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詹翔霖

商學院兼任副教授

01/01 23:00

第七章 店面開發與選址管理《連鎖加盟經營管理:餐飲產業篇》
第七章 店面開發與選址管理《連鎖加盟經營管理:餐飲產業篇》
第一節 為何選址決定餐飲加盟的 50% 成敗?
餐飲業有一句老話:
選址選錯,再強的品牌也救不了;選址選對,普通的品牌也能活得不錯。
餐飲是高度依賴「地點」的行業:
• 客流量
• 人口結構
• 工作型態
• 消費時間
• 租金成本
• 停車便利性
都會直接決定店舖的營收上限。
選址成功的店,往往不用做大量廣告也能有穩定客群。
選址失敗的店,再怎麼努力也只能苦撐。
因此,加盟總部在「選址輔導」上的專業,是吸引加盟主的重要關鍵。
第二節 選址流程:餐飲業必備的七大步驟
成功的店面開發不是靠運氣,而是靠完整流程:
1. 明確店型定位(外帶 / 內用 / 外送)
2. 確認目標商圈
3. 商圈現地調查(至少 2–3 次)
4. 競業分析與比較
5. 預估客流與營收模型
6. 租金、坪效與成本比對
7. 簽約與裝潢評估
總部須提供完整「選址 SOP」,協助加盟主做出科學化判斷。
第三節 商圈類型分類:不同業態需要不同地點
餐飲品牌在選址之前,必須先了解「你屬於哪種業態」。
以下是餐飲最常見的五種商圈類型:
1. 學區型商圈(高人流、低客單價)
適合:
• 手搖飲
• 炸物、鹽酥雞
• 平價便當
• 平價咖啡
特徵:
• 人流集中在上下課
• 客單價低,但回購率高
• 租金看地區,有高有低
• 假日客流弱(需配合外送)
2. 上班商圈(客單中高、午餐高峰強)
適合:
• 午餐便當、簡餐
• 咖啡店
• 手搖飲
• 沙拉、輕食
特徵:
• 客流集中在平日
• 午餐時段爆量
• 晚餐較弱
• 租金通常偏高
• 外送需求大
3. 住宅區(穩定、長期、低波動)
適合:
• 早餐店
• 咖啡店
• 家庭式簡餐
• 烘焙點心
特徵:
• 回客穩定
• 成長速度慢,但穩健
• 一至五人家庭消費為主
• 假日需求大
• 適合長期經營
4. 交通型商圈(捷運、車站、轉運站)
適合:
• 手搖飲
• 麵包店
• 便利即食餐點
• 外帶咖啡
特徵:
• 高速人流
• 主攻外帶
• 空間小、坪效高
• 租金高但周轉率強
5. 商場型(百貨、Mall 內)
適合:
• 甜點品牌
• 高質感咖啡
• 品牌化餐酒館
• 輕食與特色料理
特徵:
• 高客單價
• 必須付抽成(10–20%)
• 行銷曝光強
• 裝潢成本高
第四節 商圈調查:必做的「現地觀察」六大項目
專業的連鎖品牌一定會要求現地商圈調查至少 2–3 次,包含:
1. 人流(Flow)
要觀察:
• 平日 / 假日
• 中午 / 下午 / 晚上
• 例行動線
• 性別比例
• 年齡層
時間建議:
• 平日中午(12:00–13:30)
• 假日下午(14:00–18:00)
• 晚間(17:00–20:00)
2. 客群特徵(Customer Profile)
包括:
• 上班族 / 學生 / 家庭
• 消費習慣
• 類型偏好(咖啡、正餐、外帶)
• 用餐時間
3. 競業密度(Competitors)
需記錄:
• 同類型品牌有哪些
• 單價是多少
• 排隊狀況
• 產品優劣
• 店數集中度(連鎖 vs. 個體店)
競業多不是壞事,代表需求大;無競業反而值得警惕。
4. 店面可視性(Visibility)
包括:
• 是否在主要動線
• 轉角 / 主幹道是否明顯
• 是否容易被遮擋(招牌、樹木、建築)
可視性越高,行銷成本越低。
5. 可達性(Accessibility)
考量:
• 人行道寬度
• 停車與停機車便利性
• 外送員是否容易取餐
6. 租金結構與條件(Cost Structure)
需確認:
• 每坪租金
• 押金
• 免租期
• 租期長度(建議至少 3–5 年)
• 管理費
• 抽成(若在百貨或商場)
租金不能只看「絕對金額」,而要看「租金佔營收比例」。
第五節 營收預估模型:餐飲選址的科學化分析
加盟體系常使用「三大指標」做判斷:
1. 客流量預估(Traffic)
方法:
• 計算通過人數 → 估計進店率(1–6%)
• 根據業態調整:(手搖飲進店率高、咖啡中、正餐低)
2. 客單價(Average Check)
依業態判斷:
• 手搖飲:60–120
• 咖啡:80–200
• 便當:100–160
• 早午餐:200–350
3. 周轉率(Turnover Rate)
外帶店 → 看出杯數
內用店 → 看座位翻桌
營收預估公式(簡化版)
每日營收=(每日人流 × 進店率) × 客單價
每日營收=(座位數 × 翻桌率 × 客單價)
總部應提供加盟主「實際案例資料」做參考,而不是憑感覺估算。
第六節 店面評估表:加盟品牌必備工具
在選址輔導時,總部可提供「店面評估表」。
內容包含:
• 人流 / 商圈資訊
• 租金與成本
• 店型是否適合
• 競業分析
• 潛在營收估算
• 設備與裝潢是否可行
• 區域保障是否重疊
通常建議:
• 評分 80 分以上 → 可開
• 評分 60–79 分 → 需討論與調整
• 60 以下 → 不建議開
第七節 與房東議約:餐飲選址常見的五大重點
加盟主最容易忽略的,不是地點,而是「合約細節」。
1. 租期(建議至少 3–5 年)
餐飲裝潢成本高,租期太短,回本風險大。
2. 免租期
通常 15–45 天,用於:
• 裝潢
• 培訓
• 開幕準備
3. 押金數量(2–3 個月為常態)
押金太高會造成資金壓力。
4. 抽成(若在百貨或商場)
需釐清:
• 是否有底租
• 抽成比率
• 行銷基金
• 公共管理費
5. 裝潢限制(是否能改管線、招牌)
餐飲店常需:
• 排煙
• 水電升級
• 油作工程
需事先確認可行性。
第八節 本章總結:選址是加盟體成功的最重要基石
• 沒有選址,就沒有營收
• 商圈調查需要系統化與數據化
• 不同業態需要不同地點
• 租金要看比例,不看絕對值
• 總部應提供科學化「店面評估工具」
• 選址正確,加盟成功率至少提高 50%
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詹翔霖

商學院兼任副教授

2025/12/28

「眼鏡通路新變革的 STP 法則」解析眼鏡產業轉變
「眼鏡通路新變革的 STP 法則」解析眼鏡產業轉變
一、S:市場區隔(Segmentation)—眼鏡不再只有「配鏡的人」
過去的眼鏡通路很單一:視力不好 → 走進眼鏡行 → 驗光 → 配鏡
現在市場被切得更細,常見的新區隔包括:
1依「需求/情境」區隔
• 功能型:近視、老花、散光
• 情境型:
o 上班/商務用
o 學生長時間用眼
o 運動、戶外
o 防藍光、3C 重度使用者
2依「價值觀」區隔
• 重視 CP 值/快速配鏡
• 重視 設計感與品牌
• 重視 專業驗光與健康
• 重視 環保、永續、在地製造
3依「年齡與生活型態」
• 學生族
• Z 世代(社群、風格、自我表達)
• 上班族
• 熟齡/銀髮族
變革關鍵:眼鏡從「醫療輔具」→「生活風格商品」
二、T:目標市場(Targeting)—不再想服務「所有人」
新型眼鏡通路通常主動放棄某些客群,專心打特定族群。
常見新通路的選擇方式:快時尚型眼鏡品牌
• 目標:
o 年輕族群、學生、上班族
• 特徵:
o 價格透明
o 快速配鏡
o 多門市、標準化流程
設計師/選品型眼鏡店
• 目標:
o 重視風格、自我特色的人
• 特徵:
o 小眾品牌
o 高單價
o 強調美學與故事
專業驗光/健康導向
• 目標:
o 熟齡族、長期用眼族群
• 特徵:
o 驗光專業
o 客製化鏡片
o 服務導向,而非價格導向
新變革重點:不再追求「客人越多越好」,而是「客人越對越好」
三、P:市場定位(Positioning)—你心中「那一家眼鏡行」
定位是在消費者腦中佔一個清楚又獨特的位置。
傳統定位(過去)
• 「附近那家眼鏡行」
• 「師傅很資深」
新通路定位(現在)
• 「30 分鐘就能配好」
• 「戴起來很有型」
• 「專業到像眼睛健檢」
• 「年輕人都去那家」
定位元素建立:
• 價格策略(平價 vs 高端)
• 門市設計(像咖啡廳、像藝廊)
• 品牌語言(專業、潮流、親切)
• 體驗流程(快、準、個人化)
一句話定位公式:對「誰」來說,我是「最適合解決什麼問題」的眼鏡品牌
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推薦證照
蒲朝棟

主任

2025/11/03

誰說「被解雇」就等於「失敗」!從谷底重啟人生的職涯三步驟。
當我看到小傑時,他看起來像一隻受了重傷的鳥。
小傑在一家知名科技公司擔任專案經理快七年了。他能力好,是部門裡的骨幹,原本目標是今年底升上主管職。
就在兩個月前,公司因為全球策略調整、大規模裁員。那天,他被 HR 叫進一個小房間,只用了十分鐘,就結束了他七年的職涯。
「我聽到『組織優化』、『成本考量』這些詞,腦袋一片空白。走出辦公室時,我甚至不知道自己是怎麼把私人物品裝進紙箱的。」小傑苦笑著說。
剛開始,他選擇「否認」。他跟太太說他請了長假,不敢跟朋友說,連爸媽問起也含糊帶過。他每天假裝正常出門,但其實是躲進附近的咖啡廳,看著求職網站,一頁一頁滑過去,卻連履歷都不敢投。
職涯諮詢時,他告訴我,最可怕的不是沒工作,而是那種被全盤否定的感覺。
「我是不是不夠好? 我是不是老了、跟不上時代?被解雇是不是等於我是個失敗者?」
他的眼神裡充滿了迷茫與自我懷疑,這是一種深層的職場心理創傷,比身體上的疲憊更難治癒。因為這張「人生紅單」,打碎的不只是工作,更是他多年建立的身份認同與職涯規劃。
小傑的感受,是所有「被解雇」或「非自願離職」者共同的經歷。
在台灣的職場文化裡,「穩定」常常被視為一種美德。一旦工作沒了,社會上的眼光、親友的壓力,都會讓我們不自覺地把「失業」和「失敗」畫上等號。
從職場心理學的角度來看,被解雇會啟動一套類似「喪失悲傷五階段」(震驚、憤怒、討價還價、憂鬱、接受)的心理機制。
憤怒與不公: 「為什麼是我?那些表現更差的人怎麼沒事?」
自我懷疑: 「我一定哪裡做錯了,不然怎麼會被公司捨棄?」
社交退縮: 覺得丟臉,不願與人接觸,擔心被問到「你在哪高就?」
這時候最危險的陷阱,就是將「公司的決定」等同於「你的價值」。
必須釐清一個殘酷又真實的事實:
解雇,90% 時候是公司「成本結構」或「策略調整」下的決定,與你個人的「能力」無關。公司決定解雇你,是因為他們認為「你這個職位的成本」大於「你這個職位的短期效益」,這是一筆生意上的計算。
這跟你的專業能力、你的善良程度、你過去的努力,真的沒有關係。你是因為「組織優化」而被犧牲的棋子,而不是因為「能力不足」而被淘汰的選手。
如果你陷在「我是失敗者」的泥沼中太久,很容易就會產生嚴重的工作倦怠,甚至會帶著這種負面情緒急於投入下一份工作。結果就是,你可能會為了快速上岸而草率接受一份不適合的工作,讓你的職涯規劃陷入更長期的困境。
因此,失業重啟的第一步,不是找工作,而是「心理重建」。
身為你的職涯諮詢夥伴,我會告訴你:把這張「人生紅單」視為一個「強制停機」的機會,讓你重新設定你的人生參數。
你必須先療癒內在的創傷,才能理性地進行下一步的轉職建議與職涯規劃。
提供給你三步驟,走出被解雇的陰影:
1. 「情緒緩衝」設定停損點 (The Two-Week Rule):
允許自己難過,但不能無限期。 給自己兩週的時間(或一個月,視個人狀況),允許你生氣、允許你追劇、允許你放空。把這段時間視為你為前公司奉獻的「有薪長假」。
但時間一到,強制收心。停止自憐,開始執行每日計畫。每天至少找 3 個潛在機會,至少運動 30 分鐘,將心力從「過去的失敗」轉向「未來的目標」。
【關鍵:】 主動把你的情況告訴 2~3 位你最信任的朋友或前同事。只要開口說了,那個「丟臉」的壓力就會大幅減輕。
2. 「職涯健檢」釐清核心能力 :
別急著亂槍打鳥投履歷。 先做一次完整的職涯規劃與盤點:
我在上一份工作,真正有成就感且市場需要的核心能力是什麼?(例如:解決問題的能力、專案管理、溝通協調?)
我被解雇的原因,是結構性(公司裁員)還是功能性(我與職位不合)?如果是後者,我該補強什麼?
我的「熱情」與「市場價值」交集在哪裡?失業重啟後,我是否該考慮換個跑道?
【關鍵:】 尋找你的「價值護城河」。不要只看職位名稱,要看這個職位在未來三到五年,能給你帶來什麼樣的成長與不可取代性。
3. 「面試敘事」翻轉負面標籤 :
面試時,面試官一定會問到離職原因。這時候,你絕不能表現出憤怒或委屈。
錯誤示範: 「公司亂裁員,主管很機車,制度很爛。」
正確示範(翻轉技巧): 「是的,我的前公司進行了全球性的組織重整,我的團隊被精簡。但這讓我有一個機會停下來,重新思考我的職涯規劃。我意識到我更想將我的(核心技能 A)應用在(新目標產業 B),而貴公司剛好是這個領域的佼佼者。我現在充滿動力,準備好在一個更符合我未來目標的環境中發揮所長。」
【關鍵:】 承認事實,但把焦點放在「主動選擇」和「未來目標」上。 你不是一個「被解雇者」,你是一個「策略性轉職」的專業人士。
小傑後來花了一個月的時間進行「職涯健檢」。他發現,他其實對 AI 數據分析更有興趣。他利用這段時間,拿了一張新的證照,並在面試時,勇敢而坦誠地講述了自己「非自願離職」的經驗,但著重在他如何利用這段時間「升級」自己。
六週後,他拿到了一份薪資更高、職責更符合他興趣的新工作。
他說:「我現在很感謝那個『被解雇』的紅單。如果沒有那次停機,我可能還在原本的舒適圈,繼續工作倦怠下去。」
親愛的你,如果你正在經歷失業重啟的階段,請記得:
你人生的價值,絕不是由任何一間公司的決定來定義。每一次被動的結束,都是一次主動選擇未來的機會。給自己多一點溫柔與耐心,轉個彎,風景就會不一樣。
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