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詹翔霖

商學院兼任副教授

02/01 22:27

《連鎖加盟經營管理:餐飲產業篇》店面開發與選址管理
《連鎖加盟經營管理:餐飲產業篇》店面開發與選址管理
第七章 店面開發與選址管理
第一節 為何選址決定餐飲加盟的 50% 成敗?
餐飲業有一句老話:
選址選錯,再強的品牌也救不了;選址選對,普通的品牌也能活得不錯。
餐飲是高度依賴「地點」的行業:
• 客流量
• 人口結構
• 工作型態
• 消費時間
• 租金成本
• 停車便利性
都會直接決定店舖的營收上限。
選址成功的店,往往不用做大量廣告也能有穩定客群。
選址失敗的店,再怎麼努力也只能苦撐。
因此,加盟總部在「選址輔導」上的專業,是吸引加盟主的重要關鍵。
第二節 選址流程:餐飲業必備的七大步驟
成功的店面開發不是靠運氣,而是靠完整流程:
1. 明確店型定位(外帶 / 內用 / 外送)
2. 確認目標商圈
3. 商圈現地調查(至少 2–3 次)
4. 競業分析與比較
5. 預估客流與營收模型
6. 租金、坪效與成本比對
7. 簽約與裝潢評估
總部須提供完整「選址 SOP」,協助加盟主做出科學化判斷。
第三節 商圈類型分類:不同業態需要不同地點
餐飲品牌在選址之前,必須先了解「你屬於哪種業態」。
以下是餐飲最常見的五種商圈類型:
1. 學區型商圈(高人流、低客單價)
適合:
• 手搖飲
• 炸物、鹽酥雞
• 平價便當
• 平價咖啡
特徵:
• 人流集中在上下課
• 客單價低,但回購率高
• 租金看地區,有高有低
• 假日客流弱(需配合外送)
2. 上班商圈(客單中高、午餐高峰強)
適合:
• 午餐便當、簡餐
• 咖啡店
• 手搖飲
• 沙拉、輕食
特徵:
• 客流集中在平日
• 午餐時段爆量
• 晚餐較弱
• 租金通常偏高
• 外送需求大
3. 住宅區(穩定、長期、低波動)
適合:
• 早餐店
• 咖啡店
• 家庭式簡餐
• 烘焙點心
特徵:
• 回客穩定
• 成長速度慢,但穩健
• 一至五人家庭消費為主
• 假日需求大
• 適合長期經營
4. 交通型商圈(捷運、車站、轉運站)
適合:
• 手搖飲
• 麵包店
• 便利即食餐點
• 外帶咖啡
特徵:
• 高速人流
• 主攻外帶
• 空間小、坪效高
• 租金高但周轉率強
5. 商場型(百貨、Mall 內)
適合:
• 甜點品牌
• 高質感咖啡
• 品牌化餐酒館
• 輕食與特色料理
特徵:
• 高客單價
• 必須付抽成(10–20%)
• 行銷曝光強
• 裝潢成本高
第四節 商圈調查:必做的「現地觀察」六大項目
專業的連鎖品牌一定會要求現地商圈調查至少 2–3 次,包含:
1. 人流(Flow)
要觀察:
• 平日 / 假日
• 中午 / 下午 / 晚上
• 例行動線
• 性別比例
• 年齡層
時間建議:
• 平日中午(12:00–13:30)
• 假日下午(14:00–18:00)
• 晚間(17:00–20:00)
2. 客群特徵(Customer Profile)
包括:
• 上班族 / 學生 / 家庭
• 消費習慣
• 類型偏好(咖啡、正餐、外帶)
• 用餐時間
3. 競業密度(Competitors)
需記錄:
• 同類型品牌有哪些
• 單價是多少
• 排隊狀況
• 產品優劣
• 店數集中度(連鎖 vs. 個體店)
競業多不是壞事,代表需求大;無競業反而值得警惕。
4. 店面可視性(Visibility)
包括:
• 是否在主要動線
• 轉角 / 主幹道是否明顯
• 是否容易被遮擋(招牌、樹木、建築)
可視性越高,行銷成本越低。
5. 可達性(Accessibility)
考量:
• 人行道寬度
• 停車與停機車便利性
• 外送員是否容易取餐
6. 租金結構與條件(Cost Structure)
需確認:
• 每坪租金
• 押金
• 免租期
• 租期長度(建議至少 3–5 年)
• 管理費
• 抽成(若在百貨或商場)
租金不能只看「絕對金額」,而要看「租金佔營收比例」。
第五節 營收預估模型:餐飲選址的科學化分析
加盟體系常使用「三大指標」做判斷:
1. 客流量預估(Traffic)
方法:
• 計算通過人數 → 估計進店率(1–6%)
• 根據業態調整:(手搖飲進店率高、咖啡中、正餐低)
2. 客單價(Average Check)
依業態判斷:
• 手搖飲:60–120
• 咖啡:80–200
• 便當:100–160
• 早午餐:200–350
3. 周轉率(Turnover Rate)
外帶店 → 看出杯數
內用店 → 看座位翻桌
營收預估公式(簡化版)
每日營收=(每日人流 × 進店率) × 客單價
每日營收=(座位數 × 翻桌率 × 客單價)
總部應提供加盟主「實際案例資料」做參考,而不是憑感覺估算。
第六節 店面評估表:加盟品牌必備工具
在選址輔導時,總部可提供「店面評估表」。
內容包含:
• 人流 / 商圈資訊
• 租金與成本
• 店型是否適合
• 競業分析
• 潛在營收估算
• 設備與裝潢是否可行
• 區域保障是否重疊
通常建議:
• 評分 80 分以上 → 可開
• 評分 60–79 分 → 需討論與調整
• 60 以下 → 不建議開
第七節 與房東議約:餐飲選址常見的五大重點
加盟主最容易忽略的,不是地點,而是「合約細節」。
1. 租期(建議至少 3–5 年)
餐飲裝潢成本高,租期太短,回本風險大。
2. 免租期
通常 15–45 天,用於:
• 裝潢
• 培訓
• 開幕準備
3. 押金數量(2–3 個月為常態)
押金太高會造成資金壓力。
4. 抽成(若在百貨或商場)
需釐清:
• 是否有底租
• 抽成比率
• 行銷基金
• 公共管理費
5. 裝潢限制(是否能改管線、招牌)
餐飲店常需:
• 排煙
• 水電升級
• 油作工程
需事先確認可行性。
第八節 本章總結:選址是加盟體成功的最重要基石
• 沒有選址,就沒有營收
• 商圈調查需要系統化與數據化
• 不同業態需要不同地點
• 租金要看比例,不看絕對值
• 總部應提供科學化「店面評估工具」
• 選址正確,加盟成功率至少提高 50%
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詹翔霖

商學院兼任副教授

01/25 22:36

連鎖加盟經營管理書目大綱(章節)《連鎖加盟經營管理:餐飲產業篇》
連鎖加盟經營管理書目大綱(章節)《連鎖加盟經營管理:餐飲產業篇》
第一章 連鎖加盟概論
第一節 餐飲連鎖的本質:複製一套成功、可控、可複製的系統
餐飲創業最迷人的地方,是每一間店都有機會成為某種生活文化的一部分;但對連鎖加盟體系而言,品牌成功的本質並不是單店的魅力,而是 能否將「成功」變成一種標準化、人人可複製的模式。
在餐飲加盟系統中,「好吃」只是一個起點,而非全部。能否成功複製到不同地區、不同營運者手上,才是能否規模化的關鍵。因此,連鎖餐飲企業在設計品牌時,需要同時兼顧三個核心:
1. 產品的穩定性(品質不因人而變)
2. 營運流程的標準化(誰做都一樣)
3. 商業模式的可擴張性(成本、利潤模型可以被複製)
這些不僅是餐飲加盟的底層邏輯,也是許多品牌無法走向連鎖的核心原因。
第二節 餐飲連鎖與加盟的差異:不是複製味道,而是複製一門商業
一般大眾常以為,「餐飲加盟」只是在複製一道菜、一杯飲料或一個品牌形象。但對連鎖總部而言,加盟給出去的不是食譜,而是一整套 「能讓加盟主賺錢的商業模式」。
1. 直營店(總部自己開)
• 由總部直接投資、管理
• 管控力較強
• 訓練、研發與流程更集中
• 適合磨練 SOP、測試市場
2. 加盟店(加盟主投資開店)
• 由加盟主投資,遵守總部模式經營
• 擴張速度快,資金壓力輕
• 管控難度較高,需要強大的標準化與稽核能力
3. 餐飲加盟與其他加盟產業的不同
相較於美容、零售、服務業,餐飲具備以下特別特性:
• 食材易變質 → 食安管理更嚴格
• 作業節奏快速 → SOP 必須清楚易學
• 人事成本高 → 店長與員工訓練最關鍵
• 客流受地點劇烈影響 → 選址成敗決定 70%
因此,餐飲加盟體系對 SOP、供應鏈、資訊系統的依賴度更高。
第三節 餐飲加盟制度的核心價值:為什麼要加盟,而不是自己做?
對創業者而言,「加盟」並不是缺乏能力,反而是一種降低風險、提高成功機率的手段。加盟的價值可以從三個角度來看:
1. 對加盟主:降低試錯風險
• 不需重新摸索菜單、品牌、流程
• 使用成熟模式減少失敗機會
• 透過總部支援(教育訓練、行銷、供應鏈)加快營運穩定度
許多加盟主不擅長研發、不懂 SOP、不懂行銷、沒有管理經驗,因此選擇品牌加盟,能讓他們快速進入狀態。
2. 對餐飲品牌:擴張速度更快
• 可以用較少的資金快速擴店
• 加盟主願意自行投入營運,動力強
• 適合市場已被驗證的成熟商品(如手搖飲、咖啡、輕食)
3. 對消費者:服務體驗更一致
• 到任何地點都能吃到相同味道
• 品牌認知度高,信任感強
• 優惠、會員制度更完整
因此,加盟制度之所以能蓬勃發展,是因為它同時滿足了三方需求。
第四節 餐飲連鎖的發展與全球趨勢
在全球市場中,餐飲連鎖早已成為成熟商業模式,美國、日本、韓國都是連鎖餐飲比率極高的市場。觀察全球趨勢,可以看出三個明顯方向:
趨勢一:高度標準化與效率化
餐飲連鎖逐漸導入:
• 半成品、中央廚房
• 自動化設備(濃縮機、煮珍珠機、咖啡機)
• 數位化 POS 與營運系統
目標是降低對人員技能的依賴,讓加盟主可以更快達到穩定品質。
趨勢二:外送經濟崛起
外送平台(如 Foodpanda、Uber Eats)重塑餐飲業:
• 內用客流下降,但訂單跟毛利來源變複雜
• 需要新店型設計(外送店、雲端廚房)
• 行銷方式改變(平台廣告、會員導流)
加盟體系需要快速適應,才能保持競爭力。
趨勢三:數據化與會員經濟
品牌越來越重視:
• 顧客數據
• 點單路徑
• 每個商品的毛利與貢獻度分析
這些數據有助於調整菜單、降低成本、增加回購。
第五節 成功的餐飲加盟模式必備的五大基礎
任何成功的餐飲連鎖品牌,背後都具備以下五大核心:
1. 清楚的品牌定位
例如:
• 手搖飲:主打「天然茶」、「水果系」、「速度快」等特色
• 咖啡店:主打「精品咖啡」、「社交空間」、「高周轉外帶」
• 速食:強調「一致性」、「速度」、「標準化」
沒有定位,就無法設計正確的 SOP、菜單與行銷。
2. 標準化的菜單與流程
包含:
• 品質規範(份量、時間、溫度)
• 設備標準(煮茶桶、冰箱、封口機)
• 工作流程(煮茶→備料→出餐→清潔)
越詳細,加盟成功率越高。
3. 強大的供應鏈能力
餐飲連鎖最怕兩件事:
• 材料供應不穩
• 成本無法控制
因此,中央廚房、物流、原物料採購控制非常重要。
4. 清楚的加盟商支持系統
包含:
• 開店輔導
• 教育訓練
• 門市巡店與稽核
• 行銷支援
加盟主不是一個人,品牌必須提供完整後盾。
5. 健全的財務模型(加盟主能不能賺錢)
加盟品牌再有名,如果加盟主不賺錢也撐不下去。
財務模型應包含:
• 投資成本
• 毛利率
• 人事成本比
• 損益兩平(BEP)計算
• 回本周期
成功的餐飲連鎖,都能清楚解釋其財務運作邏輯。
第六節 本書架構與學習路徑
本書將以加盟體系實務運作為主軸,引導讀者從零開始了解加盟系統如何建立、管理與擴張。全書分為以下階段:
1. 理解加盟體系的底層邏輯
2. 打造可複製的餐飲品牌模型(定位、SOP、菜單)
3. 建立標準手冊與教育訓練
4. 吸引、甄選、輔導優質加盟主
5. 提升門市營運與品牌管理能力
6. 以數據為中心的加盟體系營運升級
7. 擴張策略:區域、全國與海外市場
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詹翔霖

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連鎖加盟的成功與失敗案例解析 東方設計學院餐飲管理系講義 詹翔霖副教授
連鎖加盟經營管理:打造可複製的成功 東方設計學院餐飲管理系講義
第十二章 連鎖加盟的成功與失敗案例解析
所有案例,都是別人替你付過的學費很多人喜歡研究成功案例,卻刻意避開失敗故事,但在連鎖加盟的世界裡,失敗案例往往比成功更值得研究,因為錯誤的代價,通常極高。
一、成功連鎖品牌的共通關鍵
跨產業觀察後,成功的連鎖品牌往往有以下共通點:
1. 一開始就想清楚「不適合的人不加盟」
2. 制度先行,而不是人治
3. 擴張速度慢於制度成熟度
4. 願意花資源在教育與輔導,而非只衝數量
這些看似保守的選擇,反而讓品牌走得更遠。
二、加盟失敗的真正原因,很少寫在合約裡
多數失敗案例,表面原因各不相同,但深層原因高度一致:
• 招募標準過低,只求數量
• 加盟前說得太美,加盟後支援不足
• 制度存在,但沒落實
• 衝突出現時,選擇逃避或壓制
最後的結果,往往是:法律糾紛、品牌受損、雙方俱傷。
三、那些「一開始以為沒關係」的錯誤決策
回頭看許多失敗連鎖,都有幾個關鍵轉折點:
• 為了擴張,放寬加盟條件
• 為了業績,默許破壞品牌的行為
• 為了省事,延後制度建立
每一個決定當下看似合理,累積起來卻成為無法挽回的結果。
四、如果可以重來,他們會改哪三件事
從實務訪談中,失敗經營者最常提到的後悔是:
1. 太晚建立清楚的制度
2. 太相信感覺,太少看數據
3. 沒有及早處理問題加盟店
這些後悔,其實都指向同一件事:連鎖不能靠運氣經營。
給準備擴張者的最後提醒
如果你正準備從一家店走向連鎖,請在擴張前,誠實回答自己三個問題:
1. 沒有我,這套系統能不能運作?
2. 出現衝突時,我是靠情緒,還是靠制度?
3. 如果擴張失敗,我承擔得起後果嗎?
如果答案還不清楚,請先停下來,先把制度補齊。
連鎖不是終點,而是一條更長的路
從一家店到百家店,真正困難的不是開始,而是中途不迷失、不變質。
連鎖加盟不是快速致富的工具,而是一場考驗經營者格局、耐力與誠實度的長期經營。
願您擴張得更慢一點,但走得更遠、更穩。
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