104學習
商圈分析與店址評估實務（寵物產業趨勢到經營管理）
第4章 商圈分析與店址評估實務（寵物產業趨勢到經營管理）
一、章節概述
店址選擇是寵物店成功的關鍵因素，影響固定客群建立與長期經營。即使服務品質優秀，如果商圈特性與目標顧客不符，也可能導致營運困難。
本章學習重點：
1. 了解不同商圈類型及其特性
2. 掌握商圈實地調查方法
3. 評估店面條件、租金坪效與合約風險
4. 避免常見選址錯誤
二、寵物店商圈類型
商圈類型 特性 適合經營項目 創業分析/備註
住宅型 固定居住人口多，生活機能完整 美容、日常用品、基本照護 穩定回訪，低行銷壓力
生活機能型 市場或商場周邊，人流穩定但非觀光型 美容、零售、寄宿 停車便利性需評估
商業/觀光型 人流大但不穩定，租金高 高端品牌或特色服務 初創店風險高，需要差異化策略
觀察重點：寵物店不完全依賴即時人流，固定客群與回訪率比人潮重要。
三、商圈實地調查方法
方法 調查方式 目的
現場觀察 平日與假日觀察人流、遛寵比例 判斷目標客群密度與習慣
競品分析 到周邊店家實際消費或諮詢 比較價格、服務、定位，找市場空缺
訪談與問卷 與住戶或飼主交流 掌握需求與未被滿足服務
四、店面條件與空間實務評估
評估項目 重點 建議做法
坪數與格局 美容、寄宿或零售需求是否足夠 動線需分人與動物區
通風、採光、排水 直接影響動物健康與清潔效率 排水良好，避免清潔成本高
噪音與鄰里關係 是否影響住戶 選擇適合地點或加裝隔音設備
五、租金、坪效與合約評估
評估項目 建議標準 備註
租金比例 建議占預估營收 10%-15% 超過比例經營壓力大
坪效 每坪是否能創造穩定產值 留意擴充彈性
租約條款 租期年限、續租、漲租 是否允許寵物相關營業
六、常見選址錯誤與迷思
1. 租金便宜就是好選擇 → 忽略客群與交通條件
2. 人潮多就一定有生意 → 人潮不等於寵物消費人流
3. 網路行銷可取代店址 → 寵物服務仍高度依賴實體信任
七、創業思考練習
1. 我的目標顧客日常活動範圍在哪裡？ ________
2. 若營業三年後續租，該地點是否仍具優勢？ ________
3. 若該地點失敗，退場成本是否可承受？ ________
4. 是否需要額外停車或臨停規劃以吸引客群？ ________
5. 鄰近設施（公園、醫院、寵物店）是否對我有優勢或競爭壓力？ ________
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