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第七章 店面開發與選址管理《連鎖加盟經營管理：餐飲產業篇》
第七章 店面開發與選址管理《連鎖加盟經營管理：餐飲產業篇》
第一節 為何選址決定餐飲加盟的 50% 成敗？
餐飲業有一句老話：
選址選錯，再強的品牌也救不了；選址選對，普通的品牌也能活得不錯。
餐飲是高度依賴「地點」的行業：
• 客流量
• 人口結構
• 工作型態
• 消費時間
• 租金成本
• 停車便利性
都會直接決定店舖的營收上限。
選址成功的店，往往不用做大量廣告也能有穩定客群。
選址失敗的店，再怎麼努力也只能苦撐。
因此，加盟總部在「選址輔導」上的專業，是吸引加盟主的重要關鍵。
第二節 選址流程：餐飲業必備的七大步驟
成功的店面開發不是靠運氣，而是靠完整流程：
1. 明確店型定位（外帶 / 內用 / 外送）
2. 確認目標商圈
3. 商圈現地調查（至少 2–3 次）
4. 競業分析與比較
5. 預估客流與營收模型
6. 租金、坪效與成本比對
7. 簽約與裝潢評估
總部須提供完整「選址 SOP」，協助加盟主做出科學化判斷。
第三節 商圈類型分類：不同業態需要不同地點
餐飲品牌在選址之前，必須先了解「你屬於哪種業態」。
以下是餐飲最常見的五種商圈類型：
1. 學區型商圈（高人流、低客單價）
適合：
• 手搖飲
• 炸物、鹽酥雞
• 平價便當
• 平價咖啡
特徵：
• 人流集中在上下課
• 客單價低，但回購率高
• 租金看地區，有高有低
• 假日客流弱（需配合外送）
2. 上班商圈（客單中高、午餐高峰強）
適合：
• 午餐便當、簡餐
• 咖啡店
• 手搖飲
• 沙拉、輕食
特徵：
• 客流集中在平日
• 午餐時段爆量
• 晚餐較弱
• 租金通常偏高
• 外送需求大
3. 住宅區（穩定、長期、低波動）
適合：
• 早餐店
• 咖啡店
• 家庭式簡餐
• 烘焙點心
特徵：
• 回客穩定
• 成長速度慢，但穩健
• 一至五人家庭消費為主
• 假日需求大
• 適合長期經營
4. 交通型商圈（捷運、車站、轉運站）
適合：
• 手搖飲
• 麵包店
• 便利即食餐點
• 外帶咖啡
特徵：
• 高速人流
• 主攻外帶
• 空間小、坪效高
• 租金高但周轉率強
5. 商場型（百貨、Mall 內）
適合：
• 甜點品牌
• 高質感咖啡
• 品牌化餐酒館
• 輕食與特色料理
特徵：
• 高客單價
• 必須付抽成（10–20%）
• 行銷曝光強
• 裝潢成本高
第四節 商圈調查：必做的「現地觀察」六大項目
專業的連鎖品牌一定會要求現地商圈調查至少 2–3 次，包含：
1. 人流（Flow）
要觀察：
• 平日 / 假日
• 中午 / 下午 / 晚上
• 例行動線
• 性別比例
• 年齡層
時間建議：
• 平日中午（12:00–13:30）
• 假日下午（14:00–18:00）
• 晚間（17:00–20:00）
2. 客群特徵（Customer Profile）
包括：
• 上班族 / 學生 / 家庭
• 消費習慣
• 類型偏好（咖啡、正餐、外帶）
• 用餐時間
3. 競業密度（Competitors）
需記錄：
• 同類型品牌有哪些
• 單價是多少
• 排隊狀況
• 產品優劣
• 店數集中度（連鎖 vs. 個體店）
競業多不是壞事，代表需求大；無競業反而值得警惕。
4. 店面可視性（Visibility）
包括：
• 是否在主要動線
• 轉角 / 主幹道是否明顯
• 是否容易被遮擋（招牌、樹木、建築）
可視性越高，行銷成本越低。
5. 可達性（Accessibility）
考量：
• 人行道寬度
• 停車與停機車便利性
• 外送員是否容易取餐
6. 租金結構與條件（Cost Structure）
需確認：
• 每坪租金
• 押金
• 免租期
• 租期長度（建議至少 3–5 年）
• 管理費
• 抽成（若在百貨或商場）
租金不能只看「絕對金額」，而要看「租金佔營收比例」。
第五節 營收預估模型：餐飲選址的科學化分析
加盟體系常使用「三大指標」做判斷：
1. 客流量預估（Traffic）
方法：
• 計算通過人數 → 估計進店率（1–6%）
• 根據業態調整：（手搖飲進店率高、咖啡中、正餐低）
2. 客單價（Average Check）
依業態判斷：
• 手搖飲：60–120
• 咖啡：80–200
• 便當：100–160
• 早午餐：200–350
3. 周轉率（Turnover Rate）
外帶店 → 看出杯數
內用店 → 看座位翻桌
營收預估公式（簡化版）
每日營收＝（每日人流 × 進店率） × 客單價
或
每日營收＝（座位數 × 翻桌率 × 客單價）
總部應提供加盟主「實際案例資料」做參考，而不是憑感覺估算。
第六節 店面評估表：加盟品牌必備工具
在選址輔導時，總部可提供「店面評估表」。
內容包含：
• 人流 / 商圈資訊
• 租金與成本
• 店型是否適合
• 競業分析
• 潛在營收估算
• 設備與裝潢是否可行
• 區域保障是否重疊
通常建議：
• 評分 80 分以上 → 可開
• 評分 60–79 分 → 需討論與調整
• 60 以下 → 不建議開
第七節 與房東議約：餐飲選址常見的五大重點
加盟主最容易忽略的，不是地點，而是「合約細節」。
1. 租期（建議至少 3–5 年）
餐飲裝潢成本高，租期太短，回本風險大。
2. 免租期
通常 15–45 天，用於：
• 裝潢
• 培訓
• 開幕準備
3. 押金數量（2–3 個月為常態）
押金太高會造成資金壓力。
4. 抽成（若在百貨或商場）
需釐清：
• 是否有底租
• 抽成比率
• 行銷基金
• 公共管理費
5. 裝潢限制（是否能改管線、招牌）
餐飲店常需：
• 排煙
• 水電升級
• 油作工程
需事先確認可行性。
第八節 本章總結：選址是加盟體成功的最重要基石
• 沒有選址，就沒有營收
• 商圈調查需要系統化與數據化
• 不同業態需要不同地點
• 租金要看比例，不看絕對值
• 總部應提供科學化「店面評估工具」
• 選址正確，加盟成功率至少提高 50%
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