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劉品妡

業務總監

2023/12/10

【開店商圈之調查與研究】

「店家聚集、消費者生活娛樂需求、交通便捷」形成商圈帶來人潮,而「人潮就是錢潮」。早期商圈是指由車站、廟埕、市場發展出來,新型態的商圈大部分是由百貨公司、商辦園區、風景區或學區發展出來,具有一定人潮前往休閒、遊憩或消費的區域。
而為什麼要做商圈分析呢?如何能讓新開張的店舖能夠有效的吸引前往消費,對於商圈的屬性一定必須清楚,知道來到店裡消費的是游移客或是重複到訪的顧客何種為多;開店創業本屬不易,然而想要持續經營且獲利更是一件更辛苦的任務。因此,建議在開店前評估做好準備,包括商品銷售的類型、商圈客層調查、商圈競品調查、交通環境 … 等等,依評估後再瞭解店舖位置預計營業額、人員配置與商品庫存,藉此試算出須達成多少營業額,有利於損益平衡之調整。
店舖如何有效的讓營銷與廣告效果最大化?首先要先確認店舖的所在位置是屬於何種商圈屬性?那商圈屬性如何區分呢?以店家為中心五百公尺內下作簡略區分:
【A 級商圈─流動性大且人潮最多的大型觀光商圈,又可分成以下幾種型態】
1、百貨商圈:以多家百貨公司為中心擴散出大範圍的商圈 ,例如:台北信義 & 西門商圈、台中一中商圈...等等。
2、商辦商圈:週間以辦公上班為主要消費人潮、周末則以逛街購物為主,例如:新北府中特區、台中廣三 … 等。
3、車站商圈:以搭乘大眾交通工具 ( 火車、捷運 & 轉運中心 ) 人潮為主,例如:台北車站商圈、桃園中平商圈… 等
4、廟埕商圈:以廟宇為信仰中心所產生人潮聚集,進而延伸出的商圈型態,例如:基隆廟口、新竹城隍廟、彰化鹿港商圈 …. 等。
5、市場商圈:早晨為傳統菜市場或是延伸至晚上轉變為夜市經營,例如:宜蘭羅東夜市、桃園大溪商圈、台中第二市場、高雄自強夜市 … 等。
6、景區商圈:因風景區等而演變延伸出獨立商圈,例如:台北淡水、新北九份、南投日月潭、屏東墾丁 … 等。
7、學區商圈:鄰近學區而延伸出的商店聚集地,例如:台北公館、台中逢甲、高雄新崛江 …等 。
上述所屬大型商圈,商圈面積達五百公尺以上,商圈人流量每日 2000 人以上,遊客類別以游移客層為主;周末假日人潮湧現,且多為非當地區域消費者 ( 多為外縣市 & 境外觀光客 ),此類型商圈多以餐飲小吃、服飾、鞋業、藥妝美容、觀光禮品或娛樂業為主 。
【B 級商圈 ─流動性中,人潮多的區域型消費商圈,以下簡略說明 】
1、批發商圈:多以特屬商品型態聚集的批發商圈,例如:台北後站 ( 飾品 )& 迪化街 ( 藥材 ) 、台中繼光電子街、高雄後驛 … 等。
2、車站商圈:以搭乘大眾交通工具 ( 火車、捷運 & 轉運中心 ) 人潮為主,例如:宜蘭礁溪車站、新竹內灣車站、彰化員林站前商圈… 等。
3、廟埕商圈:以廟宇為信仰中心所產生人潮聚集,進而延伸出的商圈型態,例如:新北新莊廟街、新北三峽清水、雲林北港商圈、豐原廟東 … 等。
4、市場商圈:早晨為傳統菜市場或是延伸至晚上轉變為夜市經營,例如:基隆仁愛市場、新北蘆洲市場、新竹東門市場、屏東東港 … 等。
5、景區商圈:因風景、古蹟、老街、公園等而演變延伸出獨立商圈,例如:新北平溪、台南赤崁商圈 & 神農街、南庄商圈 … 等。
6、學區商圈:鄰近學區而延伸出的商店聚集地,例如:台北師大商圈,中壢中原商圈、台中東海、台南成大商圈 … 等。
上述類型屬中型商圈,商圈面積達三百公尺以上,商圈人流量每日 1000 人以上,遊客類別以游移客層為主,周末假日人潮湧現,且多為非當地區域消費者 ( 多為外縣市 & 少許境外觀光客 ),此類型商圈多以餐飲小吃、文創、特色商品、五金雜貨或娛樂業為主 。
【C 級商圈 ─流動性低,屬於在地文化,人潮較穩定的小型商圈】
1、市場商圈:早晨為傳統菜市場或經營至午後開始營業的黃昏市場,例如:基隆安樂市場、台北晴光市場、花蓮吉安市場、嘉義東市場 … 等。
2、住宅商圈:多半延著省、縣市主要道路開立的商店,附近多有大型住宅區,例如:台北市延平北路 、台中沙鹿英才街、南投埔里中正路 … 等。
上述屬小型商圈,商圈面積達兩百公尺左右,商圈人流量每日 100 人以上,消費者多以當地住民客層為主。此類型商圈多以餐飲、房仲、藥妝、通訊、五金雜貨或生活相關服務業為主,平日人流高峰約為 07:00~09:00 、 11:30~13:30 、 17:00~20:00 三個時段。
考量不同的商圈型態,會有店舖的的租金、消費人口流量、消費屬性、銷售營業額、商品屬性、商品流動率、翻桌率與備貨量 ... 等不一樣的差異,除了餐飲業者比較不會有商圈型態的限制外,開店前一定要先作商圈調查才能確保店舖能夠長久經營!
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