看懂現金流量表與營運資金管理實務
104學習
催款
在職場中，這項技能指的是有效且有禮貌地提醒客戶或合作夥伴支付應付帳款。它不僅關乎錢款回收，更體現溝通技巧與情緒管理，能維持雙方良好關係，避免破壞合作氛圍。熟練這項技能，有助於提升公司現金流穩定性，保障營運順暢，也是財務管理與業務協調的重要環節。
提升你的實力，朝專業更進一步
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充實自己，讓能力持續成長
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精選證照
考取專業證照，讓能力被市場看見
債權委外催收人員專業能力測驗
債權委外催收人員專業能力為依據「金融機構辦理應收債權催收作業委外處理要點」第3點第2項規定，金融機構應收債權之受委託機構應聘僱具有實際催收經驗者，並依行政院金融監督管理委員會94年5月9日金管銀(五)字第0945000294號函規定，參加銀行公會或其認可之機構舉辦有關催收專業訓練課程或測驗並領有合格證書。
財團法人台灣金融研訓院
衍生性金融商品銷售人員
配合「銀行業辦理外匯業務管理辦法」及「銀行辦理衍生性金融商品業務內部作業制度及程序管理辦法」開辦，提供辦理外匯衍生性商品推介工作之相關人員取得資格，並提昇國內金融從業人員及一般大眾對衍生性商品交易型態與相關法令的認知，以達到強化風險意識與瞭解投資權益之目的。
台灣金融研訓院
理財規劃人員
隨著經濟的快速變遷，國民所得提高，以致理財規劃的服務商機出現，銀行也適時地提供專業人員給予客戶理財的整體服務，理財規劃人員即順勢而起。
理財規劃人員首重其人格特質，不僅對客戶需有高度的敏銳度、對投資理財須有相當熱忱，加上良好的邏輯及分析表達能力且有追求成功的渴望，最後抗壓性必須要很強(如，客戶虧損及公司的業績壓力)等，若能具備上述條件，理財規劃人員是個非常適合您致身投入的工作。
財團法人台灣金融研訓院
債券人員
要進行債券的操作，債券人員須了解債券基本概念及總體經濟指標與利率趨勢研判，進行債券評價分析、債券的風險衡量與管理。對於債券市場有興趣人員若具備此債券，更能證明自己具有債券的基本常識，在金融業尋求工作時，更添利器。
財團法人中華民國證券暨期貨市場發展基金會
期貨信託基金銷售機構銷售人員
期貨信託基金銷售機構銷售人員證照是針對從事期貨及信託基金銷售業務的專業資格，旨在提升銷售人員對相關金融商品的理解與銷售技巧，確保業務推廣過程符合金融監管規定，保障投資人權益。持有此證照者需具備期貨市場運作、信託基金產品特性、法規遵循及風險控管等專業知識，能有效提供客戶專業諮詢與服務，增強市場競爭力。此證照為金融業銷售人員進入期貨及信託基金領域的重要認證，促進金融市場健康發展。
財團法人中華民國證券暨期貨市場發展基金會
DSCRMA流通服務與顧客關係管理分析師
服務業已佔國內生產總額的七成，其中各式商品的流通服務又佔服務業總額的大宗，因此，具備流通經營管理能力的實務人才，將是未來市場的熱門需求之一。
本檢定培訓（流通服務與顧客關係管理分析師-證照班），期望達成以下目標：
•結合理論與實務培養務實致用的流通經營第一線管理人才
•促進流通服務與顧客關係管理之應用學習
•協助流通e化人才的職能培育推廣
•培訓通過證照檢定考試。
本證照學科從『流通經營基礎』到『顧客關係管理』並結合科技應用工具，如POS系統、CRM系統等，藉由顧客消費分析(例如：消費頻率、客單價、商品組合分析等)，更精準地設計市場產品行銷策略，改善顧客消費經驗，結合優質服務，以因應市場的快速變動讓顧客滿意，提高市佔率與顧客忠誠度。
盈豐資訊科技有限公司
精選貼文，掌握第一手知識
看得見資金才談得上經營：財務管理系統推薦與評估重點
帳上有獲利，戶頭卻沒有錢，這是不少經營者都遇過的處境。損益表告訴你這個月賺了多少，卻不會告訴你下個月的薪資與貨款付不付得出來。記帳回答的是「發生了什麼」，而財務管理系統要回答的是「接下來會怎樣，現在該做什麼」。
【先釐清定位：它和會計系統不同】
會計系統的重心是把每一筆交易正確記錄、完成結帳與申報。財務管理系統則建立在這些紀錄之上，管理收支、應收應付與資金狀況，並提供財務報表及營運分析。前者的使用者主要是會計人員，後者的讀者則是老闆、財務主管與需要做決策的經理人。
管理王沒有以「財務管理」命名的單一功能頁，這部分的能力來自會計模組與「AI 主動財務」功能的搭配。以下依官網內容說明，並以經營者關心的問題來排列。
【問題一：錢什麼時候進來】
應收帳款是資金壓力最常見的來源。AI 主動財務會盤點尚未收回的款項，並依金額、逾期天數與風險排出催收的優先順序。對財務人員來說，這代表每週不必重新整理帳齡表，可以直接從最該處理的客戶開始聯繫。
【問題二：未來幾個月夠不夠用】
系統會根據應收、應付與收支趨勢預測現金流的走向，並在可能出現缺口時提出預警。預測的品質取決於資料完整度，應收應付登錄得越即時，預測越有參考價值。我們建議把它當成提早發現問題的工具，而不是精確的數字承諾。
【問題三：哪裡不對勁】
主動財務建議功能會點出異常之處並提出建議動作，風險與合規把關則用於偵測異常交易與財務風險。這類提醒的價值在於時間點：等到月結才發現某項費用暴增，往往已經來不及調整。
【問題四：我需要看什麼報表】
會計模組可隨時產出損益表、資產負債表與現金流量表，並支援多公司、多分店與依部門設立的成本中心。AI 主動財務則會定期產出現金流、應收帳齡等摘要寄給經營者。對不習慣登入系統查看報表的老闆而言，定期收到一份重點摘要，比擁有一百張報表更實用。
這些分析之所以可行，是因為 AI 主動財務與會計模組整合，直接讀取傳票、發票與帳齡資料，不需要另外匯出整理。
【示意情境】
一家承接專案的設計公司，營收不錯，但客戶付款條件長，每到發薪日前財務就開始緊張。負責人過去靠會計每月口頭回報，資訊總是晚一步。改為每週收到應收帳齡與現金流摘要後，他能提早兩三週看到資金缺口，再決定是加強催收、與客戶協商付款條件，或調整支出時程。這是匿名化的示意情境，並非保證成效。
【財務管理系統比較：三種路線】
做財務管理系統比較時，可以這樣區分。
以試算表自行管理：彈性高、零軟體成本，但資料靠人工更新，公式一旦出錯不易察覺，也難以多人協作。
獨立的財務分析或預算工具：分析功能深入，但需要從會計軟體匯入資料，兩邊的同步與對帳會成為固定的工作負擔。
與會計整合的平台：資料來源一致，分析結果隨帳務更新。限制是分析的深度與彈性可能不如專門工具，適合需要即時掌握狀況、而非建立複雜財務模型的企業。
評估時建議確認幾件事。第一，分析所用的資料是否直接來自帳務，還是需要人工匯入。第二，應收與應付是否能與業務、採購流程連動。第三，報表是否能依公司、部門或專案拆分。第四，提醒與摘要是否能主動送達決策者。第五，財務資料極為敏感，務必確認資料存放位置與權限控管方式；管理王由台灣團隊開發維運，資料存放於台灣。
【如何開始使用】
建議從資料紀律開始。財務分析的可信度取決於應收與應付是否即時登錄，因此第一步是與業務、採購約定單據進入系統的時點。第二步是設定經營者想固定看到的幾個數字，通常是可用現金、三十天內到期的應收與應付，以及逾期帳款總額，不必貪多。第三步是把每週或每月的財務摘要排入固定的會議議程，讓數字有人看、有人問、有人負責回應。持續幾個月之後，再依實際需要增加部門別或專案別的分析。
【財務管理系統費用】
許多人查詢財務管理系統費用時，預期會看到按模組或按人頭的報價。管理王的做法不同：各系統內建於方案之中，選定方案後即可使用，不需為單一系統另外付費。
方案共四種。免費方案 NT$0，永久免費，成員上限 10 人、儲存 1 GB，註冊時贈送一次性的 AI 點數 500 點，部分功能為 30 天試用。經濟型 NT$5,000/月，成員上限 30 人、儲存 50 GB、AI 點數每月 1,000 點。商務型 NT$10,000/月，成員上限 60 人、儲存 200 GB、AI 點數每月 3,000 點，含 8 小時遠端導入教育訓練。旗艦型 NT$19,900/月，成員不限、儲存 1 TB、AI 點數每月 10,000 點，含 16 小時遠端導入教育訓練。
選擇年繳時月費不打折，但會加贈 2 個月，也就是付 12 個月可用 14 個月。另外，客製化開發以每小時 NT$1,000 計，加購教育訓練每小時 NT$2,000（最低 10 小時）。實際費用請以 app.ai.com.tw 官網公告為準。
AI 主動財務的分析與建議屬於 AI 功能，會使用方案所含的 AI 點數。
【常見問答】
Q：已經有會計軟體了，還需要財務管理系統嗎？
A：如果現有軟體已能即時提供應收帳齡、現金流預測與經營摘要，就不一定需要。若每次都要請會計另外整理，才值得考慮。
Q：現金流預測可以完全相信嗎？
A：不建議。預測是依據已登錄的資料推算，未入帳的交易與突發狀況都不在其中。它的用途是提早示警，最終判斷仍在經營者。
Q：老闆不懂會計，看得懂嗎？
A：定期財務報告以摘要形式呈現，重點是現金流與應收狀況，目的就是讓非財務背景的經營者也能掌握。
Q：多家公司可以一起看嗎？
A：會計模組支援多公司與多分店的分帳與合帳，可依需求分開或合併檢視。
【推薦方向】
談財務管理系統推薦，我們認為關鍵不在報表數量，而在資訊能否及時送到需要做決定的人手上。管理王由戰國策集團出品，深耕企業服務超過 25 年，服務超過 3 萬家企業客戶。若想了解會計模組與 AI 主動財務如何搭配，歡迎與我們聯繫。
管理王
AI.com.tw
0800-003-191
精選 AI寫企劃、看數據總是不能用？4種工作先排順序再交代，第一版就能討論
請AI寫企劃、做研究、看報表，結果常常看起來很完整，卻不能直接用？
問題多半不在AI的能力，而在我們只說「幫我寫」「幫我分析」，讓它自己猜目的和標準。
四種常見工作，可以共用同一個骨架：
1. 交代目的與標準：給誰看？看完要做什麼決定？
2. 排好先後步驟：先要中間產物，確認後再往下做
3. 要求附上依據：出處、算法、引用原文，讓你能驗收
套到四種工作，各有一個先後順序：
① 寫企劃｜架構先定，內容後補
先寫明讀者與目的，請AI只給三個主張和大綱；確認後才補內容，每個數據都附出處，查不到就標「待查證」。
② 做研究｜大題切小題，說法衝突並陳
先把大問題切成四到五個能用資料回答的小題；每題比對三種來源、標出年份；說法互相衝突時，請AI並列出來，由你判斷。
③ 看數據｜問題先行，數字在後
不要只丟報表說「幫我分析」，先寫成決策問題，例如「上季回購率下滑，是哪一群顧客流失」；講好期間、欄位和比較基準，只要兩三個關鍵發現，並附計算方式。
④ 審提案｜先找漏洞，後打分數
先逐條列漏洞並引用提案原文、分出輕重；再依事先講好的配分計分；最後請AI扮反方，提出最強的反對意見。
最常見的三個錯誤：
・一開口就要整篇成品，方向錯了只能整篇重寫
・AI給的數字沒查就直接用
・一邊挑毛病一邊打分數，分數被第一印象帶走
小練習：挑一件你這週要交的工作，寫下這兩句再交給AI——
「這份東西給＿＿看，看完要他＿＿。」
「先給我＿＿（大綱／小題清單／漏洞清單），我確認後再繼續。」
比較一下，和你平常的第一版差在哪裡。
想看完整的五分鐘影音說明，104學習免費課程「AI工作術」四堂已經上線，免費報名就能看：
第1堂｜5分鐘學會用AI寫企劃
https://nabi.104.com.tw/course/104nabi/57aed01b-9d82-4438-b09e-e2367abc0207
第2堂｜5分鐘學會用AI做研究
https://nabi.104.com.tw/course/104nabi/595a665d-07a3-461d-b37e-1f8158eca70d
第3堂｜5分鐘學會用AI看數據
https://nabi.104.com.tw/course/104nabi/0f3d424e-1658-49a2-851e-6c9fff296f43
第4堂｜5分鐘學會用AI審提案
https://nabi.104.com.tw/course/104nabi/19983d11-9e93-41ae-9924-46f8d6cd47dd
也歡迎在留言分享：這四種工作，你最常請AI幫忙哪一種？有沒有哪一次的第一版特別好用（或特別難用）？
使用提醒：AI可能出錯，重要數字請自行查證；上傳資料前先確認公司規定，並去除姓名、電話等個資。文中案例皆為假設情境。
產品經理的「向上管理」必修課：老闆需求變來變去怎麼辦？
作者前言：策略走向終須一變，影響到產品規格與功能異動，PM們該如何解讀老闆指令，因應需求變更的任務？本篇文章適用於所有產品經理(PM)，閱讀時間約10分鐘，希望大家都能順利克服產品被更動時的狀況。
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文／Mu Chen 陳爾豪
一、本質，從商業思維談起
產品經理基本除了關心用戶體驗、跨部門溝通、確認功能細節外，進階的你得關心老闆的策略思維、集團戰略、市場/公司利益等。
說白了些，商業策略的走向影響了所有的需求變動，創造出來的產品不為了單一的用戶體驗環節，而是你的核心服務/業務滿足了多種用戶體驗，消費者們願意買單支付並使用你的服務，而最終集結成了你的產品。
而「需求變動」，起因都可能來自「商業策略」的轉換，無論是外在發動還是內部啟動，都是一環扣著一環去影響你的產品。
你得清楚，在你的公司中，哪些產品與核心功能是老闆最為關心？哪些用戶貢獻度最高？或更為被重視？有了基本的體認，未來在面臨各種策略或功能異動時，才能用最快速度應變。
二、理解，老闆的話中話
有時老闆在提出需求變更時，資訊是非常不明確的，可能只丟了一句話、一篇新聞報導、深夜時發了段LINE message描述他對產品未來的願景，然後就讓你（找不到人或太忙）無所適從。
在產品經理接到任務後，第一件事不該是立刻想功能怎麼設計，或是傳達聖旨給所有跨部門同事們，這只會讓你像個工匠或傳聲筒。你得仔細揣摩並理解老闆的話中話，也許發現他提出的不是個需求變動（而是發牢騷？），或著現階段不該做的事（先畫餅），有幾個check point可以衡量：
你問得到更多資訊嗎？不是當下立即拒絕或接受，是取得更多判斷條件。
你理解老闆說出這句話的環境背景嗎？(ex.新聞, 研討會)
專案/產品進行中的策略/情報，是否有遺漏更新給老闆的地方？
你理解市場上對手的動態嗎？發展策略是否和別人有差異？
從商業思維出發，這樣的需求變動是否有符合公司策略及盈利？
在Top-down到產品功能後，才去思考如何變動設計，能夠符合老闆提出的需求變動原意，而你在真正理解後，也才能制定正確的action plan。
過去在中國信託負責數位平台時，曾接到「要提升所有宣傳曝光」的任務，直觀來說這是Marketing份內的事，從優化單一素材成效與想出更多creative idea去達成。但從Platform/Channel角度來看，則是如何創造更多「曝光機會」，從服務／場景思考創造新版位，或平台向下細化分眾加強曝光效果，又或是從外部資源去連結產品創造新客群。
但從老闆的話中話來定義，卻可能是「搶佔所有客戶touch point，達成產品在上市初期的話題與聲量。」在這條件下，就不能從單一面向(Marketing)去思考提升既有通路/產品的曝光。
三、尋找，從變更需求中點出明燈
在釐清老闆話中話，真正確認是「改動需求」的Brief後，你有幾條路可以走：
堅持立場：你有時需要學會拒絕老闆的任務，不是什麼都必須執行與Say yes，必須站在完整的產品全局去思考與說出你的獨立觀點。但在拒絕變更需求的同時，必須向老闆說明清楚，你的思考判斷為什麼這個不能更動？原因是什麼？影響範圍有哪些？
接受他也接受事實：產品經理得在內部會議上審查產品環節，並向老闆確認自己對業務/新需求的解讀是否有誤，你需要釐清新流程、新邏輯、因應新狀況帶來的各種問題，都需要和老闆確認並過一遍。既然是變更，那就得一次到位。而再次審查的面向，包含了影響範圍、功能/設計細節、時程、人力、業務邏輯、老闆期待值、各關係人、市場狀況等。
切記，再次從商業思維檢查業務邏輯，不能和產品邏輯脫鉤，一但落下不是變成沒人用的產品，就是用了卻不符合消費者期待的產品。
你也許會碰到無所適從的時候，像範圍太大不知如何改起、功能複雜一時動不了太多（通常這程度改動已經是策略上的翻天覆地）。試著化整為零，拆分成一個一個小環節來看，並排序重要性及急迫性，把互相影響的湊成一塊，單獨能解決的標記出來，有助於梳理思緒。
拉著key stakeholder看來，別讓自己陷入單兵作戰的窘境。
四、教育，不是一蹴可及
在變更需求不斷痛苦的溝通過程中，你得明白，老闆不像你一樣懂得所有產品開發流程，在同樣的時間內他學習並實踐商業策略，綜觀全局，但技術面的Know-how、或是產品全局的掌控，你才是專家。
因此，你不該當有意見不合時就一昧責怪你老闆，一次溝通不成功，你得去梳理背後的原因，才能找出後續解決的核心：
觀念來源：是否有他更信賴，更倚重的消息來源去造成他這樣的思考脈絡？可能是另外一位主管的論點，又或是新聞/媒體上的某些事件。
成功經驗：觀念是長久累積而成，而人們習慣依賴過往的成功經驗，進而複製到下一個階段，你得觀察是否有他的過往成功經驗擋住了你的提案？
說服程度：你準備的materials，是否足夠支撐你想講的論點與提案？你的key message是否清楚？又能讓老闆在短時間內吸收理解？
溝通策略：你可以動之以情，或是分析利弊得失，但得先確定好你的時間/地點等環境因素適合提出，並使用一切合情合理的方式讓你的老闆了解改動需求所帶來的影響。
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甚至，你可以定期或不定期的盡量洗腦你的老闆，無論是正式會議、等電梯、搭Taxi、外出覓食、單獨走路時，你要把握每一次談話的機會教育他、洗腦他、舉例來說服他、讓他對於你做的判斷感到心動，開始對於他做的決定感到動搖，當動搖累積到一定程度後再進行正式會議說服，成功率才會大幅提升。
一次提不過，不代表會永遠提不過。
也有一種方式是拉入外部資源，從顧問，廠商下手，比你自己來教育會輕鬆很多，不管是外部seminar、內部workshop開始進行教育工程，日常教育是減少未來認知gap的基礎。
五、安內，向上向下即時更新
對於向上管理的訊息同步，你必須注意以下的要點：
主動性：身為一個產品經理，你得學會主動將資訊跟進度同步給你老闆，尤其在產品變更需求上，老闆更會特別重視，甚至等不及weekly meeting報告，你需要深入分辨什麼是你自己能下判斷處理的，哪些是老闆需要知道/或決策的訊息，在適時的時候提出，才能增加你溝通上的價值。
決策點：若專案需要老闆裁決判斷，你需要清楚地列出各項action item，並壓上deadline，說明決策帶來的正負影響（通常算一算變更需求，負面影響都大於正面…）
面對PM性格或控制欲強的老闆，訊息同步更為重要，很多老闆恨不得在他想要的產品功能上樣樣都插手，但適時的讓他放心，並展現你專案控管的專業就是一件得不斷學習的事。
即使最終仍要變更需求，對於跨部門溝通的同事們也要說明清楚：
變更目的：最終你被說服時，也要拿出老闆策略判斷與合理解釋去說明需求變更目的。（當然話術得內化過）
變更執行計畫：可能已和老闆協議了折衷方案，用最小的功能修改去滿足老闆的需求，但執行計畫、步驟上都需要和每一位專案成員溝通釐清。
更新協作資料：記得更新每一個記載舊需求的地方，包含Email, Excel, JIRA, Confluence, google doc…等等，避免造成混淆或資訊不同步。
最後，祝大家面對需求變更時都能安然度過，和老闆溝通順暢無比！
（原文標題：學會向上管理，產品經理應對老闆變更需求之教戰守則）
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待辦清單要寫什麼？該用什麼方法完成？改善拖延的拆解任務法
常常面對待辦事項越寫越長，卻不知道從何開始的窘境？待辦清單是提升效率和改善拖延的好幫手，但是要用什麼方法才能順利完成待辦清單呢？本文為《箱型時間：高速時代的15分鐘深度專注力》書摘精選，作者解析如何拆解任務、專注執行，幫助你實現工作生活平衡，改善拖延、突破時間管理瓶頸！
文／馬克‧曹–桑德斯
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待辦清單包含的內容？待辦清單要寫什麼？該用什麼方式完成待辦清單？
待辦清單是列出你預計要完成的任務，通常會用來幫助我們記憶該做的事項；行事曆則是用來記錄、規劃活動的工具。箱型時間將這兩者結合——把待辦清單中的適當項目排入行事曆，並確保該活動會在規劃時間內完成。待辦清單和行事曆可以說是本書的兩樣前導元素。
待辦清單包含的內容？
待辦清單是箱型時間的先決要件，所以我們必須先了解什麼是待辦清單。讓我們順著前因後果想想：待辦清單上的事項是怎麼來的？主要有五個來源：
1. 想法
你想起上星期答應別人一件事；你淋浴時閃過一個靈感；在火車上看見跟老同學長得很像的人，突然想跟同學敘敘舊；做白日夢時，你腦中飄過充滿創意、可能有用的點子。我們的大腦一直處在活動狀態，而且有很多無法預料的事。很多來自環境的外在刺激，也都無法預料。因此念頭、想法、事件、靈感，提供了行動構想。建議你在待辦清單中規劃一個待學區，寫下你有興趣，但還沒有時間去學的事物。
2. 訊息
我們每天收到超過一百封電子郵件，簡訊和社群媒體應用程式產生的訊息量更是不遑多讓。這些訊息很多是自動產生或自動發送，不僅不相關，也沒重要到必須去處理。但是某些需要思考和回應的訊息，就可以寫進待辦清單。其實，即使是只需要略做回應的小事，也會是需要處理的待辦事項。
3. 會議或與人對話
我們每天的工作有四分之一花在開會上，有調查顯示每天至少會有二十七段對話，這些即時的人際互動引來各式各樣的任務。有可能是老闆直接指派給你，有可能是因為跟年長的鄰居閒聊，所以答應幫忙修理籬笆，也有可能是在一場業務會議結束時，被指派要做什麼事。
4. 工作本身
你會在寫完銷售簡報後發現需要事先演練；你會在撰寫商業企劃時發現需要研究市場；你會在使用客戶關係管理軟體時發現有幾項內容需要補齊；你會在登入任務管理軟體後發現有一系列工作等待完成……工作就是這樣，會衍伸出更多工作。
5. 生活瑣事
我們有很多私人事務要打理，包括：洗衣、打掃、購物、付帳單、煮飯、保養汽車、修繕房屋、整理花園農圃、運動、個人健康、假期規劃、照顧家人或寵物、丟垃圾、做資源回收、打理社區事務等。在這當中，有許多固定重複的事，也有較難預料的事；有些事情跟家庭成員有關，特別是住在一起的家人。這些都是要處理的事，不管我們想不想做都得完成。
待辦清單要寫什麼？
待辦清單上的事項可以做成時間箱，寫進行事曆。當你準備花時間使用數位行事曆，在適當環境、以正確心態規劃時間箱時，你會需要製作時間箱的素材，而這些素材就來自你的待辦清單。將待辦事項寫進時間箱，完成這一天的任務後，原本的任務清單就會變成你的「達成清單」。
此外，不是每個點子都是好點子，不需要的待辦事項必須送進垃圾桶！再說，從把想法寫進待辦清單，到真正要實踐時，事情可能已有變化，讓這件事變成多餘的想法。請注意，想「把待辦清單上的事項統統完成」是個錯誤的念頭。
該用什麼方式完成待辦清單？
雖然世界上有數十億人口會寫待辦清單，但是對於待辦清單究竟該怎麼寫或完成，卻沒有個共同概念。以下內文是我讀過相關內容後，加入箱型時間元素，希望能幫助大家把這個被忽略的重要事項做得更好。
1. 拆分成可處理的單位
將任務拆解成可以處理的塊狀。某人可以處理的單位不一定適合另一個人，因此一般共識是時間不要超過半天，理想狀態是最多一、兩個小時。我也贊同這樣的時長。但是有些任務需要的時間可能很短，例如提醒自己寄追蹤郵件或回家途中買牛奶。所以採用箱型時間的時候，你可以先把下個要做的事記在心裡，再去進一步拆解或統整，不需要一次做完任務的拆分。
請記下任務的細節，以便你回頭審視清單時，可以快速想起要做的事。例如，「研究靈魂旅行」這個待辦事項，如果只寫「研究」的話，幾小時或幾天後，你就看不懂意思了。至於預估時間、重要程度、緊急程度、依存性、合作者、截止期限、最終目的、類別等，有可能是有用的額外資訊，但並不一定要寫出來。
2. 流程
請參考前面提到的資訊類別，為任務歸類，並配合最重要的生活面向，將這些類別系統化。舉例來說，全世界有十二億人使用微信、兩百萬人使用WhatsApp、五百萬人透過簡訊發送和接收訊息。你若不願意忘記履行承諾或完成任務，就需要一套系統，幫助你分辨何時要把聊天訊息變成該執行的任務。例如，標上星號或書籤的訊息表示要有後續動作，以及根據訊息需要處理的時間，來製作有可能需要循環出現的時間箱。重點在於將會形成後續任務的事項，移至待辦清單及時間箱，整套流程才不至於中斷。
其他會形成後續任務的活動，也要建立待辦清單寫入行事曆。不要相信你的記憶力，因為記憶不完全靠得住，要是發生意外，你可能會嚴重受挫。
有些人會寫好幾張待辦清單，細分成：工作、社交、財務、居家修繕、家庭活動、個人活動等。對大部分的人來說這樣做會降低生產力，因為我們必須把這些放在不同地方的清單互相比較，以辨別各項任務的重要和緊急程度。而最後，我們每一個人只會有一套自己的時間計畫。從這個角度看，一個人只要有一份涵蓋全部事項的待辦清單就足夠。這對區分寫進待辦清單的事項，尤其有幫助。
請以「動詞」為開頭，因為動詞代表你要去「做」某一件事。
依照重要性替任務分類，並維持分類——這是最重要的一點，不過在細節上卻有許多不同的意見。包括卡爾．紐波特在內的一派人士提倡把類似任務集合成一組，分批次處理，並在不同批次的任務間安插休息時間，好讓我們能在處理下一項任務前，消除先前的認知脈絡。這麼做非常合理，但缺點是，可能無法及時處理藏在一大批任務裡的緊急任務。另外一派包括我在內的人士，則是提倡要依緊急或重要程度來分類。以下提供一套非常簡單的規則，幫助你從一長串的可能任務中，挑出適合歸為一組的任務：
將任務貼到電子試算表上。
在任務名稱旁邊的欄位，使用一到十的數字，標示任務的緊急或重要程度。
依照數字大小整理欄位順序。
把焦點放在前幾項的任務（排在後面的就是比較次要的）。
原本一大串五花八門、分不清重要程度的煩人事項，已變成一張精簡的「必須完成的事項清單」，你可以鬆口氣了。
這一長串非重要事項也需要好好處理。你可以刪除，也可以另外安排時間重新審視。有些事項過段時間後，重要程度會提高。
請想想哪一種分類方式比較適合你，但不管你選用哪種方式，都需要將事項分門別類。當你缺乏一套值得信任的排序方式時，你會不斷地自我質疑、看輕待辦清單、心想是不是該把另一項任務排在前頭。井然有序的清單可以消除選擇的焦慮，這也是一次做一件事的力量。
你要有固定刪減待辦清單的習慣。刪減待辦清單也是個可以排進行事曆的任務，而且非常適合設成重複的週期性行程。將待辦清單上需要刪除的事項扔進垃圾桶，是正常且重要的工作。
提醒你，只要上網搜尋，就可以找到許多現成的待辦清單格式，也許會對你有幫助。這些清單可能會涵蓋：旅行、露營、有趣的對話、購物、居家打掃、搬家、為面試做準備、居家安全、裝修、人生願望清單等，所有別人的好點子和分享的好方法你都可以去學習使用，甚至也可以請生成式AI幫忙你製作待辦清單。
3. 做法
我最喜歡的做法是使用數位科技和把待辦清單儲存在雲端空間。那樣就可以有超連結、與他人共享、複製、貼上，備份起來也比較方便。這些也是數位行事曆使用者喜歡的優點，但不管寫在哪裡，你一定會想要快速存取待辦清單。好不容易有靈感閃過，你不會希望還來不及記下，就忘記了，我們要盡力地減少阻力。
我自己是有開Google文件隨手記錄待辦事項的習慣。如果事情太多，開始感覺手忙腳亂（像是休假完累積一堆事要做時），我會依照前面的方法，把待辦清單貼進電子試算表，依照重要性排序，進行分類、製作時間箱。
4. 勇敢作夢
待辦清單上會有許多平凡無奇的事。目前為止，本章所提的例子大多是這種類型。但是把待辦清單侷限在此，也就侷限了你的人生。你也許會覺得夢想很遙遠、難以企及，但是你跟夢想之間的距離，也許只是一條待辦清單上的事，少了幾個時間箱。不管你是想學習新語言、轉換工作跑道、宣傳你的理念，還是成為更善良的人，你都需要先踏出一小步，而待辦清單可以是你的臨時棲所。
節錄自：三采文化《箱型時間：高速時代的15分鐘深度專注力》／馬克‧曹–桑德斯 Marc Zao-Sanders 著
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[新聞]金管會預告「證券發行人財務報告編製準則」部分條文修正草案
https://www.fsc.gov.tw/ch/home.jsp?id=96&parentpath=0,2&mcustomize=news_view.jsp&dataserno=202501210001&aplistdn=ou=news,ou=multisite,ou=chinese,ou=ap_root,o=fsc,c=tw&dtable=News
為提升財務報告資訊揭露之攸關性及參考外界建議簡化財務報告附表揭露，金融監督管理委員會(下稱金管會)研擬修正「證券發行人財務報告編製準則」部分條文，將依行政程序法規定於近日內公告，以徵求各方意見。本次修正重點如下：
一、 刪除部分附表資訊：考量現行財務報告附註揭露之部分重大交易事項相關資訊，包括公司買賣有價證券、取得或處分不動產，從事衍生工具交易等，以及主要股東資訊，現行公開發行公司取得或處分資產處理準則及證券交易法第43條之1第1項已有公告申報相關資訊之規定，考量該等資訊已可於公開資訊觀測站即時取得，爰刪除該等事項之揭露規定，並配合刪除相關附表格式。
二、 提升資訊揭露之決策有用性：為提供投資人有用之決策資訊，爰將現行應個別揭露期末持有有價證券情形，修正為依重大性原則判斷單獨或彙總揭露所持有之有價證券，並配合修正相關附表格式。
金管會表示，本次修正主係簡化財報附表之資訊揭露，尚無增加公司遵循成本，修正後將有助於聚焦對投資人決策攸關之資訊，提升資訊揭露之有用性，並可減輕公司財報編製作業負擔，預計公司自申報114年第1季財務報告起即可適用本次修正規定。
金管會表示，為廣納多方意見以期修正方向臻於周延，此次修正草案除將刊登於行政院公報外，亦將於金管會網站刊登該草案之總說明及修正條文對照表，各界如有任何意見，請於草案預告公告刊登公報之翌日起30日內，自金管會「主管法規查詢系統」網站之「草案預告」網頁內陳述意見或洽詢金管會證期局。
【104 talks】中小企業主系列講座- 打造頂尖業務&精準稅務思維｜1/10、1/17 線上免費直播
文／104人資市集
「104 talks」致力於協助職場人士的知識學習與能力提升
為每位忙碌的職場人士，創立一個能夠高效學習的節目平台，集結各領域專業講師的知識與分享，為職場人士帶來啟發和新視角。
中小企業主系列講座-打造頂尖業務&精準稅務思維(共2場)
2025年1月份共有兩個場次!
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講座時間：場次一 ：2025/1/10（五）13:30~15:00場次二 ：2025/1/17（五）13:30~15:00
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1. 活動前1天，我們將以Email寄送活動通知及相關資訊給您，請隨時留意Email，以免遺漏。2. 本講座會以Youtube直播的方式進行。
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顧客關係管理與客訴應對技巧
顧客關係管理與客訴應對技巧
顧客關係管理 (CRM) 與客訴應對視為服務業經營的兩大支柱，認為良好的 CRM 可以預防客訴，而有效的客訴處理則能化危機為轉機，提升顧客忠誠度。以下為其相關技巧綱要：
顧客關係管理 (CRM) 綱要
CRM 的核心在於建立長期且有價值的顧客關係，提升顧客滿意度與忠誠度。
1. 顧客資料收集與分析
• 建議： 透過會員系統、消費記錄、問卷調查等多管道收集顧客基本資料、消費偏好、特殊需求（如寵物過敏、飲食禁忌、生日等）。
• 目標： 建立完善的顧客數據庫，透過數據分析了解顧客價值與行為模式，進行市場區隔。
2. 個人化服務與精準行銷
• 建議： 根據顧客資料提供個人化的服務與建議。例如，針對特定顧客發送專屬優惠、生日祝福或產品推薦。
• 目標： 讓顧客感受到被重視，提升品牌溫度與顧客黏著度。
3. 建立多管道溝通平台
• 建議： 運用實體店面、電話、電子郵件、LINE、Facebook 等多元管道與顧客互動。
• 目標： 保持與顧客的緊密聯繫，即時回應疑問與需求，提升顧客參與感。
4. 忠誠度計劃與回饋機制
• 建議： 設立會員制度、積點換購、等級升級等回饋機制，鼓勵顧客持續消費。
• 目標： 提升顧客回購率，將一般顧客轉化為忠實粉絲。
5. 超越期望的服務體驗
• 建議： 在服務流程中創造「驚喜時刻」，提供意料之外的貼心服務或小禮物。
• 目標： 創造難忘的體驗，建立良好的口碑行銷。
________________________________________
客訴應對技巧綱要
客訴處理的目標不僅是解決問題本身，更是挽回顧客信任，避免負面影響擴大。
1. 建立標準作業流程 (SOP)
• 建議： 制定清晰的客訴處理 SOP，讓每位員工都知道如何應對與回報。
• 目標： 確保處理流程一致、迅速且有效。
2. 情緒管理與同理心傾聽
• 建議： 服務人員需保持冷靜，讓顧客充分表達不滿，並展現同理心，讓顧客感受到被理解與重視。
• 目標： 緩解顧客負面情緒，建立初步的信任基礎。
3. 誠摯道歉並承諾解決
• 建議： 無論責任歸屬，首先應代表店家誠摯道歉，並明確承諾將積極處理問題。
• 目標： 展現負責的態度，防止情況惡化。
4. 快速回應與提出解決方案
• 建議： 盡快回覆顧客，並提供具體可行的解決方案。若無法立即解決，應告知處理進度與預計完成時間。
• 目標： 展現效率，滿足顧客期望。
5. 追蹤確認與關懷回訪
• 建議： 在問題解決後，應進行回訪或致電追蹤，確認顧客是否滿意解決結果。
• 目標： 展現負責任的態度，透過關懷將危機轉化為提升忠誠度的機會。
6. 檢討與預防再發生
• 建議： 將每次客訴記錄下來，分析原因並檢討流程，避免同樣問題再次發生。
• 目標： 持續改進服務品質，提升營運效率。
從精算帳戶到科技理財──鳳山商工會計事務科：翻轉傳統會計，打造新金融時代的數據職人
隨著數位工具與金融科技的普及，傳統會計已迎來轉型。鳳山商工會計事務科不再只是培育傳統記帳員，而是透過數位工具與財務思維的整合，將課程升級，培養學生兼具數據分析與科技理財的專業。學生從最基礎的帳務基本功出發，逐步學習大數據財報分析與科技理財，在數字與雲端會計系統之間，開創出新的金融職涯藍圖。
翻轉AI取代危機：從扎根帳簿學起建立商業核心邏輯
「會計事務科最核心的優勢，就在於它的『不可替代性』。」鳳山商工會計事務科陳瑩如主任明確指出。面對AI發展是否會取代會計的疑慮，主任抱持全然不同的看法。她強調，不論科技如何發展，任何公司都需要記帳、產出報表與報稅，會計是與法規緊密相連的硬需求。雖然業界的人工記帳已完全被會計資訊系統取代，但學生仍必須從最基礎的帳簿學起，唯有親自走過記帳、分錄、編製報表的流程，才能真正理解交易背後的邏輯。
因此，鳳山商工會計事務科在課程設計上，是將傳統的帳務能力與現代數位資訊、財金理財相結合。相較於其他商管科系，會計科培育出的學生具備更為穩定、細心的特質。
圖：學生於會計資訊課程進行上機實作
三年循序漸進：從丙級扎根到進階挑戰乙級檢定
在鳳山商工會計事務科，學習成果不只體現在課堂聽講，更落實在具體的證照考取與技能檢定中。學校規劃了一套循序漸進的證照地圖，協助學生在三年內建立扎實的硬實力。
高一時，學生會先從基礎的「會計資訊丙級」、「門市服務丙級」、「電腦軟體應用丙級」開始扎根，並搭配商教會舉辦的會計能力測驗三級。主任分享，輔導考證能為孩子建立短期的目標與成就感；當看到原本上課缺乏動力的學生，在準備證照時眼神變得全然不同，這種轉變令人感到欣慰。
到了高二、高三，學生則會進階挑戰更高難度的「電腦軟體應用乙級」檢定，關。此外，針對表現優異且有學習動機的學生，科內也會安排學生挑戰「會計資訊乙級」證照，提升專業素養與能力。
做中學的產學鏈結：從商業專題研究到擔任國稅局志工
隨著 108 課綱的推進，「專題製作」成為高二學生最重要的核心課程。鳳山商工會計事務科要求學生必須主動整合所學，從無到有地完成一項縮小版的商業研究或行銷企劃報告。
陳瑩如主任透露，學生的專題主題主要分為兩大類。最大宗的是「行銷類」；另一類則是「會計財經類」，這類專題需要學生實際去翻閱上市櫃公司的財務報告，深入分析其歷年財報，並透過 SWOT 分析與多元行銷策略，預測並推演出該企業未來的商業經營模式。
圖：鳳山商工林建宏校長參與學生專題發表
為了不讓學習淪為紙上談兵，科內設計了豐富的校外體驗。高一時，安排零售業參訪以對應「商業概論」課程，讓學生看懂「B2C」的真實運作；高二則與證券業合作，帶領學生實際走進營業所，讓他們探索未來的工作進路。到了高三，全體學生更會前往國稅局擔任志工，親自站在第一線幫民眾辦理所得稅申報。這種與業界接軌的實務訓練，不僅訓練了學生的溝通表達與團隊合作，更深化了會計人最核心的「誠實與負責」的職業道德。
圖：鳳山商工學生於國稅局擔任志工
多元進路與特質媒合：找到屬於自己的發光舞台
「讀會計事務科，未來的升學與就業出路非常寬廣。」主任坦承地表示。有將近九成的畢業生選擇繼續升學，多數就近就高雄科技大學、屏東大學與屏東科技大學…等，科系則涵蓋財金系、會計系與企管系…。更有一部分學生選擇進入會計師事務所或零售業，甚至結合政府的「青年就業領航計畫」，除事務所每月的薪水外，還能額外獲得政府一萬元的津貼，並在未來繼續一邊工作、一邊在國立大學研究所深造。
學長姐的真心推薦：課堂中摸索自我，定錨清晰職涯
目前就讀高三的曾同學與葉同學，在回顧三年的學習生涯時，眼神中充滿了自信。曾同學分享，自己最喜歡「個人財務規劃」課程，因為這堂課教導了如何記帳、管理資金…等，是非常實用的技能。葉同學則對「金融與證券投資」印象最深刻，在課程中她從一個完全不懂股票的外行，到學會看 K 線圖、分辨紅綠盤（紅漲綠跌），並利用模擬系統進行股市虛擬交易，非常有成就感。
即將畢業的她們，已為自己定下了清晰的目標。曾同學將繼續攻讀財金領域，未來朝穩定的記帳士或會計師邁進；而葉同學則立志跨域挑戰屏東科技大學的社會工作學系，希望將會計的理性邏輯與社工的感性關懷相結合。
數學不好不打緊，肯學、肯努力，就能培養實力
許多家長和國中生常誤以為「數學不好就不能讀會計科」，主任特別對此澄清：「會計使用的其實是計算機，只要會簡單的加減乘除四則運算即可，它考驗的是『邏輯』而非高深的數學。只要你進得來、坐得下、不排斥唸書，這裡都能把你教會。」
在鳳山商工會計事務科的三年間， 這群學生在細節中鍛鍊判斷力，在科技理財的碰撞中摸索自我。他們漸漸掌握未來方向，準備在多變的環境中展現跨域競爭力。
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【報稅紓困】財政部延長「所得稅申報及繳納至6/30」、開放「免加計利息延期或分期繳納」申請
因應美國實施「對等關稅」政策對台灣經濟造成顯著衝擊，財政部發布「延長113年度所得稅的結算申報及繳納期間至6月30日」、「允許納稅人申請免加計利息的延期或分期繳納」兩項重要措施，減少受影響的企業和個人應對繳稅壓力。以下將針對兩項政策進行詳細說明。
文／《104職場力》整理
本文導覽
政策一：延長所得稅結算申報與繳納期間至6月30日政策內容細節政策二：申請免加計利息延期或分期繳納審核原則及適用稅目政策內容細節：
政策一：延長所得稅結算申報與繳納期間至6月30日
根據《稅捐稽徵法》第10條規定，如果因為天災或其他原因而延遲繳納稅款的話，相關稅捐的徵稅機關可以根據實際情況公告延長繳納期限。
財政部考量美國的「對等關稅」政策對我國經濟的影響，為了讓企業和民眾有更多的時間應對，便依照稅上述的法條規定，將113年度的綜合所得稅和營利事業所得稅的結算申報期限延長至114年6月30日。這樣做是希望能減少民眾在申報作業上的負擔和繳稅資金的壓力。
政策內容細節
財政部進一步說明，配合所得稅的延長申報和繳納期限，相關的作業期間也會延長：
所得及扣除額資料查詢的作業時間是從114年4月28日到6月30日。
綜合所得稅透過網路申報時需要的其他證明文件和單據，必須在114年7月10日前送到戶籍所在地國稅局，或者就近的任一國稅局的分局、稽徵所或服務處代收。國人納稅義務人可以在114年7月10日前使用財政部的電子申報繳稅服務網站上傳附件。
營利事業和教育、文化、公益、慈善機構或團體透過網路進行結算申報時需要的附件（包括會計師查核簽證報告），必須在114年7月31日前寄到所在國稅局的分局、稽徵所或服務處。這些附件也可以在114年7月30日前透過營利事業所得稅電子結算申報系統上傳。
申請延期的受控外國企業，如果需要會計師查核簽證的財務報表或其他替代文據，可延長到114年12月31日前提交。
營利事業的所得稅決算、清算和特殊會計年度（週結制）方面，依照《所得稅法》第71條、第75條和第101條的規定，若申報和繳納期限是落在114年5月1日至5月31日之間的，則申報和繳納期限延長30天。對於受控外國企業需提交會計師查核簽證的財務報表或替代文據的，提交期限是從申報期限屆滿的次日起算6個月。
財政部還補充說明，綜合所得稅的退稅期程不變。如果民眾在114年6月30日前使用網路申報（包括稅額試算的線上登錄或電話語音回復），或者在5月12日前向戶籍所在地的國稅局提出書面回復稅額試算，都可以適用第一批的退稅（於114年7月31日發放），所以其權益不會受到影響，建議民眾多使用網路申報。
政策二：申請免加計利息延期或分期繳納
同樣因應美國實施的「對等關稅」政策可能會對企業和個人的經濟造成影響，財政部推出一項政策，讓受影響的納稅人可以申請延期或分期繳稅。這項政策的審核原則是迅速、寬鬆且簡便，希望幫助納稅人減輕繳稅壓力。
審核原則及適用稅目
這項政策涵蓋廣泛的稅類，包括以下10大稅種的利息、滯報金、怠報金和罰鍰：
綜合所得稅
房地合一所得稅
營利事業所得稅
營業稅
貨物稅
菸酒稅
特種貨物及勞務稅
房屋稅
地價稅
使用牌照稅
政策內容細節
如果納稅人因美國的對等關稅政策而在規定的繳稅期限內無法一次繳清稅款，符合以下條件的人可以在繳稅期限內申請免加計利息的延期或分期繳納，與應納稅額的多寡無關，延遲的期限最長為1年，分期最長可到36期（每期1個月）：
經過中央主管機關提供的紓困、補貼、補償、振興、支持或協助等措施的納稅人。
營利事業因為受到美國的對等關稅政策影響，造成營業收入減少，無法在規定期限內一次繳清稅款。
個人因為受到美國的對等關稅政策影響而遭到減薪、非自願離職、工作日減少或其他情況，無法在規定期限內一次繳清稅款。
財政部南區國稅局提醒大家，報稅季節即將來臨，若符合條件且希望申請免加計利息的延期或分期繳納113年度的所得稅，請在114年6月30日前填好申請書，並附上相關證明文件（例如減薪通知等），向國稅局提出申請或使用線上服務辦理，如有任何疑問，可以撥打免付費電話0800-000321進行詢問。
申請表下載路徑：財政部稅務入口網→書表及檔案下載→申請書表及範例下載
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卓越連鎖加盟總部認證指標及比重 台灣連鎖加盟總部認證評鑑
卓越連鎖加盟總部認證指標及比重 台灣連鎖加盟總部認證評鑑
認證構面 認證指標 比重
總部機能 1 法規契約與資訊揭露 30%
說明：依公平交易法對加盟業主事前應提供加盟重要資訊，並給予相關契約審閱期等。
2 總部投資與財務管理
說明：財務結構比率健全度、商業計畫與營利預測等。
3 門市財務管理機制
說明：門市商業計畫與營利預測、總部與門市各項財務結算機制等。
4 經營知識和管理技術文件化
說明：標準化營運手冊(顧客服務、財務管理、營銷管理等)等作業手冊之編撰、審查、更新，並落實至門市等。
5 營運與風險管理制度
說明：總部與高階管理者之商業經驗與誠信、財務主管異動情形、營運風險評估與內控制度等。
營運輔導 1 人力資源管理系統 25%
說明：人才發展規劃、選育用留制度等。
2 人力培育制度
說明：人才培訓制度、訓練績效評估、訓練成果移轉機制等。
3 展店前投資評估與程序
說明：招商行銷規範、投資評估與解說程序、立地評估機制、標準化展店計畫與規格、加盟主與員工培訓計畫等。
4 展店後持續輔導機制
說明：總部對門市經營的持續指導及實施次數、門市經營的問題解決與業務建議機制、支援門市日常營運等。
5 總部與門市管理溝通機制
說明：傳達總部經營理念與營運策略機制、提供產業和市場訊息、提供產品或服務的資訊等。
6 穩定供貨機制
說明：供應商管理策略與程序、穩定供貨機制等。
品牌行銷 1 創造品牌價值 20%
說明：智財權管理與維權機制、品牌知名度與穩定性(經營年數、加盟經營年數、國際發展數量、規模與成長等)等。
2 建置行銷系統
說明：整體行銷規劃、媒體審查流程與機制等。
後勤能力 1 創新與研發能力 15%
說明：創新與研發管理機制(總部、商品、服務、技術等)等。
2 採購與物流能力
說明：商品採購議價程序及問題處理機制、倉儲與物流管理機制等。
3 客服與顧客滿意
說明：顧客服務流程設計與落實、建置或共享消費者數據庫等。
永續經營 1 企業永續發展規劃 10%
說明：實踐永續環境與社會、參與政府政策或相關認證等。
2 應用數位科技提升經營績效
說明：總部與門市資訊系統開發及應用現況與規劃等。
合計 100%
帶看被問漏水、貸款怎麼回答？用說明書與「已知、待查、下一步」不亂保證
帶看時被問「以前有漏水嗎？」「貸款一定能過嗎？」，一句「都沒問題」看似讓客戶安心，卻沒有說明答案從何而來。本文整理不動產說明書的解說規定與成屋滲漏水記載要求，並用「已知資訊、待確認事項、下一步」三段式，練習有根據的帶看回答。
本文目錄
一、解說要有文件依據：先看不動產說明書
二、回答三段式：已知資訊、待確認事項、下一步
三、漏水問題不能靠保證帶過
四、用覆述確認，釐清客戶真正在意的條件
五、帶看後，留下可接續處理的紀錄
六、動手做兩個練習
帶看時，買方突然問：「這裡以前有漏水嗎？貸款是不是一定能過？」新人小林擔心回答不夠肯定會失去客戶，便說「都沒問題」。回覆雖然快速，買方卻不知道答案從何而來。
用文件與查核狀態回答問題，服務才有根據，下一步也更清楚。
搭配本課程5分鐘影片，先看重點，再用下面的整理與練習確認理解。
影片／不動產經紀營業員入門系列第3堂：清楚回答物件問題
一、解說要有文件依據：先看不動產說明書
條例要求，經紀人員在執行業務過程中，以不動產說明書向與委託人交易的相對人解說；說明書在提供解說前，應經委託人簽章。在一般仲介買賣案例中，這個相對人就是與賣方交易的買方。
所以帶看前的準備，不只是記住坪數、售價與交通位置，還要依公司流程確認：
說明書是否可供解說
資料之間有沒有矛盾
買方先前詢問過哪些事項
個人印象或口頭介紹，不能直接當成已完成文件解說程序。
二、回答三段式：已知資訊、待確認事項、下一步
段落要說什麼已知資訊資料來源與目前確認結果待確認事項還缺什麼，避免用猜測填補下一步誰協助查、查哪份資料、何時更新進度
以貸款問題為例，可以回答：「我可以協助整理物件與申請資料，實際條件仍須由銀行評估。您最在意的是可貸金額，還是每月負擔？」這樣沒有替銀行作保證，也把對話帶到真正的需求。資料尚未齊全時，可以約定下一次回覆進度，不必為了有日期而承諾無法掌握的最終結果。
這個三段式是本文自編的回答方法。
圖解｜帶看解說四步驟：文件依據、查核狀態、覆述確認、回報進度。
三、漏水問題不能靠保證帶過
假設買方看到牆角痕跡，問是不是漏水，新人只知道屋主說「那是以前的」。較好的處理方式是：
說明目前資料記載與現場觀察
把差異列入查核並回報經紀人
協助安排必要確認
不能因為屋主一句話，就替物件作出「絕對不漏水」的保證。
依條例第22條第3項授權訂定的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，成屋的建物瑕疵項目須記載有無滲漏水；若有，須敘明位置。現行版本為2026年4月1日生效版，位置在壹、二、（一）、7、（2）。這是成屋說明書的記載要求，與第23條的解說義務一起看，並不以雙方都委託為前提。
已取得修繕資料時，先說明目前掌握的內容，再處理尚待確認的部分。已知瑕疵應依實際資料記載與解說；「待查」是用來標明尚待核對的事項，不能拿來掩蓋已知瑕疵。
補充：同時接受買賣或租賃雙方委託時，條例第24條之2另要求雙方書面同意，並列有資訊提供、告知依仲介專業應查知的瑕疵、協助必要檢查等義務。這是雙方委託的補充規定，不是漏水記載與解說的唯一依據。
圖解｜買方問貸款，說明銀行評估與協助範圍；看到牆角痕跡，對照記載、資料與查核安排。
四、用覆述確認，釐清客戶真正在意的條件
買方說「我想買不用整理的房子」，可能是在意漏水，也可能是不想增加裝修支出。先問一個具體問題，再覆述確認：「您希望入住前不需要額外整修，尤其擔心漏水修繕費用，我理解得對嗎？」讓對方有機會修正你的理解，再決定要查哪些資訊。
覆述確認是溝通工具，不是要買方接受某個結論。不要問「所以您就是願意承擔這些問題，對吧？」，這會變成誘導式確認；客戶點頭，也不能用來省略必要的文件與說明。
五、帶看後，留下可接續處理的紀錄
建議在紀錄中寫下：問題、已查資料、尚待確認事項、回報對象與下次更新時間。例如：
買方詢問牆角痕跡
已對照說明書
需確認修繕資料
已回報經紀人
明天下午更新查核進度
這些是工作管理建議，不代表一份紀錄就足以證明已完成所有義務。客戶連問數個問題時，先選最影響需求的一項，說清楚來源與下一步再接續；請同事確認時，附上客戶原本的提問，避免只寫「客戶對屋況不滿」，讓實際問題在轉述中消失。
六、動手做兩個練習
練習一：尚未經銀行評估，營業員向買方說「我保證銀行一定核貸」。這樣的回答合適嗎？
解析：不合適，應改寫。說明協助整理資料的範圍、實際條件由銀行評估，並確認買方在意的是金額還是每月負擔；用已知、待查與下一步取代無依據的保證。此題為自編溝通情境。
練習二：在提供解說前，不動產說明書須經委託人簽章。這個說法正確嗎？
解析：正確。條例第23條規定解說依據與委託人簽章要求；買方在簽約時的簽章是另一個時點與角色，不能混用。
課後任務：花額外五分鐘，把「一定貸得到」或「肯定不會漏水」改成三句話：先說目前有依據的資訊，再指出待查事項，最後提出下一步，並加一句覆述確認。本文教的是入門解說與查核習慣，不代替個別物件鑑定或銀行授信評估。
資料來源與教學說明
本文為不動產經紀營業員入門教學整理，不抵充法定資格取得或換證訓練時數。文中人物、案例、練習與工作清單皆為自編教學示範，不是官方考題；實際案件仍依適用法規與個案資料處理，申請資格與受理規定請以主管機關最新公告為準。
資訊查核日期：2026-10-4。
全國法規資料庫：不動產經紀業管理條例（第22條第3項、第23條、第24條、第24條之2）
基隆市政府：不動產說明書應記載及不得記載事項（2026年4月1日生效版，壹、二、（一）、7、（2））
內政部：不動產說明書應記載及不得記載事項修正發布說明
不動產經紀營業員入門系列｜接著讀下一堂
第1堂｜營業員怎麼取得資格？訓練、測驗、登錄領證與4年換證
第2堂｜刊登廣告前要查什麼？委託契約、內容符合事實與廣告稿簽章
第4堂｜簽約要哪些經紀人簽章？六類文件、說明書三種簽章與交接表
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