【免費課程】5分鐘學會不動產經紀營業員：做好刊登前的查核
104學習
不動產經紀營業
指的是具備專業知識與實務能力，協助買賣雙方順利完成房地產交易的能力。包括了解市場行情、法律規範、合約細節，並能有效溝通協調，保障交易安全與雙方權益。在台灣房市競爭激烈的環境中，這項技能能提升成交率與客戶信任，對業績成長與職涯發展至關重要。
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【免費課程】5分鐘學會不動產經紀營業員：清楚回答物件問題
【免費課程】5分鐘學會不動產經紀營業員：掌握資格取得與換證流程
【免費課程】5分鐘學會不動產經紀營業員：掌握簽約文件與案件交接分工
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不動產經紀營業員
經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格，並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明者，得充任不動產經紀營業員。
內政部
普考不動產經紀人
民國88年2月通過「不動產經紀業管理條例」，為管理不動產經紀業、保障交易者權益，並提昇不動產經紀業的專業形象，「房屋仲介業」正式邁入一個擁有國家證照的行業，不動產經紀人為經紀業必有的附屬執照。
「不動產經紀人」執照所代表的是一種專業化的形象，目前消費者對房屋不動產的買賣，都會慎重尋找專業經紀人及經過考慮慎密，才會做出消費決定。
考試院
普考地政士
地政士，即過去習稱的「土地代書」，因民國90年10月通過的「地政士法」而正名。此外，地政士法即明定，為維護不動產交易安全，保障人民財產權益，建立地政士之證照制度，明定地政士執業資格之取得，應依法考選銓定。地政士須通過專技普考才能執業，業務範圍包含接受房地產權利人及義務人委託，代辦申請土地登記移轉之業務，地政士開業執照有效期限為四年，四年屆滿前必須完成政府認可的專業訓練的證明文件，向主管機關換發新照，才能執業。亦即今後每四年須換照一次，且須有政府認可的專業訓練。
地政士法第22條規定，不動產契約或協議經地政士簽證後，地政機關得免複查核簽訂人身分。亦即可只要有地政士的簽證，不動產出賣人不必出具印鑑證明，如此一來印鑑證明可望由地政士的簽證制度取代而走入歷史。
考試院
土地登記專業代理人
土地登記專業代理人，一般稱為代書。代書是擁有國家考照及格的專業人士，若想從事不動產中有關產權轉移的相關手續，您就得擁有專業證照才能執業，不然，所簽署之文件視為無效。
土地專業代理人特種考試自80年起每年或隔年舉辦一次，自地政士法實施後，該項考試已由「地政士普考」取代。
考試院
信託業業務人員信託業務專業測驗【信託法規乙科】
信託業務人員是(Proficiency Test for Trust Operations Personnel)；信託業的功能係在管理委託人之財產，提供委託人財產有關的周邊服務，藉以滿足委託人、受益人的需求。其經營的業務項目，包括金錢信託、有價證券信託、動產及不動產信託...等。在附屬的業務項目下，信託業可擔任遺囑執行人及遺產管理人...等。
所以信託業務人員主要工作內容為不動產信託、有價證券信託與金融資產證券化、保管銀行業務...等。
信託業業務人員信託業務專業測驗【信託法規乙科】可提供身為信託業經營與管理人員應具備信託專門學識或經驗之證明，是金管會規定金融從業人員賣基金所必備證照。
財團法人台灣金融研訓院
普考記帳士
記帳士法第一條規定：「為建立記帳士制度，協助納稅義務人記帳及履行納稅義務，特制定本法」。記帳士證照其實就是一張合法專業可以幫人處理稅務問題及從事會計工作的證明。而記帳士業務來源，來自於幫公司做外帳部份，小公司收入2~4千元，較具規模的大公司，所收入的代客記帳費約1~2萬元，因此收入多寡，端看個人接到的客戶數，因此若在社會上具備一定的人脈，記帳士的收入相當的可觀。國內「記帳士法」公布施行後，只要您能夠取得認證的記帳士執照，在競爭激烈的就業市場，您也可成為職場上的明星，晉昇高薪族群。
考試院
精選貼文，掌握第一手知識
不動產經紀營業員怎麼取得？30小時訓練、60分及格、登錄領證到4年換證一次看懂
想進房仲或代銷業，第一個問題往往是：不動產經紀營業員到底怎麼取得？上課、測驗、領證名稱很像，順序卻不能混。本文整理營業員與經紀人的差別、取證三階段、兩份證明的用途，以及營業員證明4年效期與換證訓練，幫你畫出自己的取證地圖。
本文目錄
一、營業員和經紀人差在哪？
二、新人取證三階段：認可訓練、測驗合格、登錄領證
三、訓練證明書和營業員證明，用途不一樣
四、取得資格後，還要管理4年效期
五、新人最常犯的三個錯誤
六、動手做兩個練習
剛收到房仲門市錄取通知的小林，一搜尋就看到「營業員訓練」「經紀人考試」，還有人說「上完課就可以開始做」。名稱相近，資格流程卻各不相同。
先弄清楚自己目前在哪一步，再決定下一步是找課、準備測驗，還是整理申請資料。
搭配本課程5分鐘影片，先看重點，再用下面的整理與練習確認理解。
影片／不動產經紀營業員入門系列第1堂：掌握資格取得與換證流程
一、營業員和經紀人差在哪？
不動產經紀營業員與不動產經紀人，都是不動產經紀業管理條例所稱的「經紀人員」，但角色不同：
不動產經紀營業員不動產經紀人主要職務協助經紀人執行仲介或代銷業務執行業務，並負有法定文件簽章責任資格取得認可訓練、測驗合格後登錄領證（另有經紀人考試及格後登錄領證的路徑）經紀人考試及格，並具一年以上經紀營業員經驗，才能向地方政府請領經紀人證書換證訓練證明效期4年，期滿檢附至少20小時訓練證明重新登錄（第13條）依第15條，須於四年內完成至少30小時訓練
領有營業員證明，不代表同時取得經紀人資格。本文聚焦營業員，不展開經紀人考試準備或全部請證條件。
二、新人取證三階段：認可訓練、測驗合格、登錄領證
對沒有經紀人考試及格資格、準備以訓練取得營業員資格的人，常見路徑可以整理成三個階段：
認可訓練：報名前先核對辦訓單位是否經中央主管機關認可，再確認自己符合參訓資格。現行認可辦法以已成年者為參訓對象，民法的成年年齡為滿十八歲；個別資格限制與外國人執業許可仍需另行核對。
測驗合格：資格取得訓練不得少於三十小時，測驗時數另計。完成規定時數並經測驗合格（現行成績達六十分以上），辦訓單位才會發給完成專業訓練的證明書。
登錄領證：向中央主管機關指定的機構或團體辦理登錄，領有不動產經紀營業員證明。年度承辦資訊、申請文件與費用，請依申請當時的公告核對。
圖解｜取證四步驟：認可訓練、測驗合格、登錄領證，取得後再做效期管理。
三、訓練證明書和營業員證明，用途不一樣
這兩份文件最容易被混為一談：
完成專業訓練的證明書：反映訓練與測驗結果。
不動產經紀營業員證明：完成登錄領證的重要資格文件。
不能只看一張結訓紀錄，就認定完整取證已完成。條例也規定，經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。
假設小林說：「我上完三十小時了，明天可以開始做仲介。」可以請他依序確認：
時數是否完成？
測驗是否合格？
是否已登錄並領證？
如果只完成第一項，下一步就是確認後續測驗及申請程序，而不是把課程時數寫上履歷就算數。這是本文自編的資格檢核方式。
圖解｜兩種常見情境：只有上課紀錄，要核對測驗與登錄領證；已有營業員證明，要記下效期與換證待辦。
四、取得資格後，還要管理4年效期
營業員證明有效期限為四年。期滿時，須檢附完成至少二十小時訓練的證明文件，向指定機構或團體重新辦理登錄，這是條例第13條的要求。
資格取得訓練換證訓練時數不得少於30小時，測驗時數另計至少20小時測驗須測驗合格（60分以上）完成規定時數後發給訓練證明書，無須測驗
經紀人換證的三十小時，依據是條例第15條，該條明列訓練須於四年內完成。現行第13條沒有相同的「於四年內」文字，因此本文把「在營業員證明效期內提早安排換證訓練」列為管理建議，而不是第13條原文要求；申請時應核對當期受理規定。
建議領證後就建立個人資格紀錄：
證明資料與到期日
換證課程的查詢位置
申請資料的存放位置
提醒時間由你依可參加課程的日期與辦理時間安排；它是工作管理建議，不是另一個法定期限。不要等到到期當天才開始找課。
五、新人最常犯的三個錯誤
把上課當成領證
把營業員當成經紀人
把領證當成永久有效
辨認這三種差異，比先背零散數字更能幫助新人安排入行準備。
六、動手做兩個練習
練習一：只完成30小時上課，尚未確認測驗及登錄領證，就可以正式從事仲介業務嗎？
解析：不正確。須核對完成規定訓練時數、測驗合格，以及登錄並領有營業員證明；僅有上課紀錄不足以代表完成資格取得。
練習二：營業員證明領到後永久有效，換證時也不需要再安排訓練？
解析：不正確。營業員證明效期為4年，期滿時須檢附至少20小時訓練證明，重新辦理登錄；換證訓練完成規定時數後發給訓練證明書，無須測驗。建議在效期內提早安排。
課後任務：花額外五分鐘，畫出「查認可單位、完成訓練、測驗合格、登錄領證、效期提醒」五個欄位，在已完成項目打勾，並替尚未完成的第一項寫下一個具體行動。例如「查當期認可辦訓資訊」，比「有空再研究證照」更容易執行。
資料來源與教學說明
本文為不動產經紀營業員入門教學整理，不抵充法定資格取得或換證訓練時數。文中人物、案例、練習與工作清單皆為自編教學示範，不是官方考題；實際案件仍依適用法規與個案資料處理，申請資格與受理規定請以主管機關最新公告為準。
資訊查核日期：2026-10-4。
全國法規資料庫：不動產經紀業管理條例（第4條、第13條、第14條、第15條、第17條）
全國法規資料庫：營業員專業訓練認可辦法（第2條、第7條、第8條、第10條）
全國法規資料庫：民法第12條（成年年齡）
不動產經紀營業員入門系列｜接著讀下一堂
第2堂｜刊登廣告前要查什麼？委託契約、內容符合事實與廣告稿簽章
第3堂｜帶看被問漏水、貸款怎麼回答？說明書與「已知、待查、下一步」
第4堂｜簽約要哪些經紀人簽章？六類文件、說明書三種簽章與交接表
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精選 AI寫企劃、看數據總是不能用？4種工作先排順序再交代，第一版就能討論
請AI寫企劃、做研究、看報表，結果常常看起來很完整，卻不能直接用？
問題多半不在AI的能力，而在我們只說「幫我寫」「幫我分析」，讓它自己猜目的和標準。
四種常見工作，可以共用同一個骨架：
1. 交代目的與標準：給誰看？看完要做什麼決定？
2. 排好先後步驟：先要中間產物，確認後再往下做
3. 要求附上依據：出處、算法、引用原文，讓你能驗收
套到四種工作，各有一個先後順序：
① 寫企劃｜架構先定，內容後補
先寫明讀者與目的，請AI只給三個主張和大綱；確認後才補內容，每個數據都附出處，查不到就標「待查證」。
② 做研究｜大題切小題，說法衝突並陳
先把大問題切成四到五個能用資料回答的小題；每題比對三種來源、標出年份；說法互相衝突時，請AI並列出來，由你判斷。
③ 看數據｜問題先行，數字在後
不要只丟報表說「幫我分析」，先寫成決策問題，例如「上季回購率下滑，是哪一群顧客流失」；講好期間、欄位和比較基準，只要兩三個關鍵發現，並附計算方式。
④ 審提案｜先找漏洞，後打分數
先逐條列漏洞並引用提案原文、分出輕重；再依事先講好的配分計分；最後請AI扮反方，提出最強的反對意見。
最常見的三個錯誤：
・一開口就要整篇成品，方向錯了只能整篇重寫
・AI給的數字沒查就直接用
・一邊挑毛病一邊打分數，分數被第一印象帶走
小練習：挑一件你這週要交的工作，寫下這兩句再交給AI——
「這份東西給＿＿看，看完要他＿＿。」
「先給我＿＿（大綱／小題清單／漏洞清單），我確認後再繼續。」
比較一下，和你平常的第一版差在哪裡。
想看完整的五分鐘影音說明，104學習免費課程「AI工作術」四堂已經上線，免費報名就能看：
第1堂｜5分鐘學會用AI寫企劃
https://nabi.104.com.tw/course/104nabi/57aed01b-9d82-4438-b09e-e2367abc0207
第2堂｜5分鐘學會用AI做研究
https://nabi.104.com.tw/course/104nabi/595a665d-07a3-461d-b37e-1f8158eca70d
第3堂｜5分鐘學會用AI看數據
https://nabi.104.com.tw/course/104nabi/0f3d424e-1658-49a2-851e-6c9fff296f43
第4堂｜5分鐘學會用AI審提案
https://nabi.104.com.tw/course/104nabi/19983d11-9e93-41ae-9924-46f8d6cd47dd
也歡迎在留言分享：這四種工作，你最常請AI幫忙哪一種？有沒有哪一次的第一版特別好用（或特別難用）？
使用提醒：AI可能出錯，重要數字請自行查證；上傳資料前先確認公司規定，並去除姓名、電話等個資。文中案例皆為假設情境。
房仲簽約要哪些經紀人簽章？六類文件、說明書三種簽章與案件交接表
簽約當天客戶很趕，可以「先簽名、漏掉的晚點補」嗎？房仲簽約涉及六類須由經紀人簽章的文件，不動產說明書更有三種不同角色與時點的簽章。本文拆解文件、角色與時點，並示範一份讓同事接得下去的案件交接表。
本文目錄
一、整理文件和法定簽章，是兩件不同的工作
二、不動產說明書的三種簽章，不能互相取代
三、客戶急著簽約時，怎麼說？
四、案件交接表：讓接手的人知道下一步
五、動手做兩個練習
買方時間很趕，小林把文件拿到桌上，心想：「先讓客戶簽名，漏掉的欄位晚點再補。」同事交接時又只說「這件差不多了」。到底差的是資料、簽章，還是交付程序？
先把角色與時點拆開，再練習把缺少的事項交接清楚。
搭配本課程5分鐘影片，先看重點，再用下面的整理與練習確認理解。
影片／不動產經紀營業員入門系列第4堂：掌握簽約文件與案件交接分工
一、整理文件和法定簽章，是兩件不同的工作
營業員可以協助經紀人執行業務，依公司流程整理資料、核對待辦與回報問題。但依法須由經紀業指派經紀人簽章的文件，不能因為客戶著急，就改由營業員以自身身分替代。
條例第22條列出六類應由經紀業指派經紀人簽章的文件：
不動產出租或出售委託契約書
承租或承購要約書
定金收據
不動產廣告稿
不動產說明書
租賃或買賣契約書
其中第1款與第2款的規定，於經營代銷業務者不適用；其餘四類仍須依第22條判斷，不能把例外推成代銷全部免簽章。
六類文件分布在不同業務階段，不是每個案件、每個時點都會同時出現六份。要依案件類型辨識適用文件，不要為了湊滿數量而誤判已完成所有流程。
圖解｜簽約文件四步驟：適用文件、簽章角色、交付時點、案件待辦。
二、不動產說明書的三種簽章，不能互相取代
簽章誰簽時點經紀人簽章經紀業指派的經紀人依第22條委託人簽章委託人（本文案例為賣方）提供解說前交易相對人簽章交易相對人（本文案例為買方）簽訂買賣或租賃契約時，由經紀人交付說明書後簽章
本文案例以賣方為委託人，所以買方是交易相對人；買方委託時，須依實際委託關係辨識角色。
經紀人已簽章，不代表委託人簽章也完成；解說前已有委託人簽章，也不代表簽約時的交付與相對人簽章自然完成。檢查時要同時看文件、角色與時點，不能只問「這張是不是有人簽過」。
不動產說明書視為租賃或買賣契約的一部分，不是介紹完就能抽掉的宣傳附件。本文不替個別缺件情況判定契約效力；發現問題時應回報經紀人，確認補正與後續安排，而不是自行告訴客戶「一定有效」或「一定無效」。
三、客戶急著簽約時，怎麼說？
假設簽約前發現經紀人的必要簽章尚未完成，可以這樣說：「這份文件還有必要事項要確認，我先回報經紀人，完成確認後再依流程安排。您現在最需要掌握的是後續時間，我會更新處理進度。」這樣說明了問題與處理方式，沒有用模糊的「晚點補」帶過。
如果前後兩份文件的物件說明有差異，先把差異列出，確認應使用哪一份內容。不能把兩份都有簽名視為差異已經解決，也不能用交接清單上的一個勾取代必要文件程序。
四、案件交接表：讓接手的人知道下一步
本文自編的交接清單有五個欄位：
欄位範例文件或問題說明書版本差異目前狀態差異已列出未完成事項尚待經紀人核對負責確認的人小林回報下次更新時間明天下午更新確認進度
這比「文件差不多好了」更可追蹤。更新時間是約定的工作節點，不要說成已能保證全部處理完成；這份清單是工作管理建議，不是法定表單，也不是涵蓋全部交易程序的標準。
交接清單要持續更新：待辦完成就寫下確認結果與文件位置；尚未完成就保留問題與下次進度。不要把未完成事項永久留在「待處理」，或用一個完成勾掩蓋角色與文件差異。
圖解｜辨識代銷兩款例外，對照六類簽章文件；交接版本差異與待辦，寫明狀態、責任人與下一步。
五、動手做兩個練習
練習一：經營代銷業務時，第22條哪兩類文件的經紀人簽章規定不適用？A：委託契約書與承租、承購要約書；B：廣告稿與不動產說明書；C：定金收據與買賣契約書。
解析：答案是A。第22條第2項規定，經營代銷業務者不適用第1項第1款委託契約書及第2款要約書的規定；其餘四類仍須依第22條判斷。
練習二：本案例賣方為委託人，說明書已有賣方簽章，所以簽訂買賣契約時，可以省略由經紀人交付買方並由買方簽章？
解析：不正確。解說前委託人簽章與簽約時交付、相對人簽章，是不同角色與時點的要求，不能相互取代。
課後任務：花額外五分鐘，以假設案件寫出三項待辦，分別標註是資料查核、法定簽章，還是交付程序，再替每項寫下目前狀態、責任人與下一步。本文的「交接」指案件資料、文件與待辦交接，不是完整的交屋、產權移轉或稅務流程教學。
資料來源與教學說明
本文為不動產經紀營業員入門教學整理，不抵充法定資格取得或換證訓練時數。文中人物、案例、練習與工作清單皆為自編教學示範，不是官方考題；實際案件仍依適用法規與個案資料處理，申請資格與受理規定請以主管機關最新公告為準。
資訊查核日期：2026-10-4。
全國法規資料庫：不動產經紀業管理條例（第4條、第22條、第23條、第24條）
不動產經紀營業員入門系列｜接著讀下一堂
第1堂｜營業員怎麼取得資格？訓練、測驗、登錄領證與4年換證
第2堂｜刊登廣告前要查什麼？委託契約、內容符合事實與廣告稿簽章
第3堂｜帶看被問漏水、貸款怎麼回答？說明書與「已知、待查、下一步」
[joblist_plugin title='更多104【不動產經紀營業員】工作機會' url='https://www.104.com.tw/jobs/search/?keyword=%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E7%B6%93%E7%B4%80%E7%87%9F%E6%A5%AD%E5%93%A1' amount='3']
繼承父母土地、夫妻贈與都要看！ 少做這步驟地價稅五倍起跳
2026-05-20 經濟日報記者胡順惠 由聯合新聞網授權轉載
土地繼承、贈與後別以為稅率會自動延續。台中稅務局提醒，原本適用自用住宅用地稅率千分之2的土地，只要發生繼承、贈與、買賣，甚至夫妻贈與等情況，導致土地所有權人變更，即使房屋用途與戶籍都沒改變，新所有權人仍必須重新申請自用住宅用地優惠稅率，否則將改按一般用地稅率千分之10至千分之55課徵。
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實務上，最常見的情況，就是民眾繼承父母土地後，認為原本就是自住房屋、戶籍也沒遷出，因此誤以為優惠稅率會自動延續，結果忘記重新提出申請，等到收到地價稅單才發現稅金大增。
稅務局解釋，土地移轉後，課稅主體已從原所有權人變成新所有權人，因此必須重新審查是否符合自用住宅用地資格。換句話說，即使土地用途完全沒變，只要所有權人不同，就不能直接沿用原本的優惠稅率，必須重新向地方稅稽徵機關提出申請，經審核通過後，才能繼續適用千分之2的自住優惠稅率。
若沒有重新申請，土地就會被改按一般用地稅率課徵。由於一般地價稅稅率最低就達千分之10，最高更可到千分之55，與自住優惠稅率千分之2相比，稅負差距相當明顯。
稅務局也提醒，符合自用住宅用地條件的民眾，務必在地價稅開徵40日前提出申請，今年截止日為9月22日，如遇假日則順延至下一個工作日。若在期限內完成申請，當年度即可適用優惠稅率；若超過期限才申請，則必須等到次年才能適用，民眾不可不注意。
鐵皮屋、車庫等違章都要繳稅！稅務局：納稅義務不代表合法
2025-10-16 經濟日報記者胡順惠 由聯合新聞網授權轉載
違章建築一樣要繳房屋稅！桃園市稅務局提醒，不少民眾誤以為違建既沒有使用執照、隨時可能被拆除，就能免報房屋稅籍，但這是錯誤觀念。只要是附著於土地、具備使用功能的建築物，無論是否合法，都屬於房屋稅課稅範圍，民眾若未依法申報，恐面臨補稅與罰鍰。
延伸閱讀：都更攻略》都更是「1坪換1坪」嗎？都更坪數如何換算？頂加算嗎？都更估價師怎麼評估房地價值？
稅務局說明，依《房屋稅條例》規定，只要建物具備屋頂、樑柱、牆壁等基本構造，且能實際使用，就應納入房屋稅課稅對象，舉例來說，常見的鐵皮棚架、車庫或頂樓加蓋的鐵皮屋，即使未經建管單位許可、屬違章建築，只要有使用功能，也必須依法申報房屋稅籍並繳稅，這類違建若作為倉庫、工作室或居住空間使用，均被認定具有「使用價值」，依法應課徵房屋稅。
稅務局提醒，無論房屋是否合法，納稅人都應在建造完成後三十日內，主動向所在地稅捐稽徵機關申報房屋稅籍及使用情形，若未依規定申報，經查獲將視為漏稅，除需補繳稅額外，還可能被處以最高兩倍罰鍰。
稅務機關每年也會定期進行房屋稅籍清查，對於新增建物、違建或使用變更等情形，均會依法查核，以確保稅籍管理完整與公平。
稅務局強調，繳納房屋稅只是民眾依法履行納稅義務，並不代表違章建築因繳稅而「合法化」，若對相關規定、申報程序或稅額計算有疑問，可洽詢地方稅務局服務專線，將有專人提供說明與協助，避免因誤解法令而受罰。
房仲刊登廣告前要查什麼？委託契約、內容符合事實與廣告稿簽章3道檢核
屋主口頭說可以賣、文案寫上「保證貸款八成」，就能先刊登嗎？房仲刊登廣告前，有三道檢核不能跳過：委託契約、內容符合事實與名稱揭示、廣告稿經紀人簽章。本文用新人案例拆解每一關，並示範把有問題的文案改成可查核的資訊。
本文目錄
一、第一關：先簽委託契約，才能刊登
二、第二關：內容要符合事實，並註明經紀業名稱
三、第三關：廣告稿要由經紀人簽章
四、實戰：把有問題的文案改成可查核的資訊
五、動手做兩個練習
屋主打電話說：「可以幫我賣，你先放照片上網，契約下次再簽。」新人小林怕錯失機會，馬上寫好貼文，還加上「絕對不漏水、貸款保證過」。看似積極，卻把委託程序、資料查核與承諾界線一次跳過。
刊登前做一次完整檢查，就能知道哪些事情要先完成。
搭配本課程5分鐘影片，先看重點，再用下面的整理與練習確認理解。
影片／不動產經紀營業員入門系列第2堂：做好刊登前的查核
一、第一關：先簽委託契約，才能刊登
不動產經紀業管理條例規定，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。屋主口頭表示有意出售，不能取代刊登前的委託契約程序。
新人收到物件資訊後可以先做的事：
整理屋主提供的資料
列出待確認事項
依公司流程交由負責人員處理
準備工作不等於可以先把廣告公開。就算同事說「契約明天一定會補」，仍應確認契約是否已完成，不要把未來預期當成目前事實。
可以這樣回應屋主：「我會先整理您提供的資料，協助安排委託契約程序。刊登前，也會確認物件資訊與廣告內容。」這句話說明處理順序，沒有承諾立即刊登，也不需要用生硬的法條中斷對話。
二、第二關：內容要符合事實，並註明經紀業名稱
廣告及銷售內容應與事實相符，並註明經紀業名稱；內容與事實不符者，應負損害賠償責任。資料由屋主提供，不代表可以省略核對，也不能把「聽說」「推測」改寫成毫無條件的肯定句。
建議用一張資料表管理每項主張：
欄位要寫什麼文案主張文案寫了什麼依據資料來自哪裡確認時間何時確認缺漏目前還缺什麼
例如「屋主說沒有漏水」只能記為一項來源資訊，不能直接推成「零漏水保證」。面積、車位、使用情形或交通距離，也應對照適當資料與定義，不要把不同計算口徑混寫。這張表教的是查核習慣，不代表用一份簡單表格就完成所有法定查核。
圖解｜刊登前四項檢核：委託契約、事實查核、名稱揭示、廣告稿簽章。
三、第三關：廣告稿要由經紀人簽章
依條例，不動產廣告稿屬於應由經紀業指派經紀人簽章的文件之一。新人可以協助蒐集資訊、整理草稿與指出問題，但不能以自己的營業員身分代替經紀人的法定簽章；內部主管看過文案，也不能直接當成已完成這項要求。
發布前可依公司流程確認：
使用的是哪一版廣告稿
必要簽章是否完成
實際刊登內容是否與確認的版本一致
版本與發布紀錄是工作管理建議；核心法定要求仍是委託、事實、名稱揭示與文件簽章。
四、實戰：把有問題的文案改成可查核的資訊
假設文案寫著：「黃金地段，保證貸款八成，屋主口頭授權即可帶看。」先把每一項說法拆開：
「保證貸款八成」：貸款條件尚未由銀行評估，不能以肯定的保證取代。
「屋主口頭授權」：委託程序未完成，不能靠口頭授權跳過刊登與銷售要求。
修改的第一步，是移除未經支持的承諾、確認實際交易與服務資訊，並補完委託及廣告稿程序。只把「保證」換成「僅供參考」，不代表其餘不實或未完成事項已經解決；小字註記不會自動讓內容符合事實。
實際檢查順序：先看契約狀態，再看文字與圖片中的每項主張，最後確認名稱揭示、簽章與使用版本。查到問題時，要修改來源資料與草稿中的相關欄位，也要確認不同公開位置的內容一致，而不是只在其中一個平台刪掉一句話。
圖解｜屋主口頭答應出售，先完成委託契約；廣告出現無依據保證，對照來源、查核與簽章。
五、動手做兩個練習
練習一：屋主口頭同意出售，小林先刊登廣告，隔天再補委託契約。這樣可以嗎？
解析：不可以。經紀業須先與委託人簽訂委託契約書，才得刊登廣告及銷售；整理資料與安排契約程序，不能等同於公開刊登。
練習二：門市主管已經看過文案，因此廣告稿不必再由經紀業指派的經紀人簽章？
解析：不正確。廣告稿屬於第22條列出的簽章文件，內部看稿不能取代法定經紀人簽章。
課後任務：花額外五分鐘，拿一則自編物件廣告練習：圈出沒有依據的說法，依序核對委託契約、文案依據、經紀業名稱與廣告稿簽章狀態。遇到未完成事項，寫下要查的資料與回報對象，處理完再進入刊登流程。本文以房屋仲介刊登情境為主，不展開預售屋廣告、稅務或各平台規則。
資料來源與教學說明
本文為不動產經紀營業員入門教學整理，不抵充法定資格取得或換證訓練時數。文中人物、案例、練習與工作清單皆為自編教學示範，不是官方考題；實際案件仍依適用法規與個案資料處理，申請資格與受理規定請以主管機關最新公告為準。
資訊查核日期：2026-10-4。
全國法規資料庫：不動產經紀業管理條例（第21條、第22條）
不動產經紀營業員入門系列｜接著讀下一堂
第1堂｜營業員怎麼取得資格？訓練、測驗、登錄領證與4年換證
第3堂｜帶看被問漏水、貸款怎麼回答？說明書與「已知、待查、下一步」
第4堂｜簽約要哪些經紀人簽章？六類文件、說明書三種簽章與交接表
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新聞中的法律／中小企發展條例優稅 三個注意
2025-03-03報導 經濟日報記者胡順惠 由聯合新聞網授權轉載
※ 註：本文由KPMG稅務投資部執業會計師黃彥賓口述，記者胡順惠整理
《中小企業發展條例》在2024年7月12日三讀通過，拍板延長許多租稅優惠措施，像是增僱員工及為員工加薪費用加成減除、研究發展支出投資抵減、智慧財產權作價入股緩課等，又以加薪減稅最受關注。這些措施將持續至2033年12月31日，政府也同時放寬適用門檻，並提高加成率。
為配合這些修正，經濟部和財政部去年12月4日也發布修訂版三項子法，來明確規定租稅優惠措施適用對象、範圍、申請期限和程序等事項。
延伸閱讀：加薪紅包來了！經部：中小企業月薪6.3萬元以下員工加薪 可享租稅優惠
針對為員工加薪減稅，「中小企業員工加薪薪資費用加成減除辦法」中，修正基層員工、經常性薪資和平均薪資給付水準定義；調整加薪的薪資名詞，加成減除率為175%。
辦法也訂定加薪申請條件，當年度平均薪資須高於前一年度；開放人力派遣業也能申請此租稅優惠；如果未按規定格式填報申請表格，也無法享受此租稅優惠； 如果企業被查出虛報，將依相關稅法處理。
在「中小企業增僱員工薪資費用加成減除辦法」中，明定基層員工和經常性薪資定義，基層員工是指月薪不高於一定金額的全職或部分工時員工；修正了增僱24歲以下或65歲以上基層員工的薪資加成減除規定，適用薪資減除率是200%。
同時也說明如何計算增僱基層員工和薪資總額的增加，並明確規定最低工資作為計算基準；如果未依規定格式填報申請表格，也無法享受租稅優惠；如果有虛報情事，企業將會被處罰，並停止享受租稅優惠。
另外則是「中小企業研究發展支出適用投資抵減辦法」中，主要修正包括增訂可以將專門從事研發工作全職人員的教育訓練費用納入研發支出投資抵減；明定教育訓練定義和範圍，訓練形式可以是自行辦理、委託辦理或聯合辦理，相關費用包括師資費、旅費、教材費等。
另外也說明哪些費用不能列為研發支出，比如行政管理支出、例行性資料蒐集和檢驗等；並訂定申請教育訓練費用投資抵減所需附上文件，如訓練項目明細、參訓名冊等。
對於已依規定申請審查的企業，2024年1月1日以後的教育訓練費用，可以在辦法發布後六個月內申請適用；如果未在當年度營所稅結算申報期間結束前提交申請表格，將無法享受此租稅優惠。
根據這些修正內容，有三點必須提醒。
第一，這次修正將中小企業研發投資抵減擴展到全職研發人員教育訓練費用，與非中小企業待遇更為平等，這項修正自2024年1月1日起適用，中小企業可提前準備相關文件，方便申報。
第二，增僱員工薪資加成減除優惠放寬，65歲以上部分工時員工也能適用，同時對基層員工薪資要求放寬，未來只需要增僱兩名基層員工就能申請。
第三，修正租稅優惠從2024年1月1日起生效，如果是非曆年制企業，要注意過渡條款，可以在子法發布後六個月內申請，錯過期限可能會喪失申請權。
房東不准房客申請補貼 罰
2025-09-04 經濟日報記者余弦妙 由聯合新聞網授權轉載
房東注意了，內政部正研議修正《租賃住宅市場發展及管理條例》，涵蓋四大修法方向，其中，未來房東若拒絕房客申請租金補貼、遷入戶籍，可能會有相關罰則；另也透過修法限制漲租幅度、保障租期、提供租屋糾紛法律協助等，修法草案預計9月提出。
行政院會今（4）日將通過「婚育宅優先住加碼補-青年婚育租屋協助專案」報告，行政院政務委員陳時中昨日表示，政府除推動婚育宅，針對青年租屋，也將推動租賃專法修法，主要有四大方向。
延伸閱讀：租屋族「電費發票中1千」獎金歸誰？ 內行人曝解答
租賃條例修法方向
項目方向保障租期契約與續約合計三年，除非房東自住，不得隨意終止限制漲租續約租金漲幅不得超過租金指數年增率保障房客申請補貼房東不得禁止房客申請租金補貼或遷入戶籍，違者有罰則租屋糾紛處理遇糾紛，可申請免費調解或法律訴訟扶助
首先是保障三年租期。未來房客與房東簽訂契約後，房客享有訂約及續約合計三年租期，除非房東需自住，否則不得隨意終止契約。此舉將讓青年能安心規劃生活與家庭，而不必因短租或隨時被迫搬遷而感到焦慮。
第二是限制漲租幅度。續約租金漲幅不得超過通知當月房租指數年增率。換言之，房東在續約時雖可調整租金，但必須以合理標準為依據，避免出現不合理的大幅漲價，減輕青年家庭的經濟壓力。
第三是維護房客申請補貼權益。不少房東會明示、暗示房客不得申請租金補貼，甚至拒絕房客遷入戶籍，內政部將修法明文禁止這類行為，若房東違規，將訂出罰則。
現行規定下，房客申請租金補貼並不需要房東同意，房東若片面禁止或要求放棄申請，房客目前可依消保法相關規定主張無效，未來若進一步對房東處以罰則，將可強化保障房客權益。
第四是提供免費調解與法律協助。租屋糾紛可向公所申請免費調解或法律訴訟扶助。
此外內政部也將同步推動「婚育宅」政策，將於2025年釋出1,000戶社會住宅，並在2026年至2028年間增至1萬戶；另透過包租代管方案，每戶每年房客加碼提供6,000元修繕補助，並預計每年增加6,000戶媒合量。多管齊下，將逐步建立更完善的青年租屋支持體系。
至於上路時間，陳時中表示，婚育宅政策相關配套措施仍要討論，千戶社宅今年下半年就會實施，至於租金加碼補貼則是明年元旦；另外針對租賃條例修法由於還要提案到立法院，預計草案最快9月底提出。
自然人憑證申請、用途、展期指南│自然人憑證是什麼？有哪些功能技術？
報稅所需的自然人憑證是什麼？使用何種技術功能確保資訊安全？自然人憑證用途多達數十種，該如何申辦？《104職場力》統整自然人憑證申請流程、費用等資訊，並提供常見問題解法，幫助大家安心享受便捷的數位生活。
文／《104職場力》
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自然人憑證是什麼？使用何種安全技術？有哪些具體用途？自然人憑證功能與安全技術邏輯32項自然人憑證用途！如何申請自然人憑證？可以線上申請或找家人代辦嗎？自然人憑證申請資格與限制自然人憑證申請費用與作業天數自然人憑證申請流程、地點自然人憑證效期多久？過期怎麼辦？自然人憑證展期辦理方式：臨櫃、線上、APP都可以！關於自然人憑證的常見問題Q. 自然人憑證鎖卡或忘記密碼怎麼辦？Q. 哪些狀況會導致自然人憑證廢止？可以自行廢止嗎？Q. 如何修改聯絡用電子信箱？
自然人憑證是什麼？使用何種安全技術？有哪些具體用途？
自然人憑證是由內政部憑證管理中心簽發的「數位身分證明工具」，利用非對稱加密技術確保網路上的身分與資料安全。該憑證中包含「公開金鑰（Public Key）」和「私密金鑰（Private Key）」，這些金鑰儲存在實體IC卡或行動裝置的安全區中。即使資料遭到有心人士攔截，他們也難以破解其中內容，進而保障了數位簽章和身分識別的使用安全性。
自然人憑證功能與安全技術邏輯
◆ 身分識別
利用非對稱加密技術確認網路使用者的身分。
需要提供個人身分證明文件以註冊，並製作公私鑰用於身分驗證。
在使用者註冊自然人憑證時，會需要提供個人身分證明文件及其他相關資訊，這些個人資料將會用來產生公鑰和私鑰。利用公私鑰非對稱加密技術的應用與交互驗證，使相關應用服務能夠進行有效的身分確認。
◆ 簽章
可在電子文檔上進行簽名，保障文件的完整性及不可否認性。
驗證時使用公鑰，簽名時使用私鑰，以確保安全性並提高簽署流程的效率。
在使用自然人憑證驗證簽章時，需要使用公鑰；而在生成簽章時則需使用私鑰。簽章文件運用雜湊演算法，將輸入的訊息轉換為固定長度的唯一性摘要，以確保簽名的安全性。文件發送後，接收者能利用簽署者的公鑰來驗證簽名的有效性。自然人憑證簽章功能不僅提升了文件的安全性、完整性及不可否認性，還能提高簽署效率，減少繁瑣的手工流程。
◆ 加解密
透過非對稱加密原理來保護資料的機密性。
私鑰儲存安全，不可提取；加密使用公鑰，解密使用私鑰，確保資訊安全。
在自然人憑證的非對稱加密原理中，私鑰被安全地儲存於實體IC卡或行動裝置的安全區域，無法被提取；當進行加密運算時，應使用公鑰，而解密時則使用私鑰，這一設計確保了資料在傳輸過程中的安全性。
有這些技術協助，政府機構能有效排除過往「身分確認困難（擔心他人偽造）」及「資料傳輸安全風險（擔心駭客入侵、竊取未加密數據）」等資安問題，提供民眾更安心、便利的線上服務。
32項自然人憑證用途！
自然人憑證服務項目自然人憑證用途說明服務機構個人化資料自主運用（MyData）使用身分驗證及線上同意，即可在平台獲取政府機關保存的個人資料，並能即時將這些資料提供給政府機關或可信企業。數位發展部我的E政府可使用自然人憑證線上申請或查詢眾多政府服務項目。數位發展部內政部地政司地政線上申辦系統可使用自然人憑證申辦線上地政案件及地政電子謄本。內政部地政司戶政網路申辦服務可使用自然人憑證，申辦現戶戶籍電子謄本，現戶全戶戶籍電子謄本、現戶部分戶籍電子謄本及驗證服務、身分證掛失及撤銷掛失服務。內政部戶政司有戶籍國民以自然人憑證查詢有無被限制出國可使用自然人憑證上網查詢自己有無被限制出國。內政部移民署線上申辦入出國日期證明書可使用自然人憑證上網申辦入出國日期證明。內政部移民署全國建築管理資訊系統入口網可使用自然人憑證進行建築物公共安全定期檢查申報、查驗安檢人員身分、取得檢查登記碼、執行檢查項目，以及查詢申請案件備查結果、安檢人員基本資料更正等。內政部國土管理署新違章建築立即處理資訊系統可使用自然人憑證檢舉通報、查詢民國 100年起施工中或新完工之違章建築案件以及未核准之樹立及招牌廣告。內政部國土管理署國土測繪圖資e商城民眾可加入會員使用自然人憑證辦理圖資申購，以達檢索、瀏覽、申購便捷快速服務之目標，進而充分發揮國土測繪資料整合流通供應之效益。內政部國土測繪中心線上申請警察刑事紀錄證可使用自然人憑證網路申辦警察刑事紀錄證明（良民證）、查詢線上查詢申請進度。內政部警政署健康存摺─下載個人就醫資訊使用自然人憑證登入「健康存摺系統」即可取得最近1年的健保就醫資料，也可以查詢或下載個人的健保卡狀況及領卡紀錄、保險費計費及繳納明細等資料。衛生福利部中央健康保險署全民健康保險個人健保資料網路服務作業使用自然人憑證或健保卡辦理「查詢個人未繳保險費與列印繳款單」、「查詢、列印個人及眷屬投、退保資料及保險費繳納證明」、「申請健保卡」等業務，以及到「健康存摺」專區申請與下載個人就醫資料。衛生福利部中央健康保險署食品藥物業者登錄平台使用自然人憑證填寫相關資料後即完成食品業者登錄字號新申請。衛生福利部食品藥物管理署財政部稅務入口網可使用自然人憑證可查詢綜合所得稅稅籍、財產、欠稅等相關稅務資料。財政部個人綜所稅結算申報可使用自然人憑證可進行個人綜合所得稅結算申報、繳稅線上應用服務。財政部財政部電子發票整合服務平台可使用自然人憑證可進行註冊歸戶、查詢及捐贈發票、中獎通知等服務。財政部關港貿單一窗口可使用自然人憑證進行報關作業。財政部關務署勞保局e化服務系統可使用自然人憑證可查詢勞農保被保險人保險給付資料、投保年資及勞退個人專戶資料等。勞動部勞工保險局交通部監理服務網可使用自然人憑證查詢汽車車籍、機車車籍、汽車駕駛人、機車駕駛人資料等。交通部車輛號牌網路競標系統可使用自然人憑證，加入電子公路監理網站會員，於標售時段在家上網參與競標車輛號牌。交通部公路總局國家考試網路報名資訊系統可使用自然人憑證進行國家考試網路報名、報名書表下載、繳款單列印及報名狀態查詢等。考選部國家考試及格證書服務網可使用自然人憑證申請證書補發、證書補發加改註、英文證明書，並進行線上申辦作業繳費及進度查詢。考試院民事訴訟電子起訴系統可使用自然人憑證註冊取得遞狀帳號、密碼，3分鐘就可達成起訴效果，進行起訴及傳送書狀。司法院臺北巿政府市民服務大平臺可使用自然人憑證做單一登錄系統，以辦理各項線上申辦服務系統。臺北市政府新北市政府雲端櫃檯可使用自然人憑證辦理各項線上申辦服務系統。新北市政府桃園網路e指通可使用自然人憑證辦理線上商業停、歇業登記、商業負責人變更或轉讓登記。桃園市政府臺中市政府服務e櫃檯民眾可使用自然人憑證辦理平台各項線上申辦服務。臺中市政府中華郵政通訊地址遷移通報服務可使用自然人憑證辦理通訊地址變更。中華郵政投資人個人資料查詢系統民眾可利用自然人憑證查詢個人資料。臺灣證券交易所台灣集中保管結算所「股東e票通」股東可使用自然人憑證行使股東會表決權。台灣集中保管結算所個人線上查閱信用報告可使用自然人憑證查閱個人信用報告、取得信用報告電子檔。財團法人金融聯合徵信中心廢機動車輛報廢回收系統可使用自然人憑證上網查詢廢機動車輛回收相關資訊、提供廢機動車輛回收證明列印功能。環境部資源循環署（圖表資訊來源：內政部憑證管理中心）
如何申請自然人憑證？可以線上申請或找家人代辦嗎？
自然人憑證申請資格與限制
只要年滿18歲（含）以上，設籍於本國國民（即為自然人），且未受監護宣告者即可申辦自然人憑證。
但請特別注意！申請自然人憑證目前沒有開放網路申辦，且必須由本人親自臨櫃辦理，就算人在國外願意授權也不能請人代為辦理喔！
自然人憑證申請費用與作業天數
自然人憑證IC卡工本費為新臺幣250元。因為是臨櫃辦理，所以隨到隨辦，當天即可拿到憑證IC卡。
自然人憑證申請流程、地點
1. 申請人攜帶應備物品親赴戶政事務所申辦櫃臺
不限戶籍地，跨縣市戶政事務所皆可辦理，抵達後表明欲申請自然人憑證IC卡或詢問服務人員。
點擊連結前往查詢「各縣市辦理自然人憑證申請之戶政事務所」
2. 承辦人員審驗申請人交付資料
自然人憑證申請應備物品有：
自然人憑證IC卡申請資料表
本人國民身分證正本（請勿攜帶駕駛執照等證明文件）
自然人憑證IC卡工本費新臺幣250元
E-MAIL信箱
3. 申請人確認「申請書」上的個人資料並簽章
承辦人員會列印及交付自然人憑證IC卡申請書，申請人需確認申請書上的個人資料無誤，而後簽名並繳回給承辦人員。
4. 申請人檢查「接受確認書」的內容並簽章
承辦人員會列印及交付自然人憑證IC卡接受確認書，申請人需檢核上面的內容，如發現憑證內容不正確，則應拒絕接受憑證，並由向承辦人員重新申請憑證；如正確無誤，簽名後繳回承辦人員即可。
5. 申請人取回資料
辦理完成後，申請人需取回身分證件、自然人憑證IC卡、憑證IC卡申請及使用說明書、收執聯等物品，建議清點後再離開。
PS.臨櫃申辦的用戶在簽名確認申請時，將於戶所一併完成憑證接受作業，所以用戶拿到自然人憑證IC卡後，不需另行開卡即可使用。
自然人憑證效期多久？過期怎麼辦？
自然人憑證IC卡有效使用期限為5年（申請當天起算），可辦理展延3年，年限總計8年。
內政部憑證管理中心會在用戶的自然人憑證到期前60天起，陸續發送憑證展期通知到用戶的電子郵件信箱，民眾於到期前60天至到期後3年內，皆可辦理展期。
符合展期條件的自然人憑證，不論何時進行展期，皆自憑證有效期到期日起算展期3年，所以提前辦理也不用怕影響展期。
自然人憑證展期辦理方式：臨櫃、線上、APP都可以！
相較於首次申辦，自然人憑證展期的彈性較大，不僅提供線上申辦服務，如需臨櫃也可以委託親人代為辦理，更重要的是，基於便民服務，無論採用何種方式辦理憑證展期，均不收取費用。
▲ 自然人憑證線上申請展期
用戶可直接進入內政部憑證中心網站，點選「憑證展期」欄位、輸入資訊後進行辦理。
▲ 自然人憑證臨櫃申請展期
請本人攜帶國民身分證及自然人憑證IC卡，親至任一戶政事務所辦理憑證展期，或委託他人代為辦理。
如委託代辦，委託人及受委託人應先行填妥並確認自然人憑證代辦事項委託書的內容正確性，並親筆簽名或用印，再由受委託人攜帶該委託書、委託人之IC卡、雙方國民身分證正本至任一戶政事務所辦理。
▲ 自然人憑證APP申請展期
行動自然人憑證APP即將到期前60天，用戶開啟APP時會自動跳出展延畫面，民眾只要輸入「國民身分證統一編號」後進行生物辨識即可申辦，驗證通過會顯示「展延完成」，並重新簽發1年效期。
更豐富、詳細的自然人憑證展期資訊，歡迎查看：要報稅了，我的「自然人憑證」過期該怎麼辦？｜「自然人憑證」常見7大問題一次解答 ！
關於自然人憑證的常見問題
Q. 自然人憑證鎖卡或忘記密碼怎麼辦？
為確保資訊安全，當用戶使用自然人憑證IC卡時，系統會要求輸入PIN碼（申請自然人憑證IC卡時，由用戶自行設定6-10碼的英、數字組合）進行驗證，當PIN碼輸入錯誤累計達3次時會自動鎖卡，必須額外辦理鎖卡才能繼續使用。
鎖卡解碼請至內政部憑證管理中心，點選左側「憑證作業/忘記PIN碼/鎖卡解碼」欄位，參考網頁說明後，輸入正確的用戶代碼及新的PIN碼後，即可重設PIN碼，讓卡片得以繼續使用；如需更改PIN碼同樣請至左側點選「修改PIN碼」欄位輸入資料進行變更。
Q. 哪些狀況會導致自然人憑證廢止？可以自行廢止嗎？
系統自動廢止憑證的14個理由
已申辦自然人憑證的民眾，如果出現下列情形，系統將自動廢止憑證資格，並寄發憑證廢止通知該用戶：
確認憑證記載之內容不實。
確認用戶之私密金鑰遭冒用、偽造或破解。
確認憑證管理中心之私密金鑰或系統遭冒用、偽造或破解，足以影響憑證之信賴度。
確認用戶之憑證未依本作業基準規定之程序簽發。
確認用戶違反本作業基準或相關法令規定。
依據司法機關正式公文通知。
用戶死亡或經死亡宣告者。
用戶喪失中華民國國籍者。
用戶做姓名變更者。
用戶國民身分證統一編號變更者。
用戶申請憑證內容變更者。
用戶申請金鑰更換者。
受監護宣告者。
用戶申請憑證展期者。
自行申請憑證廢止的流程與作業天數
如果不再需要使用自然人憑證IC卡，跟當初申請一樣，必須由本人攜帶國民身分證正本親至任一戶政事務所臨櫃辦理，進行身分鑑別程序，以作為判定是否同意廢止憑證之依據。
憑證管理中心自受理憑證廢止申請開始，將於1個工作天內完成憑證廢止處理程序。
當自然人憑證廢止作業完成後，將無法恢復使用，以後如果再有憑證需求，得重新跑申辦流程，並支付自然人憑證IC卡工本費250元。
Q. 如何修改聯絡用電子信箱？
線上修改電子信箱請至內政部憑證管理中心網站點選「憑證作業/線上修改聯絡用電子信箱」欄位進行變更。臨櫃修改電子信箱本人攜帶國民身分證正本及自然人憑證IC卡，親至任一戶政事務所（不限戶籍地，可跨縣市辦理）修改聯絡用電子信箱。委託代辦臨櫃修改電子信箱委託人及受委託人應先行填妥自然人憑證代辦事項委託書，並親筆簽名或用印，由受委託人攜帶雙方國民身分證正本及印章、委託人憑證IC卡、自然人憑證代辦事項委託書至任一戶政事務所（不限戶籍地，可跨縣市辦理）辦理。
延伸閱讀
要報稅了，我的「自然人憑證」過期該怎麼辦？｜「自然人憑證」常見7大問題一次解答 ！
5月所得稅懶人包／每人都有21萬減稅額度、滿足「1條件」年收62萬免稅
簽訂勞動契約應注意「工作屬性」，專家提醒4點
勞資雙方在合作之時，常會因合作的不同情境而產生不同的「勞動契約」。我國《勞動基準法施行細則》第6條當中有規定4種常見的契約狀況，雇主和勞工在簽訂契約前務必要留意適用性與延伸的問題。專家提醒：契約簽訂應視勞工的工作屬性而定，可透過短期契約的特性給予雙方彈性，但雙方都該明確知道自己的應盡義務及應有權利。
文／許朝茂
本文導覽
「勞動契約」的相關規定雇主與勞工簽訂契約幾項注意狀況一：契約簽訂應視勞工「工作屬性」而定，不得冒險行之狀況二：短期性定期契約支援最廣：產假、育嬰留職停薪都適用狀況三：中高齡及高齡者，雇主得簽訂「短期契約」狀況四：要派公司應重視派遣公司信譽小結
勞動（務）契約是勞動供給與需求交易，本於雇主面對諸多勞工，則需要簽訂勞動契約，使二方接明白其義務與權利。不同類型契約（含不定期、定期契約）保護勞工權益不同，因此，雇主與勞工契約應遵照法規而簽訂。
過去曾有報載：OO市醫院簽訂定期契約之勞工，與其他簽訂不定期契約勞工之工作內容大致相同，相關定期契約職缺計有門診和櫃台護理師、衛教護理師、職能治療師、人事招募組員、醫事檢驗師、營養師、職安管理師；查上開職務應屬有繼續性工作，依法應為不定期契約。因此該市勞工局後續將依法行政，違反者得處2至30萬元罰鍰並限期改善。
另有O力公司OO北區營業處某組一名O姓女課長，由於不滿O姓女下屬離職，害怕其業務量增加，O女竟趁下班時間，四下無人時持鐮刀砍、砸O女辦公桌、辦公椅、三層辦公鐵櫃等之失控行為。
職場上，勞動契約簽訂，雇主如以「節省人資成本」作為考量，進而違反應以工作屬性簽訂符合類型的勞動法規，將有損勞工法規上權益。
「勞動契約」的相關規定
《勞動基準法施行細則》第6條：
臨時性工作：係指無法預期之非繼續性工作，其工作期間在六個月以內者。
短期性工作：係指可預期於六個月內完成之非繼續性工作。
季節性工作：係指受季節性原料、材料來源或市場銷售影響之非繼續性工作，其工作期間在九個月以內者。
特定性工作：係指可在特定期間完成之非繼續性工作。其工作期間超過一年者，應報請主管機關核備。
《中高齡及高齡者就業促進法》第28條：65歲以上勞工，雇主得以「定期勞動契約」僱用之。
延伸閱讀：定期勞動契約知多少？搞懂「非繼續性工作」，簽訂後沒糾紛
雇主與勞工簽訂契約幾項注意
勞動契約規範勞資二方義務與權利，下列情況，雙方應留意及了解，才能期待法定義務與權利可依契約而行：
狀況一：契約簽訂應視勞工「工作屬性」而定，不得冒險行之
勞動契約簽訂應本著「誠信原則」，基於誠信勞工提供具有真實且優質品質的勞務，但若求職者「虛偽意思」表示時，勞務極有可能出現虛假不實的特性，雇主在非不得已的情況下，常選擇終止契約、避免勞務災難持續。
以上文的個案（醫院簽訂定期契約之勞工）工作屬性，幾乎與正職勞工作擔任相同工作，但是從事工作屬性相同、卻以定期契約約定雙方權利與義務，完全係出於人資成本考量。但，此舉不但違規，也損害勞工工作權益。
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狀況二：短期性定期契約支援最廣：產假、育嬰留職停薪都適用
定期契約分為：臨時性、短期性、季節性、特定性之定期性契約，各有其工作屬性條件。尤其短期性定期契約，正好得運用於勞工產假、留職停薪、離職人力短期補充等，適時補充當事人職務代理人工作，且其工作期間達6個月。
短期性定期契約應用廣，依《勞動基準法施行細則》第6條：它指可預測非繼續性工作，簽訂期間最長6個月。HR人員因勞工面臨產假、育嬰留職停薪、離職缺職務代理人之際，6個月以下專業所需人力，多以短期性定期契約為優先。因職務代理人專業與被代理人相同或相近轉正風險小於派遣人力。
延伸閱讀：臨時性與短期性定期契約之適用差異
狀況三：中高齡及高齡者，雇主得簽訂「短期契約」
為鼓勵中高齡及高齡者就業，《中高齡及高齡者就業促進法》雇主得特別與高齡者簽定定期性契約，不受原定期契約限制。
高齡者因健康、體能、可使用時間等限制，仍鼓勵其條件允許之下再投入就業市場，以補充短缺人力。
不過，繼續僱用高齡者，雇主只要僱用高齡者符合3個條件:
僱用高齡者達到當年度屆退總人數達30%。
僱用期間滿6個月以上。
以退休前「原領工資」僱用。
符合上述三條件者，雇主得向主管機關申請補助。
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狀況四：要派公司應重視派遣公司信譽
就業市場人力短缺，加上勞工主見甚強，目前就業市場呈現勞方市場。人力尋覓難度提高很多，導致許多企業改弦更張改的運用來自外部的派遣勞工，這類型企業被稱作「要派公司」。
派遣勞工或因其工作基於派遣公司的狀況承攬企業專業，如：新訂單所需人力不足、傳產企業招募不易、臨時性人力需求、彌補退休人力等因素，雖具有緊急性、補充性、季節性之工作，但，派遣公司仍應與之簽訂不定期契約。
「要派公司」在合作時應留意派遣勞工之職業災害避免，因「要派公司」使用派遣勞工發生職業災害時，仍應與派遣公司連帶負職業災害補償之責任。另「要派公司」也應積極留意派遣公司之信譽，因為派遣勞工如果遭「派遣公司」積欠工資，且經裁罰後仍未限期給付者，得向「要派公司」請求先給付，其請求後的30天內給付。
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小結
勞動契約有不同的類型，實際運用應視勞工的工作屬性而定，且雇主以其提供工作類型依法簽訂符合之勞動契約，以預告勞工應盡義務及應有權利。
報載公部門醫院、國營事業的個案，前者因節省人力成本誤用（或其實是膽大妄為？）；後者則是缺乏「短期性定期契約」的運用，但兩者均衍生出違規事項，除觀感不佳之外，更期待主管機關能多加宣導、避免爭議。
（原文標題：勞工工作屬性不能錯置，而鬆懈勞工應有契約權益）
作者介紹：● 岩熊仕管理顧問有限公司勞工法規事務 首席顧問● 文化、元智、健行大學推廣中心（部）等就業服務技術士班 講師
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租金調查！租屋市場逃漏稅問題普遍 三成房東須補稅
2025-10-01 經濟日報記者余弦妙 由聯合新聞網授權轉載
立法院預算中心最新報告指出，財政部近五年查核租賃所得稅申報案件，補稅比率介於26.84%至29%之間，等於約三成遭查核房東必須補稅，反映租屋市場逃漏稅問題依舊普遍。
值得注意是，中區國稅局補稅比率35％，高雄國稅局、南區國稅局轄區補稅比率33%，都高於全國平均。
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財政部賦稅署資料顯示，2019至2023年租賃所得平均補稅比率維持在26.84%至29%間。2023年更升至27.96%，較前一年26.84%增加，呈現攀升趨勢。
近五年國稅局查核租賃所得情況
國稅局補稅比率範圍台北21.81% ~ 24.68%高雄31.55% ~ 33.93%北區21.99% ~ 22.78%中區31.93% ~ 35.82%南區29.99% ~ 33.91%
區域間也存在差異，台北國稅局補稅比率介於21.81%至24.68%、高雄國稅局介於31.55%至33.93%、北區國稅局介於21.99%至22.78%、中區國稅局介於31.93%至35.82%、南區國稅局介於29.99%至33.91%，顯示租屋市場房東未登錄及申報不實等問題未有效改善。
預算中心指出，政府近年修訂《住宅法》及相關稅法，推動「公益出租人制度」，並提供租稅優惠，鼓勵房東將住宅釋出出租。然而，租稅減徵戶數、公益出租戶數與租金補貼戶數差距持續擴大，顯示成效有限。
預算中心表示，主計總處2020年度人口及住宅普查顯示，全台約有87.6萬戶租屋家戶，但財政部綜所稅列報出租所得僅32萬筆，推估逾50萬戶租賃收入未列報，租屋市場黑數龐大。
租稅減徵戶數雖持續增加，但與租金補貼戶數差距擴大。據國土署與財政部統計，房屋稅減徵戶數由2019年度的7萬660戶增至2024年21萬4,345戶，地價稅減徵戶數由4萬300戶增至15萬1,136戶，綜所稅減徵戶數更由6萬1,839戶躍升至26萬480戶。然而2023年至2024年租金補貼戶數78萬1,085戶，與減徵戶數相比差距擴大，顯示出租予補貼戶的房東，多非屬公益出租人。
此外，主計總處統計，租屋類消費者物價指數以2021年為基期100，至2025年7月已升至108.98，短短四年漲幅達8.98%，顯示房租漲勢持續且擴大。
帶看被問漏水、貸款怎麼回答？用說明書與「已知、待查、下一步」不亂保證
帶看時被問「以前有漏水嗎？」「貸款一定能過嗎？」，一句「都沒問題」看似讓客戶安心，卻沒有說明答案從何而來。本文整理不動產說明書的解說規定與成屋滲漏水記載要求，並用「已知資訊、待確認事項、下一步」三段式，練習有根據的帶看回答。
本文目錄
一、解說要有文件依據：先看不動產說明書
二、回答三段式：已知資訊、待確認事項、下一步
三、漏水問題不能靠保證帶過
四、用覆述確認，釐清客戶真正在意的條件
五、帶看後，留下可接續處理的紀錄
六、動手做兩個練習
帶看時，買方突然問：「這裡以前有漏水嗎？貸款是不是一定能過？」新人小林擔心回答不夠肯定會失去客戶，便說「都沒問題」。回覆雖然快速，買方卻不知道答案從何而來。
用文件與查核狀態回答問題，服務才有根據，下一步也更清楚。
搭配本課程5分鐘影片，先看重點，再用下面的整理與練習確認理解。
影片／不動產經紀營業員入門系列第3堂：清楚回答物件問題
一、解說要有文件依據：先看不動產說明書
條例要求，經紀人員在執行業務過程中，以不動產說明書向與委託人交易的相對人解說；說明書在提供解說前，應經委託人簽章。在一般仲介買賣案例中，這個相對人就是與賣方交易的買方。
所以帶看前的準備，不只是記住坪數、售價與交通位置，還要依公司流程確認：
說明書是否可供解說
資料之間有沒有矛盾
買方先前詢問過哪些事項
個人印象或口頭介紹，不能直接當成已完成文件解說程序。
二、回答三段式：已知資訊、待確認事項、下一步
段落要說什麼已知資訊資料來源與目前確認結果待確認事項還缺什麼，避免用猜測填補下一步誰協助查、查哪份資料、何時更新進度
以貸款問題為例，可以回答：「我可以協助整理物件與申請資料，實際條件仍須由銀行評估。您最在意的是可貸金額，還是每月負擔？」這樣沒有替銀行作保證，也把對話帶到真正的需求。資料尚未齊全時，可以約定下一次回覆進度，不必為了有日期而承諾無法掌握的最終結果。
這個三段式是本文自編的回答方法。
圖解｜帶看解說四步驟：文件依據、查核狀態、覆述確認、回報進度。
三、漏水問題不能靠保證帶過
假設買方看到牆角痕跡，問是不是漏水，新人只知道屋主說「那是以前的」。較好的處理方式是：
說明目前資料記載與現場觀察
把差異列入查核並回報經紀人
協助安排必要確認
不能因為屋主一句話，就替物件作出「絕對不漏水」的保證。
依條例第22條第3項授權訂定的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，成屋的建物瑕疵項目須記載有無滲漏水；若有，須敘明位置。現行版本為2026年4月1日生效版，位置在壹、二、（一）、7、（2）。這是成屋說明書的記載要求，與第23條的解說義務一起看，並不以雙方都委託為前提。
已取得修繕資料時，先說明目前掌握的內容，再處理尚待確認的部分。已知瑕疵應依實際資料記載與解說；「待查」是用來標明尚待核對的事項，不能拿來掩蓋已知瑕疵。
補充：同時接受買賣或租賃雙方委託時，條例第24條之2另要求雙方書面同意，並列有資訊提供、告知依仲介專業應查知的瑕疵、協助必要檢查等義務。這是雙方委託的補充規定，不是漏水記載與解說的唯一依據。
圖解｜買方問貸款，說明銀行評估與協助範圍；看到牆角痕跡，對照記載、資料與查核安排。
四、用覆述確認，釐清客戶真正在意的條件
買方說「我想買不用整理的房子」，可能是在意漏水，也可能是不想增加裝修支出。先問一個具體問題，再覆述確認：「您希望入住前不需要額外整修，尤其擔心漏水修繕費用，我理解得對嗎？」讓對方有機會修正你的理解，再決定要查哪些資訊。
覆述確認是溝通工具，不是要買方接受某個結論。不要問「所以您就是願意承擔這些問題，對吧？」，這會變成誘導式確認；客戶點頭，也不能用來省略必要的文件與說明。
五、帶看後，留下可接續處理的紀錄
建議在紀錄中寫下：問題、已查資料、尚待確認事項、回報對象與下次更新時間。例如：
買方詢問牆角痕跡
已對照說明書
需確認修繕資料
已回報經紀人
明天下午更新查核進度
這些是工作管理建議，不代表一份紀錄就足以證明已完成所有義務。客戶連問數個問題時，先選最影響需求的一項，說清楚來源與下一步再接續；請同事確認時，附上客戶原本的提問，避免只寫「客戶對屋況不滿」，讓實際問題在轉述中消失。
六、動手做兩個練習
練習一：尚未經銀行評估，營業員向買方說「我保證銀行一定核貸」。這樣的回答合適嗎？
解析：不合適，應改寫。說明協助整理資料的範圍、實際條件由銀行評估，並確認買方在意的是金額還是每月負擔；用已知、待查與下一步取代無依據的保證。此題為自編溝通情境。
練習二：在提供解說前，不動產說明書須經委託人簽章。這個說法正確嗎？
解析：正確。條例第23條規定解說依據與委託人簽章要求；買方在簽約時的簽章是另一個時點與角色，不能混用。
課後任務：花額外五分鐘，把「一定貸得到」或「肯定不會漏水」改成三句話：先說目前有依據的資訊，再指出待查事項，最後提出下一步，並加一句覆述確認。本文教的是入門解說與查核習慣，不代替個別物件鑑定或銀行授信評估。
資料來源與教學說明
本文為不動產經紀營業員入門教學整理，不抵充法定資格取得或換證訓練時數。文中人物、案例、練習與工作清單皆為自編教學示範，不是官方考題；實際案件仍依適用法規與個案資料處理，申請資格與受理規定請以主管機關最新公告為準。
資訊查核日期：2026-10-4。
全國法規資料庫：不動產經紀業管理條例（第22條第3項、第23條、第24條、第24條之2）
基隆市政府：不動產說明書應記載及不得記載事項（2026年4月1日生效版，壹、二、（一）、7、（2））
內政部：不動產說明書應記載及不得記載事項修正發布說明
不動產經紀營業員入門系列｜接著讀下一堂
第1堂｜營業員怎麼取得資格？訓練、測驗、登錄領證與4年換證
第2堂｜刊登廣告前要查什麼？委託契約、內容符合事實與廣告稿簽章
第4堂｜簽約要哪些經紀人簽章？六類文件、說明書三種簽章與交接表
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