」…他默默觀察這些人的動向,還有這些人對這幾間店所購買的東西,記錄下來。
如此熬了一個月,老王終於作完所有的功課。店也開了……。
第一個月,店內寂寥。
第二個月,門口冷冷清清。
第三個月,隔壁的早餐店突然關門了。這位新手老闆心喊不妙,正準備哀淒自憐時,看到隔壁開始進進出出一些裝潢工人,過了三天,他們終於把新店的牌子掛起來。他抬頭一看……。
驚!那個圓圓的、綠色黑色的,兩顆星星,中間一尊妸娜多姿的捲髮女神,彷彿對著他露出鄙視的微笑……。
「不會吧…?」
沒錯,Starbucks來了。
老王跌倒在地,那一聲最後的哀嘆,淹沒在工人手中的鑽孔機的馬達聲裡。
這是多年前一位小型咖啡店老闆的真實故事。當年在知名內容網站Slate有一篇文章講到他──「Why Starbucks actually help mom and pop coffeehouses」。文章中的這位小咖啡店老闆Herb Hyman,已經在洛杉磯地區開了三十年的老咖啡店,平常供應早餐與好口味的咖啡給附近的上班族與住戶,小小的賺錢,他自己也以活在咖啡香中為樂;但有天,老天,我的天,Starbucks來了!開在他家的旁邊!這位老伯伯很是不爽,打電話問他的好友。他這位好友不是凡人,而是另一間超級連鎖咖啡店Seattle’s Best Coffee的創辦人Jim Stewart。
Jim大笑的告訴他,「免驚!」
Jim幫他的老友預測,Starbucks搬過來作鄰居,不但不會減少原本的生意,反而會讓他的生意更加興隆!為什麼?因為Starbucks名氣太大,聽到它的名字就彷彿聞到咖啡香,就算對它的咖啡沒特別喜歡,至少也會開始想像坐在那張舒適的大沙發聽傭懶爵士樂、一個美好早晨的感覺。Starbucks一過來,就好像巨型磁鐵,本來只有這條街的人會過來喝咖啡,現在好幾條街以外的人都會來喝咖啡;有人是開車上班途中「記得這裡會有一家Starbucks」,車子門口一停就跑進來買外帶。大家習慣了「這個地點有咖啡」以後,有些顧客,竟,就會開始跑來買旁邊店家的咖啡。
有趣的是,為什麼會跑來買旁邊的店家的咖啡?文章將Starbucks與Wal-Mart相比。Wal-Mart才是真正的「downtown killer」,一間Wal-Mart開在市郊,人們馬上忘記了市中心那些商店的存在;Wal-Mart什麼都有、什麼都便宜,「就像一個大黑洞」,把所有消費者的錢都吸光了。而Starbucks不同了。它走高價路線,咖啡的種類也是千篇一律;任何一間小型的咖啡店都可以在「價錢」、「種類」兩點打敗Starbucks,輕鬆推出比Starbucks還便宜二~三成的咖啡,甚至輕鬆推出每周新的口味,甚至幫客人「特調」。
Jim幫他老友的預言正確,幾個月後,這位老伯伯的生意好得不得了。他的命運因此扭轉,反過來看準了城市另一頭的另一家超人氣的Starbucks,把隔壁中國餐館的店面頂下,再開了一個新的咖啡屋,結果這間咖啡屋,一年馬上做到100萬美元(3000萬台幣)的生意!老伯伯笑得合不攏嘴。
故事再回到最初的老王,當初他開著汽車,四處看看有沒有咖啡店可開,方法就不對了。多年來已經有不知多少人在地圖上「找空白」,有的甚至連都市計畫與地鐵新路線都參考進去了,在今天,已經很不容易在地圖上找到「空白」,但假如他讀了這篇文章,他看的就不會是表面的那層地圖,而是底下的「第二層地圖」了,也就是看地圖上的Starbucks點,然後一個點一個點去研究附近的競爭狀況,找一間「孤單」的Starbucks,跟它做鄰居。
「第二層地圖」竟然可以引領創業家,另一波金光閃閃的成功之路徑!
photo credit: @Brad.K via flickr
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推薦給你

知識貓星球

喵星人

04/20 11:50

五招分析品牌競爭對手!
分析品牌競爭對手對於企業的重要性不言而喻,通過分析競爭對手,企業可以更好地了解市場上的主要定位,有助於企業確定自己的定位和差異化策略,同時也可以了解市場上的最新趨勢、消費者需求以及競爭對手的優勢和不足,以下介紹五個可以研究競爭對手的方法:
1. 不要只會用google了!
我們在調查競爭者時第一部確實是從簡單的Google搜索開始,或是到競爭對手的網站,但也有各種工具可能會給你帶來有趣的競爭對手洞察,介紹以下三個網站
可以研究競爭對手正在購買的關鍵字和AdWords。
了解行業最新動態、將自己的公司與其他公司進行比較,以及查看人們現在關注的是什麼
可以設定你想要接收的關鍵字、自己公司名稱,Google會在你設定的時間發送所有相關的最新新聞、報導、論壇等資訊給你,確保你能跟上產業動態
2. 利用社交網路/社群媒體
越來越多品牌會經營Facebook、LinkedIn和X等社交平台作為行銷的管道,你可以透過關注這些網站,找到有關競爭對手(甚至是你自己的公司)的有趣訊息,甚至可以了解大眾公眾對我們競爭對手的情緒和看法,也可以得知對手正在舉辦什麼活動、有什麼促銷訊息;你可以開啟競爭對手的社群媒體通知,即能掌握他們最新的動態。
3. 問你的客戶
在確定有關競爭對手的訊息來源時,不要忘記最重要且最真實的聲音,如你的客戶。每當你贏得一個新客戶時,找出他們以前使用過的品牌,以及他們為什麼選擇離開轉向你的原因;反之,當你失去一個客戶時,也要找出他們喜歡你的競爭對手的原因,如此我們將可以清楚地了解競爭對手提供了什麼樣的服務,進而調整自己的產品或服務,以勝過競爭對手。
4. 參加研討會/展覽
參加產業的展覽和研討會,以及加入行業協會是了解競爭對手是誰以及他們提供什麼的好方法;可以以在會場或展場觀察競爭對手的攤位,看看他們與客戶的互動、舉辦了哪些活動、拿他們的宣傳資料。
5. 觀察他們在招聘誰
研究競爭對手正在尋找的工作類型,也可以發現一些東西,例如,如果一家公司正在招聘一名程式工程師,他們將包括有關應徵者需要了解哪些技術的訊息,這告訴你他們在使用什麼;還要看競爭對手正在招聘的職位——如果他們正在尋找專利律師,他們可能正在從事一些重大的新發明;如果他們正在招聘幾個人力資源,他們可能準備全面擴展。
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