策略式銷售3大流程
104學習
房地產交易
指能有效掌握物件買賣流程，包括市場調查、價格評估、合約談判與法律規範，確保交易合法且雙方權益受保障。此技能強調溝通協調能力、風險控管與市場敏銳度，能促成順利成交並提升資產價值，對於相關產業如仲介、投資及開發等職務尤為重要。
提升你的實力，朝專業更進一步
精選課程
充實自己，讓能力持續成長
致勝談判技巧(一)：準備篇
致勝的談判技巧(二)：實戰篇
一位交易者的告白
選擇權投資基礎入門
來場成功的商務談判吧
精準掌握成交心法，解決銷售五大難題【05/29】-線上直播
打破迷思，快速了解智慧財產權
總經投資入門術
【免費課程】離職帶走客戶名單，小心違反營業秘密
精選貼文，掌握第一手知識
都更攻略》都更是「1坪換1坪」嗎？都更坪數如何換算？頂加算嗎？都更估價師怎麼評估房地價值？
在都市更新案中，住戶最關心的議題，就是自己所持有的房屋等地上物及土地到底有多少價值？自己能分配到多少？本文作者為都更業者，他觀察都更最常發生的問題，來自於住戶對基本觀念及程序不熟悉，甚至大多數人還存在著室內坪「1坪換1坪」的迷思。以下由專業都更估價師帶你了解都更大小事。
文／黃張維
身為專業都市更新業者，我深刻理解，權利人在都市更新案中最關心的議題，就是自己所持有的房屋等地上物及土地到底有多少價值？自己又能分配到多少？以下由台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑估價師、巨秉不動產估價師事務所副所長李方正估價師，提供專業解釋及說明。
鐘少佑指出，都更最常發生的問題，來自於某些住戶對其基本觀念及程序不熟悉，甚至大多數人還存在著室內坪「1坪換1坪」的迷思。
李方正則更進一步說明，一般常見的「都市更新」，多是以「權利變換」的方式來辦理；所謂「權利變換」就是權利人與實施者（建方）雙方經過政府審議，在都更完成後，依照更新前的權利（地上物及土地等的價值）及投入的建築成本，依據比例原則，來分配更新後的建築物及土地的總價值，也就是所謂「更新前的權利價值比率」。
舉例說明：如果更新前的整個基地，土地＋建物價值是1億元，某甲所持有的土地＋建物價值是1,000萬元，就等於占全案的10%；更新後，全案價值扣除成本後若為3億元，則某甲的更新後權利價值就是3億元的10%，也就是3,000萬元。
而權利變換，首先要將參與者分為兩方，一方是權利人（主要是持有土地與建物的所有權人）來提供土地跟建物；另一方是「實施者（建方）」，負責提供專業、技術及重建房屋的資金等。以地主提供的土地原有的法定容積，再加上都市更新容積獎勵或海砂屋、輻射屋獎勵或容積移轉等獎勵項目之後，就是整個都更改建後可以產生的價值。
權利人自己也可以組成更新會當實施者（建方），自行負擔興建新屋的費用，最後分回來的權利自然都屬於權利人；但是大部分的狀況，還是以建方來當實施者（建方）的情形居多。
當然，都市更新後的房地總價一定會提高，不然就沒有人想要改建了。「在參與都市更新後，權利人等於是用更新前擁有的權利換了一張『提貨券』，當都市更新建案完成，就可以這張提貨券去兌換新的房屋，多退少補。而實施者（建方）則因為投入成本來重建房屋，以投入成本換取部分都市更新後建物的產權」，李方正估價師如此比喻「權利變換」。
估價師在做什麼？
溝通的過程中，對估價師的工作內容往往不清楚，也擔心估價師會不會只站在實施者（建方）那一邊，而影響自己的權益。鐘少佑說，權利人是否相信估價師所評估出來的房地價值及分配，是都更案能否繼續進行的最大關鍵。在這過程中，估價師的責任至為重大。
過往的年代，權利人往往不相信實施者（建方）所估算出的土地及房屋價值，因而造成許多糾紛；在《都市更新條例》施行後，依法讓擔任公正第三方的專業估價師，來評估現有市值及未來都更後的權利分配，對權利人更加有保障。
李方正指出，依據2019年之前的舊法規，都更案的估價是由實施者（建方）選定3位估價師來估價；但《都市更新條例》在2019年修正後，估價師的選任需經由實施者（建方）、權利人共同指定，若無法共同指定時，則由實施者（建方）先行指定一家，其餘兩家透過公開抽籤的方式來選任。如此的變革，大幅增加了價值評估時的公平性，免除以往估價師皆由實施者（建方）選定的弊病。
鐘少佑提到，估價師作為公正的第三者，不會偏袒權利人或實施者（建方）；但也因為這緣故，估價師所評估出的房地價值，可能會與實施者（建方）或權利人的預期不同，這幾乎在每一個都市更新案中都會發生。
權利人與實施者（建方）如果對估價師的估值有疑慮，可在都更審議過程或在審議會中提出異議，估價師會依據陳情人所提出的理由、證據的強弱、市場價值的合理性等因素，重新檢視評估出的價值是否有修正之必要。在這樣的估價程序下，估價師所評估出的價值，會比較能讓各方接受。
鐘少佑也強調，如果估價師估價錯誤或偏袒任何一方，輕則罰鍰或負連帶賠償責任，重則撤照甚至背負刑則，因此估價師多半愛惜羽毛，不會有刻意不公正的情況發生。
樓層、巷道、位置對於價值的影響
對於準備進行都更的老舊公寓來說，以上種種狀況必然發生。而在實務上，究竟估價師是如何評估這些價值呢？根據個人從事都更事業多年的經驗，我發現權利人之所以對估價師的估值產生疑慮，往往是因為他們不了解更新前的估價準則。例如：王先生所在的社區，一塊土地上有4層樓的公寓，土地面積是由4層樓的屋主所共有，但實際的估價會因樓層不同而產生不同的價值，分配比例也會不同。
以4層樓、無電梯的公寓為例，依據「更新前估價原則」，會先估算土地的價值，再依各樓層不同，進行立體地價分配，分配的基礎是更新前的房屋市價。一般來說，1樓的房屋因為市價較高，就能分配到較多的更新前土地權利價值；在頂樓沒有加蓋的情況下，2、3、4樓層的土地價值，基本上差異不大，但估價師還是會依據市場調查結果來認定。
6樓以上的電梯華廈，雖然高樓層的房屋視野佳、市場價值也較高，但通常不會高於1樓；又譬如，電梯華廈的2樓若可作為商業使用，市場價值也會增加。
另外一個影響價值的因素，則是採光及房屋的位置，兩面採光或三面採光的邊間房屋，價值一定比只有一面採光的房屋高。讀者們也可以參考住家附近的預售屋或新成屋，一面採光與兩面採光的房屋價格上一定有差距。此外，房屋是否面對馬路或巷子？是否鄰近河濱或公園？視野是否開闊？噪音嚴重與否等因素，都會影響到價值的估算。
關於頂樓加蓋及1樓空地的問題，李方正指出，「都更估價時，超出合法登記產權外之使用價值，並不等於實際擁有之市場價值，所以在估價的過程中，不會把使用價值納入。」例如頂樓加蓋（即便可以緩拆，且目前由頂樓使用，但還是違法），或1樓住戶將法定空地增建納1樓自己使用，或在門口停車等，這些都屬於合法登記產權外之使用價值性質，在無相對證明資料前，基本上都不能納入更新前的估價。
許多老社區的頂樓都有加蓋，後來的屋主在購入時，就多花了錢去買頂樓加蓋的部分，但如同上文提到，即使屋主多花了錢，雖然擁有不能合法且無法登記的使用權利，但都不會影響更新前估價。鐘少佑如此說明，「就算實際上為屋主使用，頂樓加蓋還是屬於違建的性質，既然是違建，就不能列入權利價值的計算。」如果都更全區內的頂樓都有加蓋，依據個案不同，估價師或許會做一些樓層效用上的調整補償，但效果並不是很顯著。
2樓以上住戶的陽台，如果有未登記產權的情形，其實不用太緊張地去做補登手續，只要同一棟建物的樓上或樓下有登記陽台，或者有使用執照圖，都可以判斷是否有陽台空間；如果有，估價師就會將陽台面積納入房屋面積計算，並進行估價。
關於巷道土地的估價問題，要看這個巷道是屬於使用執照範圍內的私設通路？或是可建築用地卻被當作通行使用的既成巷道？若是私設通路，估價師需要檢視使用執照，確認這筆土地的法定容積是否已經被使用；倘若該筆土地的法定容積已經用掉，就等於是法定空地的概念，土地的價值就必須扣除地上物的價值。
如果這筆土地的法定容積並沒有被使用，那就當成一般土地，也就是「素地」來估價。既成巷道在估價時應該依照一般土地進行估價，但要考量其是否能將巷道廢除？如果是能廢除的既成巷道，價值會比不能廢除的既成巷道略為提高。還有一種是真正的計畫道路，這就屬於公共設施用地，在評估上，是以其本身可以創造多少容積，來計算更新前的土地權利價值。最重要一點，不同於更新範圍內的可建築用地，計畫道路不能享有都市更新獎勵。
節錄自：今周刊《大都更時代攻略 耕築居安家園》黃張維 著
推薦閱讀：
首購族攻略：預售屋、中古屋、新成屋怎麼選？「這種屋」自備頭期款低還可改格局
我適合買哪種住宅物件？大樓、透天厝、華廈、公寓4大建築優缺點比一比
新青安貸款如何申請？2024申請條件、貸款額度、利率、房貸試算必知
房東不准房客申請補貼 罰
2025-09-04 經濟日報記者余弦妙 由聯合新聞網授權轉載
房東注意了，內政部正研議修正《租賃住宅市場發展及管理條例》，涵蓋四大修法方向，其中，未來房東若拒絕房客申請租金補貼、遷入戶籍，可能會有相關罰則；另也透過修法限制漲租幅度、保障租期、提供租屋糾紛法律協助等，修法草案預計9月提出。
行政院會今（4）日將通過「婚育宅優先住加碼補-青年婚育租屋協助專案」報告，行政院政務委員陳時中昨日表示，政府除推動婚育宅，針對青年租屋，也將推動租賃專法修法，主要有四大方向。
延伸閱讀：租屋族「電費發票中1千」獎金歸誰？ 內行人曝解答
租賃條例修法方向
項目方向保障租期契約與續約合計三年，除非房東自住，不得隨意終止限制漲租續約租金漲幅不得超過租金指數年增率保障房客申請補貼房東不得禁止房客申請租金補貼或遷入戶籍，違者有罰則租屋糾紛處理遇糾紛，可申請免費調解或法律訴訟扶助
首先是保障三年租期。未來房客與房東簽訂契約後，房客享有訂約及續約合計三年租期，除非房東需自住，否則不得隨意終止契約。此舉將讓青年能安心規劃生活與家庭，而不必因短租或隨時被迫搬遷而感到焦慮。
第二是限制漲租幅度。續約租金漲幅不得超過通知當月房租指數年增率。換言之，房東在續約時雖可調整租金，但必須以合理標準為依據，避免出現不合理的大幅漲價，減輕青年家庭的經濟壓力。
第三是維護房客申請補貼權益。不少房東會明示、暗示房客不得申請租金補貼，甚至拒絕房客遷入戶籍，內政部將修法明文禁止這類行為，若房東違規，將訂出罰則。
現行規定下，房客申請租金補貼並不需要房東同意，房東若片面禁止或要求放棄申請，房客目前可依消保法相關規定主張無效，未來若進一步對房東處以罰則，將可強化保障房客權益。
第四是提供免費調解與法律協助。租屋糾紛可向公所申請免費調解或法律訴訟扶助。
此外內政部也將同步推動「婚育宅」政策，將於2025年釋出1,000戶社會住宅，並在2026年至2028年間增至1萬戶；另透過包租代管方案，每戶每年房客加碼提供6,000元修繕補助，並預計每年增加6,000戶媒合量。多管齊下，將逐步建立更完善的青年租屋支持體系。
至於上路時間，陳時中表示，婚育宅政策相關配套措施仍要討論，千戶社宅今年下半年就會實施，至於租金加碼補貼則是明年元旦；另外針對租賃條例修法由於還要提案到立法院，預計草案最快9月底提出。
【104 talks】提升業績：培育優秀業務的核心秘訣 | 策略思維商學院院長 孫治華
文： 人資市集整理
104 人資市集舉辦「104 talks 短講」致力於為職場人士提供高效學習的平台，集結專業領域的講師進行知識分享，期望為樂於學習的職場人士帶來不同的視野與啟發。本次邀請到策略思維商學院院長孫治華主講，將詳細討論業務人員應具備的人格特質、軟實力、銷售技巧，以及如何在銷售過程中運用情緒價值，最終達成業績目標。
在瞬息萬變在瞬息萬變的商業環境中，企業為了保持競爭力並持續增長，必須重視業務團隊的培育。一支高效的業務團隊不僅能提升公司的業績，還能增強品牌形象，並與客戶建立長期穩固的關係。孫治華老師將帶大家深入探討如何培育優秀的業務人員，並提供具體的策略和技巧分析。
想要創業或成為老闆嗎？先去當業務
相信大家常常聽過一句話，就是你要當老闆之前，要先做什麼？要先去做業務！擔任業務職位能讓你深入了解市場運作、客戶需求及銷售技巧，這些都是未來創業過程中不可或缺的基礎知識。透過與客戶的直接互動，你將能夠獲得寶貴的市場洞察，學會如何處理各種業務挑戰，並發展人際關係及談判能力。此外，業務工作還能讓你體會到績效導向的工作環境如何運作，這對於未來經營自己的企業非常重要。
以各種職務來說，業務相對在公司可以很好發揮他的核心價值，也就是將產品銷售出去並獲得獎金。在業務領域中，選擇高單價商品或服務是提升業務價值的關鍵。以房地產為例，銷售高價房產能帶來豐厚的佣金，進而提高業務的獲利能力。然而，成功的業務不僅依賴於產品本身的價值，也需要考慮市場策略和地理位置等因素。這些因素會影響到業務的成就，因此，業務人員應該仔細選擇合適的產品和服務，以提升自身在市場中的競爭力和價值。
業務要有什麼人格特質：硬實力及軟實力
業務人員的成功不僅僅取決於他們的專業知識（硬實力），更多時候，他們的軟實力扮演著更為關鍵的角色。孫治華老師認為業務應該具備多種關鍵能力與特質，以適應不斷變化的市場需求，並提升業績。
其中，主動積極是最重要的特質之一，這使得業務能夠主動尋找機會並與客戶建立聯繫。此外，真誠的態度能夠增強客戶信任，有助於建立長期關係。無論是個性外向或內向的業務人員，都可以透過積極的行為來勝任工作。
在硬實力方面，則需要具備產品專業並能掌握市場趨勢，了解產品的各項特性和優勢，以便能夠清晰地向客戶介紹和推銷。此外，資料和財務思維也至關重要，這包括對市場數據的理解和成本控制。銷售技巧和談判策略則是業務的基本功，能夠幫助他們在交易過程中達成雙贏。
同時，業務人員應具備良好的目標管理和時間管理能力，保持自律以有效地管理日常工作。抗壓性也是不可缺少的特質，因為業務工作通常會面臨挑戰和壓力。最後，良好的人際關係和正向開朗的心態，能幫助業務在與客戶溝通時建立良好的氛圍，達成更好的成效。
整體而言，業務人員應平衡這些軟實力與硬實力，以提升自己的專業形象和業績表現。不同個性的人均可塑造成優秀業務，關鍵在於強化其個性優勢。企業也可透過共讀會、教育訓練去補強員工所需的能力。
不好 vs 好的銷售技巧
銷售技巧的優劣直接影響銷售成果。最糟糕的銷售方式是「見到人就開賣」，這種方式忽略了客戶的需求和感受，容易引起反感。 相對地，好的銷售技巧應該是：了解需求，提供解決方案。業務人員應該像醫生一樣，先「診斷」客戶的問題，再「開藥方」提供解決方案。
可運用SPIN銷售技巧：
Situation Questions（情境問題）： 了解客戶的現狀和背景。
Problem Questions（問題問題）：挖掘客戶面臨的問題和困難。
Implication Questions（暗示問題）： 放大問題的影響，讓客戶意識到問題不解決的嚴重性和後果。
Need-Payoff Questions（需求-價值問題）：引導客戶將注意力放在解決方案的價值和收益。
優秀的客服人員不僅能解決客戶的問題，還能「整合商業情報」。同樣地，優秀的業務人員也應該具備這種能力，他們不僅要了解客戶的顯性需求，還要挖掘潛在需求，並將這些信息反饋給公司，幫助公司改進產品和服務。
為什麼大家不買？如何達成銷售？
銷售時最常遇到的困境就是再好的東西還是會有人不買單！以掃地機器人為例，就算它有許多好處跟便利性，客戶還是會有許許多多的原因不向你購買產品，例如他想再多多比價、對品質有疑慮、住4樓透天厝、有打掃人員…等。
因此達成銷售的關鍵在於「情報戰」。業務人員需要像情報人員一樣，收集、分析和利用各種信息，以制定有效的銷售策略。了解客戶不購買的原因、疑慮、擔憂和競爭對手的優勢。根據客戶的具體需求，提供量身定制的解決方案。業務應將自己定位為客戶的「問題解決者」，而不僅僅是產品推銷員。
而在培育新人業務時，設計一套完善的問答集（FAQ）非常重要。這套問答集不僅要涵蓋常見的客戶問題，更要針對不同的客戶類型、不同的購買階段和不同的異議處理方式，提供詳細的解答和應對策略。通過反覆的練習和模擬，新人業務可以快速掌握基本的業務技能，增強自信心，從而更好地應對客戶的挑戰。
拉滿情緒價值
在銷售過程中，情緒價值的重要性不容忽視。孫治華老師提出，業務人員應該採用「戀愛銷售型」的方式與客戶互動，這意味著：
營造關懷和理解的氛圍： 讓客戶感受到被重視、被理解。
提供具情境化的問題和關懷：針對客戶的具體情況，提出有針對性的問題，並表達關心。
創造期待和驚喜：在銷售過程中，給客戶帶來超出預期的體驗。
像是商業簡報也不應過度精簡，以免「情緒價值被消滅」。同樣地，在銷售過程中，業務人員也應該注重情緒的表達，創造轉折就會創造情緒價值。通過語氣、措辭和肢體語言，傳遞積極的情緒，拉近與客戶的距離。專業的呈現應該帶有「願景」，讓客戶看到產品或服務的未來應用和潛力。這不僅能提升客戶的購買意願，還能激發他們的想像力和參與感。
重點回顧與提醒
總結來說，培育優秀業務的核心秘訣包括：
1. 多元能力培養：注重業務人員的軟實力和硬實力培養，包括抗壓性、人際關係、溝通技巧、產品專業、數據分析能力和趨勢洞察力。
2. 優化銷售技巧： 採用以客戶需求為中心的銷售技巧，如SPIN技巧，避免「見到人就開賣」的錯誤方式。
3. 情報戰思維：將銷售視為一場情報戰，收集、分析和利用各種信息，制定有效的銷售策略。
4. 情緒價值運用： 在銷售過程中，注重情緒的表達和營造，創造積極的客戶體驗。
5. 整合商業情報: 蒐集客戶問題，提供給公司策略擬定參考。
透過這些策略和技巧的結合，企業不僅能提升整體業績，還能打造出一個具有高度競爭力的銷售團隊。對業務人員進行系統化的培訓，注重業務員長遠發展，是企業成功的關鍵。
講者簡介：孫治華
策略思維商學院院長，同時也是簡報實驗室創辦人，曾擔任奇想創造品牌顧問、數位時代網站主編等職務。透過策略性的技巧佈局以及持續鍛鍊，從一名罕見的三無講師，一路走到今天在業界佔有一席之地。擁有超過 10 年以上企業內訓、創業輔導經驗，經常被讚譽有著「超高含金量」的課程講師。
錯過講座了嗎？會員限定 104 talks 免費回放 >>
提升員工帶動企業的成長！最划算的教育訓練方案首選>>
揪朋友、同事一起進修更優惠！最低６折起>>
企業內訓、公開班及線上課程需求，104人資市集最超值 >>
加入104人資市集 Line 好友，獲得職場新知與更多學習資源！
踏上「行銷企劃」之路！核心能力 × 必備知識 × 生涯挑戰全面解析
想踏入行銷這行，卻不知道需要具備哪些核心能力和必備知識嗎？其實一個成功的行銷人，必須確實理解「行」和「銷」的關鍵意涵，此外當前的職場在日新月異的科技刺激下變化極快、跨科系產業的競爭者非常多，讓「行銷企劃」必須面對職涯當中的3大挑戰。本文帶你完整剖析「行銷企劃」之路的三大核心能力與指標！
文／《104職場力》
本文目錄（點擊可快速前往）
什麼是「行銷企劃」(Marketing Planning)？「行銷企劃」的三大核心能力與知識指標🧠 行銷思維🔍 市場洞察🚀 行銷組合策略理解行銷的第一步，先釐清「行」與「銷」的關鍵意涵「行銷企劃」職類所面對的挑戰職缺挑戰1：人才供過於求，需展現差異化實力職缺挑戰2：行銷與企劃分工模糊，需跨能整合職缺挑戰3：需快速學習產業知識與商業敏銳度
企業獲利固然是重要指標，卻不應被視為行銷企劃成功的唯一證明。
真正的關鍵在於消費者對品牌的長期認同與企業獲利的可持續性。短期營收成長可能來自市場紅利、技術優勢或促銷活動等暫時性因素，若未能深植品牌價值、培養顧客忠誠，企業競爭力終將削弱。
卓越的行銷企劃應著眼於建立持久的信任關係，使顧客在眾多選擇中仍願意支持企業的產品與服務。因此，財務成果僅是努力的表現，行銷企劃的核心價值在於能否形塑長遠的市場定位與競爭優勢，為企業奠定永續發展的基礎。
什麼是「行銷企劃」(Marketing Planning)？
企業或組織皆擁有自身的產品或服務，首要挑戰在於如何將其價值有效導入市場並促成交易。
產品與服務的價值，不僅取決於其本質特性，更關鍵在於能否精準觸及目標族群並傳遞品牌理念。行銷企劃作為提升市場競爭力的核心策略，透過系統性規劃與執行，確保品牌定位清晰、通路佈局完善，並與消費者建立長期關係。
無論是開拓市場、優化產品或提升品牌忠誠度，完整且精準的行銷企劃皆能為企業提供明確的發展方向與可行的執行步驟，協助其在競爭激烈的環境中脫穎而出，創造永續商業價值。
「行銷企劃」的三大核心能力與知識指標
行銷企劃的核心學習領域，從行銷思維建立、市場洞察到行銷組合策略，幫助學習者有系統地掌握行銷企劃的各個關鍵環節。
※ 行銷企劃應具備【核心能力】與【涵蓋領域】，點選文字可前往對應技能說明
三大核心能力涵蓋領域🧠 行銷思維★ 行銷基礎知識🔍 市場洞察★ 分析市場★ 解析消費者行為★ 品牌經營策略★ 行銷研究🚀 行銷組合策略★ 產品規劃★ 定價策略★ 通路策略★ 推廣策略
延伸推薦證照：TIMS行銷企劃證照（經濟部iPAS認可）
🧠 行銷思維
★ 行銷基礎知識
行銷的意義（價值創造、價值專屬）
企業經營思維的演進（生產→產品→銷售→行銷→社會行銷→關係行銷導向）
四大行銷學派（實體配送→消費者行為→行銷策略→行銷決策學派）
異質性與動態性
四大行銷思潮的典範移轉（被動式→主動式→互動式→連鎖式行銷）
B2B行銷策略（麥可波特五力分析）
🔍 市場洞察
★ 分析市場
市場區隔之意義
SWOT分析
市場區隔之變數（地理、人口統計、心理統計、行為變數）
區隔之評估準則（異質性、可衡量性、足量性、可接近性、可實踐性）
選擇市場方式（集中、差異化、產品專業、市場專業）
知覺定位分析
★ 解析消費者行為
消費市場與組織市場特性差異
消費者高涉入與低涉入
個人購買決策過程（問題察覺→資訊蒐集→方案評估→購買→購後行為）
個人購買決策型態（例行決策、有限決策、廣泛決策）
個人購買決策之影響因素
人格特質（內外控、自我監控、認知需求、自尊）
生活型態（活動、興趣、意見）
動機（馬斯洛需求、賀伯茲雙因理論）
價值驅動（功能、情感、象徵、認知、經濟價值）
知覺（選擇性注意→選擇性曲解→選擇性記憶）
學習（經驗式、觀念式、類比式、古典制約、工具制約）
態度（認知、情感、行為）
群體購買決策之影響因素
消費者角色（提議者、影響者、決策者、購買者、使用者）
社會文化因素（文化、次文化、參考團體、社會角色）
★ 品牌經營策略
品牌意義
品牌命名
品牌定位（屬性功能、利益用途、個性、使用者、競爭者、經濟）
品牌決策架構（中間商、個別、家族、混合、共同品牌）
安索夫成長矩陣（市場滲透、產品拓展、市場拓展、多角化）
Aaker品牌權益模式
Keller品牌共鳴模式
★ 行銷研究
行銷研究的過程（研究動機→研究範圍→研究目標→研究類型）
行銷研究的類型（探索、敘述、因果性研究）
行銷研究的資料蒐集（初級資料、次級資料）
顧客關係管理（RFM分析、忠誠度分析）
🚀 行銷組合策略
★ 產品規劃
產品內涵（核心利益→基本→期望→附加→潛在產品）
產品分類（便利品、選購品、特殊品、忽略品）
BCG矩陣（問題事業、金牛事業、老狗事業、明星事業）
產品線發展
產品生命週期（導入→成長→成熟→衰退期）
產品擴散理論（創新者→早期採用→早期大眾→晚期大眾→落後者）
服務的特性（無形性、不可分割、易變、不可儲存）
服務品質（可靠、回應、信賴、同理心、有形性）
服務品質模式
★ 定價策略
定價的意義
定價目標與影響因素
成本導向定價策略（成本加成定價、目標利潤定價、損益平衡定價）
心理定價策略（畸零定價、名望定價、習慣定價）
新產品定價策略（吸脂定價、滲透定價）
產品組合定價策略（產品線定價、互補產品定價、配套式定價）
促銷定價策略（犧牲打、現金折扣、數量折扣、季節折扣、換購折讓）
動態定價策略（差別定價、使用量定價、訂閱制定價、交叉彈性定價）
★ 通路策略
中間商的功能
通路型態（零階通路→三階通路）
通路整合方式（傳統、水平、垂直）
通路設計考量因素（廠商因素、市場因素、中間商、產品因素）
通路衝突型態（水平、垂直、多重通路衝突）
通路衝突處理模式（統合、退避、順應、妥協）
通路權力（專業、認同、獎賞、懲罰、合法）
實體通路類型（便利商店、超市、百貨、量販、專賣、自動販賣機）
非實體通路類型（人員直銷、電子商務、品牌自營網站）
創新通路型態（O2O 模式、社群電商、快閃店、訂閱制平台）
★ 推廣策略
推廣意義（AIDA模式）
推／拉策略
廣告意義
廣告訊息訴求（理性、感性、道德訴求）
廣告代言人策略（名人代言、專家代言、消費者代言）
媒體目的
媒體類型分類（付費、獲得、分享、自有媒體）
媒體成效衡量
公共關係操作
促銷種類（消費者促銷、中間商促銷）
整合行銷溝通IMC
延伸推薦教材：TIMS行銷企劃證照題型題庫
理解行銷的第一步，先釐清「行」與「銷」的關鍵意涵
在大多數情境下，行銷往往被簡化為「銷售」與「推廣」的操作層面，即「銷」的概念。然而，真正完整的行銷內涵，不僅關乎企業如何銷售產品，更涉及「行」—即消費者行為的理解與分析。
「銷」代表企業的市場推廣與銷售策略，而「行」則關乎消費者的需求、行為模式及決策過程。行銷的核心價值，應是透過深入理解消費者行為，掌握市場區隔的關鍵變數，並據此設計能夠有效解決消費者問題的產品與服務。
因此，完整的行銷企劃學習地圖，不僅要涵蓋市場推廣的策略框架，更應引導學習者建立對消費者行為、市場區隔及行銷模式的深度理解，從理論基礎到實務應用，掌握行銷的全貌。
「行銷企劃」職類所面對的挑戰
職缺挑戰1：人才供過於求，需展現差異化實力
由於門檻相對開放，行銷企劃職位吸引了大量來自商管、傳播及設計背景的畢業生與轉職者投入。
然而，企業對應徵者的期待已不再侷限於文案撰寫或社群操作等基礎技能，而是更加重視策略整合思維、資料分析能力與清晰的簡報邏輯。在競爭激烈的人才市場中，能夠融合創意思維與數據分析，並具備完整行銷企劃經驗者，往往更能脫穎而出，贏得企業青睞。
職缺挑戰2：行銷與企劃分工模糊，需跨能整合
在實務上，「行銷」與「企劃」的職能往往高度交錯，並非明確分工。
許多中小企業甚至期望一位行銷企劃人員同時負責社群經營、活動提案、廣告文案、客戶簡報、KPI 追蹤與數據報表，一人多工已成常態。在這樣的工作環境中，行銷企劃除了需具備創意與寫作能力，也必須掌握基本的溝通與協調技巧。
職缺挑戰3：需快速學習產業知識與商業敏銳度
行銷企劃不僅是「推廣產品」，更是企業實現商業目標的關鍵。
因此，企業期望行銷人才能迅速掌握產業邏輯、市場結構與顧客需求，並提出貼近商業目的的行銷方案。
[joblist_plugin title='更多【行銷企劃】工作都在104' url='https://www.104.com.tw/jobs/search/?keyword=行銷企劃' amount='5']
自宅設工作室 稅率變重
2025/10/03 經濟日報記者胡順惠 由聯合新聞網授權轉載
愈來愈多人利用AI、社群網站或影音頻道接案創業，甚至在自宅設立個人工作室並聘請小編製作文宣、影音，以流量賺取收入。桃園稅務局提醒，原本適用自住稅率的房屋，一旦轉為雇員工作場所，就屬於營業使用，必須依營業用稅率課徵房屋稅。
若僅有部分空間做為工作室，則可申請按比率拆分課稅，最低以單層面積六分之一為基準，其餘仍可適用自住用稅率。
自住住家用房屋稅率為1％或1.2％；營業用房屋稅率則是3％，稅率相對重。
稅務局解釋，房屋稅率與用途息息相關，自住用稅率相對較低，是鼓勵自用住宅的政策優惠，但只要房屋用途變更為經營、營業，就會適用較高營業用稅率，這對不少新創、自媒體工作者來說，是必須及早注意的稅務風險。
舉例來說，若民眾將自宅一間房間設立工作室，聘請人員製作內容或經營平台，該空間就屬營業用途，需依規定改課營業用稅率，其餘空間仍可維持自住用稅率，若未依規定申報，日後經查獲，可能被補稅甚至受罰。
延伸閱讀：
接案外包怎麼選？長期合作、短期案件的優缺點與混合策略
【接案報價】4大計價模式、成本利潤評估，「生存算術」技巧傳授
「你又不是台政，怎麼敢創業。」滿級75只考39、學歷焦慮，接受現實然後呢？ ft. Goodnight 創辦人 Andy
AI上線，房仲升級：信義房屋從跑業務到精準配對的新世代轉型，打造房仲職涯新未來
房仲工作不只是賣房，更是一場AI與人的協作革命。信義房屋運用自研AI工具，讓業務從繁瑣流程中解放，專注經營人與家的連結。從DINDON智能賞屋、AI講房到Super Agent行動中心，AI幫助房仲變得更聰明、更高效。而新人也能在180天內完成華麗蛻變——前6個月保障薪資、師徒制培訓與明確升遷制度，讓每個願意挑戰的年輕人都能提早遇見更好的自己。想在AI時代打造有溫度的高薪職涯？信義房屋正開啟新世代房仲的未來。
文／104人力銀行
本文導覽（點擊可快速前往）
培訓180天，從白紙變身信義房仲專家晉升年資、年紀不受限，隨時可以超車讓AI跑數據，信義把時間留給更深入的客戶服務信義房仲的核心是「人」，AI無法取代有溫度的服務放大自身優勢，無論I人、E人都能成為房仲高手
「工時長、壓力大、繁瑣事多」是不少人對房仲業的傳統印象，但隨著AI科技的投入與應用，這些刻板印象正在被逐步打破。以國內房仲龍頭信義房屋為例，從DINDON智能賞屋、AI講房、智能配案到業務數位行動中心Super Agent，一項項自行開發的AI智能工具，讓旗下房仲人員不再被大量瑣事綁住手腳，能將更多時間投注在專業服務與客戶關係的經營上。
可以說，新世代房仲不但擁有高薪優勢，AI科技的助攻更讓他們如虎添翼，被許多有衝勁和企圖心的年輕人視為理想的職涯選擇。
培訓180天，從白紙變身信義房仲專家
「前六個月保障月薪5萬元，提供業界首創30天工作鑑賞期，期滿若覺得不適合，再加發5萬元轉職金......」，聽起來是不是很像詐騙？但這其實是信義房屋對求職者開出的入職承諾，為的是讓他們沒有後顧之憂。
願意提供這麼優厚的條件，信義房屋人力資源部協理馮昌俊說，是因為看好新鮮人的潛力，也有把握讓他們在六個月內，從零經驗變成房仲專家，成為信義房屋的生力軍。
進入陌生領域的新手最擔心自己什麼都不會，也害怕面對客戶時出錯，馮昌俊很能理解這種心情，「所以我們為新人提供180天全方位培育計畫」，前三天在總部進行基礎概念課程，回到店內，除由店長手把手傳授包括法規、流程、商圈、議價及溝通、客戶管理等專業知識，每位新人更會配有一位專屬「師父」，擔任重要的「陪伴」角色，從實戰帶看、情緒支持到團隊融入等方方面面予以協助，大大減輕新人的不安，也有助於更快速的進入狀況。另外再配合每個月的能力認證機制，檢視新人當月的學習成果，確保專業能力符合標準，「可以說只要按部就班的學習，六個月一定把你教會！」馮昌俊對公司的培訓成效信心滿滿。
有近六年資歷，現任中和景平店專案經理的黃光宏也分享自身經驗，台大哲學系畢業的他，一開始相關知識和經驗都是零，就是透過培育計劃才順利開啟房仲職涯。「『手心向下』文化對新手的幫助也很大」他補充，公司很強調助人為樂、先義後利，除了店長每天都會在會議中分享成功或失敗案例，同事間有值得學習的地方也會互相交流提醒，「我都會默默收進口袋，下次就可以拿出來用」他笑說。
【信義房屋】集團福利與發展
晉升年資、年紀不受限，隨時可以超車
高薪之外，「隨時都有晉升機會」更是房仲工作的一大優勢，正好契合Z世代追求工作彈性、自主，期待可以更快看到成果的特質。馮昌俊強調，信義房屋的晉升沒有名額限制，也完全不看年齡、年資或是背景，無論是專業職或管理職都有非常明確的考核標準。其中專業職為每月考核，只要累積達到標準就能晉升，若職位達到主任以上，即具備晉升店長等管理職的資格，公司也會提供相對應的培訓課程。以店長選拔為例，每三個月進行一次，即使沒有通過，也會明確告知原因並給予建議，歡迎三個月後再度挑戰。
這個透明公正、只問能力的升遷機制，讓所有人都有往上爬的動力，也讓信義房屋店長的平均年齡不斷下修，目前30多歲以下的年輕店長佔比已近1/3。
現任桃園中正店店長的康恩碩，是信義房屋最快選上店主管的紀錄保持人，從新人到店長僅用了1年2個月，相當不可思議，「入行一年多就能當上主管，我想只有信義房屋敢給這個舞台」康恩碩說，他在這裡找到適合自己的職涯路。
台南安平永華店的張辰語則是最年輕店長的紀錄保持人，22歲進入信義房屋後，靠著公司、團隊的協助和自己的堅持不懈，24歲就晉升為店長，帶領自己的小團隊，三年來更持續穩定成長，成為全國傑出店長的候選人之一。
「在信義，我們永遠不會說你太年輕或年資太淺，只要準備好了，就一定會有發揮的舞台」馮昌俊說。
讓AI跑數據，信義把時間留給更深入的客戶服務
信義房屋的優勢在近年積極推動數位轉型後更為明顯，AI智能工具陸續上線應用，如同為房仲加上強大輔助力，客戶服務升級，工作效率倍增。其中最新推出的「Ai一鍵清空」功能，能自動清除房屋照片中的雜物，還原整潔空間原貌，讓買方更容易想像實際空間，也幫助屋主減輕整理負擔。這項技術不僅強化物件展示的專業度，也讓房仲在服務客戶時更聚焦溝通重點，提升購售屋體驗。
「我們將AI視作能夠幫助同仁成長與實現夢想的夥伴」AI應用發展部協理張玄江說，信義房屋的數位轉型一直走在很前面，不僅是導入，而是針對實際需求自行開發AI工具與系統，這些系統彼此串接並持續回饋、優化數據，形成一個愈來愈聰明的AI智慧生態體系，「對提升業務人員的洞察力、效率力、溝通力及學習力非常有幫助」，即使是完全沒有經驗的新人，透過善用AI工具也能迅速上手，更好的服務客戶。
能這麼有底氣，在於信義房屋擁有累積超過40年的房屋、客戶與市場數據資料，能讓AI不斷優化、變得更精準。
舉例來說，看懂市場行情和客戶需求的洞察力是業務人員的必備專業，這項原本得耗費大量時間精力才能累積的能力，在信義房屋極具代表性的「貼標系統」與「AI智能配案」運作下變得很簡單。透過AI大數據彙整資料，將客戶行為和物件特點一一貼標，明確標註出特色與關鍵屬性，例如重視學區、習慣網路搜尋，或是物件具近捷運、高樓層特點等，有了標籤，即能將客戶需求及物件進行比對，消費者可藉由關鍵字快速搜尋到符合偏好的物件，業務也能更精準地為客戶推薦適合房源，提高成效率。
「Super Agent」APP則是信義房屋為業務人員量身打造的數位行動中心，提供行程與客戶管理，如同為業務配上專屬AI 秘書，能大幅節省日常作業時間，讓效率更升級。最特別的是，「Super Agent」還能整合信義房屋全台直營門市累積的服務數據以及政府公開資料庫，就區域特性與歷史成交資料進行分析，讓業務人員能掌握潛在開發機會以及高潛力的物件與客戶。「非常好用，對於客戶開發幫助很大」黃光宏說，他就有不少因此成交的經驗。例如曾有客戶10年前跟信義房屋買過電梯三房，當系統篩選出這個潛在換屋機會後，他就主動定期聯繫關心，所以當客戶真的有賣房需求時第一時間就想到他，最後也順利媒合到買家成交，「我們不需要大海撈針的找客戶、找物件，有方向和範圍的去開發，命中率就會很高」。
信義房屋「義點通」生成式AI機器人的設計同樣深獲業務好評，，運用累積40多年來的資料，經過安全治理與篩選後導入AI模型，從房地產、稅務法規、成交行情等專業資訊，到各種屋況該如何解決、不同屋主該如何應對等，都能透過詢問義點通即時得到解答，等於是業務人員「隨時可問」的隨身專屬教練，大幅減少查找資料的時間，即時回應客戶疑問，實用又有效率。
信義房仲的核心是「人」，AI無法取代有溫度的服務
「AI愈來愈厲害，我的工作會被取代嗎？」這個超過六成上班族擔憂的問題，對房仲業而言反倒不具威脅，因為AI取代的是流程，無法取代人與人之間的信任與陪伴，而房仲業正是對人際互動有高度需求的工作，提供的是有溫度的服務，這些AI做不到。
張玄江認為，買房可能是一個人或家庭一輩子最大的投資，過程中一定會有期望、猶豫或是擔憂等各種情緒，對房屋的需求也可能逐步收斂改變，這些是AI演算法無法理解的，同理心和聆聽只有「人」才能做到，「但我們可以透過AI放大房仲的價值，幫助客戶完成家業夢想」。
放大自身優勢，無論I人、E人都能成為房仲高手
高薪、升遷快、自主性高、能幫人完成夢想......，無一不是Ｚ世代年輕人對職涯的嚮往，數位轉型也讓業務推展更易上手，但很多人因為自認個性內向而不敢嘗試業務工作。對此馮昌俊直言完全是誤解，許多內向者觀察細膩、善於傾聽，反倒在客戶關係維繫上表現出色，深受顧客信任，而這樣的例子在信義房屋比比皆是。
現任文心復興店店長的張憲庭為輕度聽損，個性內斂，聽力比一般人少30%的他，卻能100%同理客戶想法，靠著誠懇踏實的服務態度和過人毅力，進入信義房屋後透過完整教育訓練及學長姐的照顧幫忙，僅5個月就從新人提前轉正，1年半後升為主任，再1年半晉升專案經理，如今也成為店長，同時為客戶也為自己完成了家業夢想。崇明店主任謝涵伃也是一位標準的「大I人」，但她很擅長觀察客戶需求，努力把握每一次的服務機會，為客戶解決疑問與困擾，用專業和誠心贏得肯定，也為自己帶來後續一次次的成交機會。
黃光宏則認為新鮮人可以盡力放大自己的優勢，他以自己為例，哲學系的訓練讓他特別擅長分析和論述，能輕易抓住客戶想表達的重點，再將公司提供的百堂不動產訓練課程歸納後，以簡單易懂的方式回應說明給客戶，靠著專業、細心及貼心火速得到客戶信任。「個性是否外向健談真的一點也不重要」，黃光宏非常推薦新鮮人加入信義房屋，「薪水沒有天花板，又有最好的教育訓練、6個月的保障收入，可以說完全沒有後顧之憂，真的很值得一試，也許就會像我一樣，在這裡找到舞台，實現夢想」。
加入【信義房屋】，最新職缺看這裡
職缺名稱工作機會◆ 【不動產經紀人員】(雙北全區)▶ 看職缺◆ 【不動產經紀人員】(桃園市地區)▶ 看職缺◆ 【不動產經紀人員】(新竹市、竹北市)▶ 看職缺◆ 【不動產經紀人員】(大台中地區)▶ 看職缺◆ 【不動產經紀人員】(台南)▶ 看職缺◆ 【不動產經紀人員】(高雄)▶ 看職缺
成為【王牌業務】，這些觀點值得參考！
【房仲業務/不動產經紀人 工作直擊】畢業找工作-職業介紹
業務工作怎麼選？剛畢業該挑戰業務嗎？薪水高前景好的業務工作解析
如何透過衣著展現專業形象？所有男生都能參考的穿搭建議｜職場穿搭
為什麼只有20%的業務賺大錢？創造16倍業績的人都在用的7大學習模組
提升營銷與投標成功率的祕訣：打造精彩文案與吸睛企劃！
好的文案不僅能讓受眾留下深刻印象、提高品牌能見度，更可以發揮「長尾效應」，讓行銷成果得以長久留在人心當中。因此，如何透過「好的文案」精準打中受眾的需求至關重要，提高吸引力和說服力是很重要的。「青創學院」推出由豐富實務經驗師資所傳授的三堂「提升文案與企劃能力」的課程，帶你寫出精彩感動人心的章句。
本文目錄（點選文字可前往指定段落閱讀）
從平凡到卓越：寫出讓人易懂難忘的文案打入政府採購供應鏈，爭取投標關鍵：展現專業，創造價值透過課程快速掌握撰寫文案及投標企劃的成功關鍵
文案不僅是傳遞訊息的工具，更是吸引和說服目標受眾的重要手段，成功的文案能清楚地表達企業的價值主張，激發潛在客戶的興趣和需求。另一方面，投標企劃是企業爭取合約和業務推動的重要過程。投標企劃不僅是企業的實力和優勢的展現，還需要在成本控制、項目實施及風險管理等方面提供可行的具體方案。文案與投標企劃的結合，不僅能提升創造營收、拓展業務版圖，更讓企業價值更上一層樓。
延伸閱讀：代購創業怎麼做？帶你入門日韓中泰批貨市場、定位訂價、海外追貨，創造第一桶金
從平凡到卓越：寫出讓人易懂難忘的文案
「年輕人不怕菜，就怕不吃菜！」「你累了嗎？」一提到這些金句，腦中是不是就浮現產品的樣子了？這就是文案的厲害。文案在現代行銷和品牌建立中扮演著至關重要的角色。有效的文案不僅僅是訊息的傳遞工具，更是一種策略性溝通方式，其目的是引發目標受眾的興趣和行動。透過精確的措辭和有針對性的內容，文案可以影響消費者的決策過程，進而達到推動銷售和增強品牌忠誠度的效果。
首先，好的文案通常具備清楚的目標和定位。無論是撰寫廣告、網站內容還是社交媒體發文，了解目標受眾的需求和心理是至關重要的。文案需要根據受眾的特徵、偏好和痛點來量身打造，進而提高其吸引力和說服力。
其次，語言的運用和內容的創新也是關鍵因素。有效的文案往往具有吸引眼球的標題、引人入勝的開頭，以及明確的行動呼籲。透過創造性地使用詞語和敘事技巧，文案能夠更抓住讀者的注意力並激發其情感共鳴。
最後，文案的效果需要透過資料來進行評估和改善。透過分析點擊率、轉化率和用戶互動回應等指標，企業可以了解文案的實際表現，並根據資料結果進行調整和改進。
總結來說，文案是一種藝術和科學的結合，文案是否寫得成功不僅取決於文字的表達技巧，更攸關撰寫者對市場和讀者的深入理解。透過不斷地測試和改善，企業才能創造出真正打動人心的文案，從而創造其影響力。
打入政府採購供應鏈，爭取投標關鍵：展現專業，創造價值
對許多中小企業來說，爭取政府採購是一個相對穩健的營收來源，只要在預算和需求明確、適法合理的條件下運作，投標企劃對企業來說是一個可以展現專業並創造更多附加價值的策略。成功的政府投標企劃不僅需要對「甲方」的政策想法、需求規劃、技術規範有清楚的瞭解，更需要把「乙方」的執行策略、經驗優勢、附加價值清楚表達。
投標企劃的成功第一個是要於對甲方的需求有全面完整的理解。投標企業需要仔細分析招標單位的需求和期望，並依照需求規範制定方案，包含對項目的技術要求、預算限制以及實施時間表的詳細把握。透過這些分析，企業可以確保其投標方案與招標單位的需求完全對接，並在競標過程中展現出其專業性和適應能力。
其次，投標企劃需要具備明確的策略和實施計劃。包含項目的技術方案、成本預算、資源配置以及風險管理等方面的內容。企業需要在企劃書中詳細描述其解決方案的可行性和優勢，透過生動的案例和實際效果加以說明並展現出在過往執行類似項目的成功經驗和執行實力。
最後，清楚的溝通和呈現方式對投標企劃是否成功非常重要。一份成功的企劃書應具備結構清楚、語言簡潔且具說服力的特點。企業需要用精確的資料和有說服力的論據來支撐其方案，並在投標過程中充分展現出團隊的專業能力、經驗優勢和履約承諾。
總結來說，投標企劃是一個涉及多方面的綜合性過程，成功的投標企劃需要企業具備深入的市場洞察、完善的方案設計以及出色的溝通能力。透過這些要素的有效結合，加上與開標單位的良好關係，才能在激烈的競標中脫穎而出，贏得合約和業務機會。
透過課程快速掌握撰寫文案及投標企劃的成功關鍵
「青創學院」是由新創總會開辦，與其他坊間課程最大不同點在於師資都有豐富的實務經驗，並且以小班制方式上課，每位學員都有機會和老師做深入的討論。此外新創總會也是協助創業的第一品牌，參與課程就有機會瞭解更多政府提供的創業和財務資源，對於想要學會如何增進文案撰寫能力、寫出致勝的投標企劃書的上班族、企業主或小編等，絕對是最好的選擇！
有鑑於此，青創學院為協助企業主及上班族提升文案及企劃能力，開辦了三堂課程，不僅可以提升觸擊率與銷售力、激發文案原力讓你的產品更好勸敗，並且學會寫出專業的投標企劃，讓公司從競爭激烈的政府標案市場中脫穎而出。
青創學院9-10月份文案與企劃相關課程
課程名稱課程日期報名網址會寫就會賣！文案力基本訓練班（台北）9/24(二)09:30-16:30▶ 點我報名搶攻商機-政府採購投標企劃實務（台北）9/26(四)09:30-16:30▶ 點我報名社群神文案：FB、IG 有效發文與短影音經營技巧（台中）10/24(四)09:30-16:30▶ 點我報名勸敗神文案：電商文案與產品促銷技巧（台中）10/29(二)09:30-16:30▶ 點我報名社群神文案：FB、IG 有效發文與短影音經營技巧（高雄）10/30(三)09:30-16:30▶ 點我報名
※ 如有任何課程問題，歡迎洽詢新創總會02-2332-8558#108，或加入Line官方帳號：@fev2563u獲得更多創業課程訊息。
更多【文案技巧】觀點分享給您
品牌行銷必看！好的廣告文案，都有這7種特性
向三大成功品牌學習如何寫出好的廣告文案｜行銷人的靈感簿
【2024最新】社群行銷、文案寫手接案報價與外包行情參考
租金調查！租屋市場逃漏稅問題普遍 三成房東須補稅
2025-10-01 經濟日報記者余弦妙 由聯合新聞網授權轉載
立法院預算中心最新報告指出，財政部近五年查核租賃所得稅申報案件，補稅比率介於26.84%至29%之間，等於約三成遭查核房東必須補稅，反映租屋市場逃漏稅問題依舊普遍。
值得注意是，中區國稅局補稅比率35％，高雄國稅局、南區國稅局轄區補稅比率33%，都高於全國平均。
延伸閱讀：租屋族「電費發票中1千」獎金歸誰？ 內行人曝解答
財政部賦稅署資料顯示，2019至2023年租賃所得平均補稅比率維持在26.84%至29%間。2023年更升至27.96%，較前一年26.84%增加，呈現攀升趨勢。
近五年國稅局查核租賃所得情況
國稅局補稅比率範圍台北21.81% ~ 24.68%高雄31.55% ~ 33.93%北區21.99% ~ 22.78%中區31.93% ~ 35.82%南區29.99% ~ 33.91%
區域間也存在差異，台北國稅局補稅比率介於21.81%至24.68%、高雄國稅局介於31.55%至33.93%、北區國稅局介於21.99%至22.78%、中區國稅局介於31.93%至35.82%、南區國稅局介於29.99%至33.91%，顯示租屋市場房東未登錄及申報不實等問題未有效改善。
預算中心指出，政府近年修訂《住宅法》及相關稅法，推動「公益出租人制度」，並提供租稅優惠，鼓勵房東將住宅釋出出租。然而，租稅減徵戶數、公益出租戶數與租金補貼戶數差距持續擴大，顯示成效有限。
預算中心表示，主計總處2020年度人口及住宅普查顯示，全台約有87.6萬戶租屋家戶，但財政部綜所稅列報出租所得僅32萬筆，推估逾50萬戶租賃收入未列報，租屋市場黑數龐大。
租稅減徵戶數雖持續增加，但與租金補貼戶數差距擴大。據國土署與財政部統計，房屋稅減徵戶數由2019年度的7萬660戶增至2024年21萬4,345戶，地價稅減徵戶數由4萬300戶增至15萬1,136戶，綜所稅減徵戶數更由6萬1,839戶躍升至26萬480戶。然而2023年至2024年租金補貼戶數78萬1,085戶，與減徵戶數相比差距擴大，顯示出租予補貼戶的房東，多非屬公益出租人。
此外，主計總處統計，租屋類消費者物價指數以2021年為基期100，至2025年7月已升至108.98，短短四年漲幅達8.98%，顯示房租漲勢持續且擴大。
【104 talks】中小企業主不可不知的關鍵法律常識 | 陳全正律師
文： 人資市集整理
104 人資市集舉辦「104 talks 短講」致力於為職場人士提供高效學習的平台，集結專業領域的講師進行知識分享，期望為樂於學習的職場人士帶來不同的視野與啟發。中小企業主面臨最容易被忽視的領域之一便是法律風險管理與勞資雙方所產生的法規問題，本次邀請到陳全正律師來和各位分享，透過法律常識和正向的角度來反思及做到最基本的自我保護，並且建立勞資雙方良性的互動。
勞資關係：共贏的重要性
勞資關係是企業穩定運作的核心，勞資對立的結果通常導致雙方皆輸，法律不應被視為對立的工具，而應成為促進勞資雙方合作的橋樑。
當企業因違法解僱引發勞動爭議時，通常勞資爭議不會是單一的情況，往往還可能會連帶法律訴訟、勞動檢查與行政罰緩等多重風險，不僅損害商譽，還會增加經營上的時間成本、金錢、人事，特別是在當前重視 ESG（環境、社會、治理）的大環境下，遵守勞動法規對企業的社會形象和永續發展有重要意義。
反之，員工也是有違約的風險，例如現在出現勞資糾紛時，員工與雇主發生爭議時，有時會在網絡上爆料，這可能違反保密義務。離職時，員工可能會刪除公司資料，這樣可能構成妨害電腦使用的犯罪，甚至涉及竊取商業機密，都需承擔相應的法律責任，帶來時間與金錢上的損失。因此，在處理勞資問題時，應將法律視為最後手段，優先以溝通化解矛盾。
創業初期的法律挑戰
股權結構：從一人創業到建立團隊的過程中，常常會遇到許多法律問題，首先，在創業時會先遇到的一個問題：單打獨鬥會遇到困難，團隊合作是成功的關鍵，此時共同創辦人是一個很常見的方式，共同創辦人是有資金或資源出資並持股的合夥人，應在創業初期就明確股權結構。股權結構的設計非常重要，不應盲目均分，50:50的股權比例容易導致決策僵局，因此需要預先商定決策規則、利潤分配和解決僵局的退場機制，以避免後續紛爭。
留人留才：創業初期缺乏資金和關鍵人才是常見問題，當薪資條件不足時雖然薪資調整是一個常見方法，但可能對公司現金流問題或是其他員工的期望問題。這時可以透過股權激勵，提供員工股份，讓員工成為股東與公司共同成長，也是長期留才策略之一，提供員工股份，讓他們以優惠價格購買或直接送股，還可以分期發放股權，或設置轉讓限制，以避免員工離職後將股份轉讓。
了解有效又簡單的最新員工培訓趨勢 >>
常見實務問題與對策
企業在日常運營中，經常面臨一些棘手的法律問題。以下是幾個典型案例及應對策略：
員工未按時報到或無故缺席：現今就業市場狀況每個人能夠拿到錄取通知數量是在增加的，當應徵者的選擇變多了，未按時報到的比例也增加了。企業可先設計條款，只要公司同意錄取即構成契約，雇主可要求賠償因未報到而產生的額外費用明確規範未報到的責任與處罰；企業亦可較彈性的招聘策略，錄取通知只是一個邀約的形式，若應徵者同意就任，卻未按時報到或反悔，雇主可撤銷錄取重新招募人才，並可要求損害賠償。求職者也應提前告知有其他選擇或無法入職，避免臨時反悔或缺席，這樣企業主可以更好地應對招聘過程中的突發情況，也能避免後續產生的爭議，甚至必須要尋求法律途徑。 另外企業在求才時也要注意，不應去做一些限制或歧視以及收集非必要、不相干的資訊，例如性別、年齡的限制，要求求職者與職務無關的個人資訊，如：生辰八字、家庭成員資訊等等。
試用期爭議：試用期雖非法律強制規定，但企業仍可利用此機制觀察員工是否勝任工作。實務上試用期建議最多為3個月，若3個月後仍未達標，可延長一次，延長後的期限不得超過6個月。延長需雙方協議，不能由雇主單方面決定。而試用期未通過是否需要支付資遣費呢？不同法院見解不一，需根據具體情況決定是否支付資遣費。但從企業的角度來看，支付資遣費可以視為「花小錢買保險」，避免爭議和浪費時間。另外若發現員工到職後，是虛報造假學歷或經歷，屬於詐欺行為，雇主可依勞基法第12條處理，無需支付資遣費，然而若員工只是誇大工作經歷，雇主可依勞基法第11條進行資遣，並支付資遣費。
調職與職務變更：因為市場變動或客戶需求改變所引發的調整工作地點或職務內容已經是常態，許多公司並不希望資遣員工，而是希望員工能與公司一起找到新的策略和方向，這樣的情況下，員工是否能接受職務調整，會成為一個棘手的問題。在法律層面，這樣的情況可透過勞基法第十條之一「調職五原則」，只要遵循五原則，調動便被認為是合法的：1. 基於企業經營上所必須，且不得有不當動機及目的。但法律另有規定者，從其規定。2. 對勞工之工資及其他勞動修件未作不利之提更。3. 調動後工作為勞工體能及技術可勝任。4. 調動工作地點過遠，雇主應予以必要之協助。5. 考量勞工及其家庭之生活利益。如果員工仍然無法配合調整，並且無法安排合適的職務，雇主可依據業務變更的理由進行合法資遣。
競業條款：企業普遍擔心員工離職後創業或被挖角，導致營業秘密外流，保護核心技術和商業機密成為重點，然而員工也有就職自由，常與企業的保護需求產生衝突，這就是競業禁止條款設計的核心問題。競業禁止條款適用必須滿足以下四項條件：1. 正當營業利益：企業需證明其擁有正當的利益，例如保護營業秘密，防止員工跳槽、外流導致競爭力喪失。營業秘密的保護也需建立完善的管理制度。企業應透過流程與文件造冊，明確界定機密內容與權限範圍，確保符合法律上「營業秘密」的定義。2. 員工職務有接觸到該營業秘密：企業應在員工到職時或職務變更後，根據具體職責與涉密程度，逐步設計分層次的競業條款。對於具重要性或高層員工可及早簽訂條款，而基層員工一般不適用此類約束。3. 期間、區域、活動範圍、對象要合理：限制的期間不得超過2年，區域與活動範圍需合理，且與企業實際經營範圍相關。例如，企業僅在台灣經營，則不得限制員工在國外從業。4. 合理補償：企業必須支付合理補償，離職後開始發放，每月不得低於員工平均薪資的50%。例如，若員工離職前月薪為10萬元，補償金至少為5萬元，並需按月支付兩年，不能預付或巧立其他名目。另外，競業禁止條款無法在員工即將離職時強迫簽署，因此條款應在員工入職或接觸核心業務前明確約定，避免後續爭議。
結語
在最後還是要提醒大家一個觀念：不要因為商業行為而導致勞資對立。未來我們將面臨勞力與人才的雙重短缺，這些挑戰對國家競爭力而言都是極大的威脅。如果勞資雙方不斷製造對立，只會帶來消極的影響，不僅阻礙員工的成長，也消耗彼此的精力。 我們發現，誠信溝通在很大程度上可以預防問題的發生，無論是在面試過程中，還是工作執行中，誠實與坦誠的對話都能減少許多摩擦與矛盾。然而，即便如此仍然可能產生對立，這裡牽涉到一個更深層的思考：我們常認為這是法律問題，但進一步檢視，可能是溝通問題；再往前探究，可能是能力問題。換句話說，許多衝突的根源並非表面上的條款或規範，而是更深層的結構性問題。因此能否從根本原因著手，提供更有效的解決方案，這才是真正的關鍵所在。
講者簡介：陳全正
陳全正律師現為眾勤法律事務所主持律師。 長年深耕於智慧財產權（專利、商標、著作權、營業秘密等）、商務投資及股權規劃，致力於法律知識的推廣，也是許多企業的法律顧問。近年亦關注新創及創業等法律問題，並著有《創業打怪生存攻略》一書。
錯過講座了嗎？會員限定 104 talks 免費回放 >>
獲取專業人資證照，降低中小企業違法風險 >>
提升員工帶動企業的成長！最划算的教育訓練方案首選>>
揪朋友、同事一起進修更優惠！最低６折起>>
企業內訓、公開班及線上課程需求，104人資市集最超值 >>
加入104人資市集 Line 好友，獲得職場新知與更多學習資源！
鐵皮屋、車庫等違章都要繳稅！稅務局：納稅義務不代表合法
2025-10-16 經濟日報記者胡順惠 由聯合新聞網授權轉載
違章建築一樣要繳房屋稅！桃園市稅務局提醒，不少民眾誤以為違建既沒有使用執照、隨時可能被拆除，就能免報房屋稅籍，但這是錯誤觀念。只要是附著於土地、具備使用功能的建築物，無論是否合法，都屬於房屋稅課稅範圍，民眾若未依法申報，恐面臨補稅與罰鍰。
延伸閱讀：都更攻略》都更是「1坪換1坪」嗎？都更坪數如何換算？頂加算嗎？都更估價師怎麼評估房地價值？
稅務局說明，依《房屋稅條例》規定，只要建物具備屋頂、樑柱、牆壁等基本構造，且能實際使用，就應納入房屋稅課稅對象，舉例來說，常見的鐵皮棚架、車庫或頂樓加蓋的鐵皮屋，即使未經建管單位許可、屬違章建築，只要有使用功能，也必須依法申報房屋稅籍並繳稅，這類違建若作為倉庫、工作室或居住空間使用，均被認定具有「使用價值」，依法應課徵房屋稅。
稅務局提醒，無論房屋是否合法，納稅人都應在建造完成後三十日內，主動向所在地稅捐稽徵機關申報房屋稅籍及使用情形，若未依規定申報，經查獲將視為漏稅，除需補繳稅額外，還可能被處以最高兩倍罰鍰。
稅務機關每年也會定期進行房屋稅籍清查，對於新增建物、違建或使用變更等情形，均會依法查核，以確保稅籍管理完整與公平。
稅務局強調，繳納房屋稅只是民眾依法履行納稅義務，並不代表違章建築因繳稅而「合法化」，若對相關規定、申報程序或稅額計算有疑問，可洽詢地方稅務局服務專線，將有專人提供說明與協助，避免因誤解法令而受罰。
揭開房仲高薪秘密？3個Know Why一定要懂！
物價飆漲，全民有感！想要快速提高收入，業務最有發展潛力，加薪不用看老闆臉色，有業績就有獎金。尤其是房地產業，買賣房屋千萬已經不稀奇，高成交價額讓獎金更有競爭力，加上「有土斯有財」的觀念，房市持續火熱，也讓房仲經紀人「薪」情持續看漲！
文／104人力銀行
本文導覽（點擊可快速前往）
WHY不能缺少新人保障？WHY要大品牌、要好口碑WHY有獎勵、有發展很重要【同場加映 ★ 房仲職場熱門話題】Q1：為什麼永慶房屋敢給業務新人「每月保障5萬」？Q2：聽說業務新人很容易陣亡，要如何避免這種情況？Q3：如果對房仲業有興趣，但沒有任何專業知識背景，該如何開始？Q4：都市傳說女生不適合當業務？是真的嗎？
業務雖然有高薪潛力，卻不是所有人都能創造高薪，關鍵就在於是否能找到對的舞台。近期國際權威性獎項「2024亞洲最佳企業雇主獎」出爐，房仲業僅「永慶房屋」唯一獲獎，更是主辦單位認證的「金獎」雇主，究竟在職場福利上有什麼過人之處？為何任職1年以上永慶房屋經紀人，能平均月收入近9萬元？任職3年以上還有40%成功買房？將以3個know why分析永慶房屋培養高薪人才的必勝法。
WHY不能缺少新人保障？
不論換什麼工作，剛到職都需要適應期，尤其以業績獎金為主要收入來源的業務工作，工作一開始很難創造業績，如果沒有配套的新人保障，剛入行就要背負沉重的經濟壓力。然而，不是所有業務工作都沒底薪！
永慶房屋的業務新人有「前12個月每月5萬」收入保障，如同保障首年年收60萬元，是目前業界最長保障福利。不限科系、無需經驗、不用綁約，也沒有離職便須繳回薪資的苛刻離職條款，給足房仲新人安心保障，不論是新鮮人還是轉換跑道都能勇敢踏出第一步，打造自己的夢幻薪資曲線。
▲ 永慶房屋業務新人有每月5萬×12個月保障收入
WHY要大品牌、要好口碑
對於需要累積經驗與專業的房仲新人來說，企業是否能帶來好的環境與機會，絕對是發展新職涯最佳解！「大品牌」往往伴隨著高知名度，代表客源穩定、成交機會多；而「好口碑」則體現在企業是否成功養成人才，才能提供所有消費者都滿意的口碑服務，兩者都是踏實賺取高薪的關鍵。
2024年房市大爆發，永慶房屋到今年8月已新展9家店，是「雙北市直營店數最多的房仲品牌」。同時，在有服務業奧斯卡獎之稱的「臺灣服務業大評鑑」中，拿下連鎖房仲業金獎12連霸，證明永慶房屋誠實、貼心的服務品質廣受消費者肯定。
▲ 2024年臺灣服務業大評鑑頒獎，永慶房屋連續12年獲得金獎
WHY有獎勵、有發展很重要
以上還不夠，更要選擇「肯給高薪」才是關鍵！許多企業在招募時標榜高獎金，卻設下難以達成的業績目標，或是限制領取的年資、背景條件，多數員工根本領不到。傳統職場半年或一年1次的調薪幅度，也讓年輕人想買房成家難上加難。
那永慶房屋怎麼做？重視個人特質勝過學經歷，採用「一對一師徒制」幫助新人快速適應新環境。除了業務工作的高獎金，再提供高底薪，獨有「月月晉升」制度，經紀人只要績效達標每個月都可以加底薪、升職等，最高領每月底薪7萬5000元。房仲經紀人每人每年還有最高250萬幸福成家基金，不用靠家裡，年輕人也能買房成家。因此在永慶房屋任職1年以上經紀人，能平均月收入近9萬元，任職3年以上還有40%為有房族！
永慶房屋將「先誠實再成交」的服務理念，延伸至徵才領域，邀請每一位有志在房地產業發展的求職者，包含前12個月保障每月5萬、一對一師徒制、月月晉升，以及幸福成家基金等真實透明的福利待遇，大品牌與好口碑也為房仲新人帶來機會，提供真正符合年輕人需求的高薪發展。
★ 永慶房屋持續展店徵才，業務新人保障5萬×12個月，你的高薪起步首選：求職請點我
【同場加映 ★ 房仲職場熱門話題】
104人力銀行邀請永慶房屋的人資部門、經紀人，針對求職者普遍最好奇的房仲業3問進行解答，不要錯過！
Q1：為什麼永慶房屋敢給業務新人「每月保障5萬」？
永慶房屋人資部協理塗振宏：「先誠實再成交」是永慶房屋的最高服務準則，為了讓「誠實」融入每位經紀人的DNA，永慶房屋堅持人才都要自己培育，只錄取沒有產業經驗的新人。
因此「前12個月保障每月5萬」收入保障，不只保障新人能在穩定環境、安心學習，也代表在這一年內，永慶房屋有把握將零經驗的素人，全力育成為最專業的房產專家。這就是永慶房屋「先投資再培育」人資理念的核心。
▲ 永慶房屋以「前12個月保障每月5萬」與「一對一師徒制」助房仲新人成功立足
Q2：聽說業務新人很容易陣亡，要如何避免這種情況？
永慶房屋人資部協理塗振宏：一般人對業務工作最常見的刻板印象，就是新人必須獨自學習，收入不穩定以外，還要面對同事間的競爭。
但永慶房屋有「前12個月保障每月5萬」，就算沒有業績也有5萬；「一對一師徒制」更讓因材施教的新人培訓成為可能，不只新人可以快速汲取前輩的成功經驗，有效降低挫折感，也養成團隊共戰的合作文化。因此單打獨鬥拚業績的情況，在永慶房屋不太會發生，有保障5萬、師父與團隊支持，新人成功立足房仲業的機率就會大大提高。
Q3：如果對房仲業有興趣，但沒有任何專業知識背景，該如何開始？
永慶房屋業務經理林冠丞：一開始不會是正常的，沒有人剛入行就是專家。向我之前的工作是客服，跟房地產業八竿子打不著，進來就是要從頭學。公司的「一對一師徒制」給新人很大的幫助，尤其剛開始從事業務工作，在服務過程有很多細節掌握不到，師父就會「在旁輔導」與「復盤練習」讓自己快速累積經驗，公司也會提供房地產專業的學習課程，與最新產業趨勢與資訊，有了正確的方向與目標，就會越來越強。
業務能力非與生俱來，但願意開始便有成功機會。今年27歲的林冠丞，加入永慶房屋3年，年收入已逼近200萬元！如今每個月都能穩定成交。
Q4：都市傳說女生不適合當業務？是真的嗎？
永慶房屋業務經理王又懿：可能有些人會擔心，女性業務在帶看或拜訪屋主時安全嗎？在永慶房屋，女性經紀人帶看時會有同仁陪同，平時公司也鼓勵組隊服務、提倡團隊合作，真的沒有擔心過這個問題。反而因為女性往往比較細心，在服務上有更大的優勢。
永慶房屋還有「月月晉升」制度，不看年資與其他條件，只要績效達標就能加底薪與升遷，最高領每月7萬5000元底薪，讓女性在職場的收入與發展不會被侷限！
王又懿不僅突破性別刻板框架，更從月薪3萬出頭的服飾店員，轉職在永慶房屋達成百萬年薪。
小編劃重點1. 無論在哪一個產業，能力的積累都需要時間養成。房仲新人想降低不安全感，可以從有收入保障的公司入門，為自己爭取足夠的學習時間。2. 若所選的公司能針對不同個體，進一步提供個人化培訓，可以讓轉職成功率更高。3. 房仲品牌本身的競爭力也十分重要，有強大品牌力才有穩定客源，是房仲新人的機會。4. 女性求職者在投遞履歷時，可以將企業是否重視公平發展、建立包容職場，納入考量，避免未來發展遭遇職場的玻璃天花板。5. 業務工作有高業績獎金，但若能同時有高底薪、幸福成家基金等福利，收入更有保障。
成為【王牌業務】，這些觀點值得參考！
業務工作怎麼選？剛畢業該挑戰業務嗎？薪水高前景好的業務工作解析
如何透過衣著展現專業形象？所有男生都能參考的穿搭建議｜職場穿搭
為什麼只有20%的業務賺大錢？創造16倍業績的人都在用的7大學習模組
為什麼一流的業務是引導客戶「說出自己的心聲」
業務履歷面試心法｜履歷把握兩大原則，展現業務特質、挑戰高薪
【接案報價】4大計價模式、成本利潤評估，「生存算術」技巧傳授
自由工作者或接案者想要避免「報價太低做白工」陷阱，必須從成本與利潤評估開始，掌握正確的計價方式。作者為軟體工作者，分享接案常見的4種報價模式包括時薪、包月、專案與分潤，各有適用情境與風險，幫助你建立可靠的報價策略。本文節錄自《不想上班的勇氣：軟體工作者的第一本接案指南》。
文／陳泰銘（Taiming）
本文目錄（點擊可快速前往）
全職接案者的「生存底線」算術兼職接案的「不虧錢」盈利技巧接案報價：常見的4種計價模式
在接案的世界裡，「報價」不僅僅是一個數字，更是你專業價值的具體呈現。無論是全職接案者將此視為主要收入來源，還是兼職接案者用來創造額外收益，精準的成本與利潤評估都是確保可持續發展的關鍵。
我們將用實際的計算公式和業界經驗，幫助你建立一套堅實的報價策略，讓你的專業獲得應有的回報。記住：好的報價不是猜測，而是精密的財務規劃—這不僅關乎單一案件的成敗，更影響你長遠的職業發展。
全職接案者的「生存底線」算術
對於已經成立公司或工作室的全職接案者來說，報價絕不能只是憑感覺喊價。這是一套需要精密計算的財務工程，關係到你是否能夠在這個行業持續生存下去。
1. 全職接案者的固定生存成本
個人基本開銷（每月約5-6萬元）
居住成本：房租/房貸2-3萬元
生活支出：伙食費1萬元、交通費3千元
保險規劃：醫療險、意外險等約5千元
儲蓄投資：建議至少1萬元
公司營運成本（每月約2-3萬元）
硬體設施：辦公室租金1.5萬、水電網路3千元
專業服務：會計記帳3千元、法律顧問2千元
軟體訂閱：Adobe CC 2千元、雲端服務1千元
稅務準備：營業稅5%、營所稅預提
全職接案者開銷成本試算
分類項目金額（元）備註個人基本開銷居住成本20,000~30,000房租或房貸生活支出13,000伙食費10,000+交通費3,000保險規劃5,000醫療險、意外險等儲蓄投資10,000+建議至少公司營運成本硬體設施18,000辦公室租金15,000+水電網路3,000專業服務5,000會計3,000+法律顧問2,000軟體訂閱3,000Adobe CC + 雲端服務稅務準備按營收估算營業稅5%、營所稅預提
2. 全職接案者的專案直接成本
每個案件都應獨立計算：
素材授權：圖庫照片、字型、音樂等
特殊設備：伺服器租用、測試機購買
外包費用：協作人員的鐘點費
差旅支出：客戶拜訪的交通住宿
3. 全職接案者的隱形成本（常被忽略的關鍵）
行政時間：發票處理、合約審閱等，每月約30小時
業務開發：提案、比稿、客戶洽談的時間成本
學習進修：保持競爭力所需的課程費用
設備折舊：電腦、相機等每3年需更新
4. 全職接案者的專業報價三原則
成本加成法：
總成本 × 1.3（基本利潤率）
例如：估算成本20萬 → 報價26萬
價值計價法：
對戰略性客戶，可依商業價值報價
例如：電商系統可採營業額抽成%
階梯式報價：
基礎版：滿足核心需求
進階版：含擴充彈性
旗艦版：全程顧問服務
兼職接案的「不虧錢」盈利技巧
兼職接案雖然壓力較小，因為你賺取的是額外的收入，但仍需堅守「不賠錢」底線：
成本覆蓋原則：
直接成本（圖庫、主機等）必須 100% 反映在報價中
時間成本建議仍要計算，避免淪為廉價勞工
簡單公式：物料成本 + (工作時數 × 基本時薪)
機會成本考量：
比較同樣時間用於進修、休息或正職加班的價值
若報價無法高於這些機會的預期收益，就該拒絕
進階技巧：
可採用「業餘折扣價」培養客戶關係
但需明確定義服務範圍，避免被當成全職團隊使用
兼職接案成本計算舉例
以平面設計案為例：
直接成本：圖庫照片授權（2張）800元、特殊字型租用500元
時間成本：設計工時8小時 × 兼職時薪500元 = 4,000元
最低報價：800+500+4,000 = 5,300元（業主殺價至4,000元時就該拒絕）
平面設計接案成本試算表
成本類別項目金額（元）備註直接成本圖庫照片授權800約 2 張圖庫圖特殊字型租用500商用字型使用授權時間成本設計工時4,0008 小時 × 兼職時薪 500 元最低報價合計5,300建議不得低於此價格殺價情境若對方出價 4,000 元建議婉拒，避免虧損
以網站架設案為例：
直接成本：虛擬主機年費分攤1,200元、佈景主題購買2,500元
時間成本：建置20小時 × 正職時薪1.5倍750元 = 15,000元
保底報價：1,200+2,500+15,000 = 18,700元
網站架設接案成本試算表
成本類別項目金額（元）備註直接成本虛擬主機費用1,200年費分攤佈景主題購買2,500預設購買一次性授權時間成本建置工時15,00020小時 × 正職時薪1.5倍（750 元）保底報價合計18,700此為不虧本的最低報價
接案報價：常見的4種計價模式
1. 時薪計價
根據每小時的工時來計算報價，客戶支付的是實際工作時間或預估的工時數量。
例如：兼職類型的接案、專案長期配合。
薪資的設定其實取決於市場機制和雙方的協議。「你認為自己每小時提供的服務值多少，那就是多少。」
如果對自己的市場價位不確定，可以參考正職工作的時薪，並根據接案的性質適當調整，例如乘上1.5倍或2倍，甚至更高。這個加權的原因不只是因為你利用下班時間、兼職甚至犧牲假日來接案，還包括許多隱藏成本與風險，這些在正職工作時是由公司承擔的，但在接案時都需要你自己負責。
為什麼接案報價要乘上加權？
A. 不穩定性與風險：接案收入不像正職薪水那麼穩定，可能會遇到客戶拖款、臨時取消、需求變更等風險，因此定價時要考慮這些潛在損失。若接案專案遇到額外的溝通成本、修改需求或 Scope Creep（需求膨脹），這些時間成本都必須反映在報價中。
B. 稅務與保險負擔：正職工作時，稅金、勞健保、退休金等由公司分擔，而接案時這些支出完全由個人承擔，因此需要適當提高報價來彌補這些成本。
C. 設備與軟體成本：許多正職公司會提供電腦、軟體、辦公空間等資源，而接案時這些成本都要自己負擔，例如電腦折舊、Adobe 訂閱費、雲端空間等。
D. 行銷與業務成本：在正職工作中，專案通常由公司分配，但接案者需要自行尋找客戶、維繫關係、處理行政事務，這些時間與精力也需要反映在價格中。
E. 機會成本：若用這段時間去進修、休息，甚至正職加班可能獲得更高收益，那麼接案的報價至少要高於這些機會成本，否則不值得投入。
如何決定加權倍數？
1.5倍：適用於較低風險、短期、簡單專案，例如小型設計、程式修改、顧問諮詢。
2倍：適用於需要投入較多時間、責任較重、客戶需求較彈性的案子，例如網站開發、品牌設計、行銷專案等。
2.5倍以上：適用於高風險、高壓力、長期專案，例如全端開發、完整產品設計、長期顧問服務等。
【舉例】假設你正職時薪為500元：● 小型設計案：500×1.5=750元/時● 網站架設案：500×2=1,000元/時● 高責任系統開發案：500×2.5=1,250元/時
這樣的計算方式可以確保你不會因為低估成本而讓自己虧本或壓榨自己，同時也能讓你的接案工作更具長期可持續性。有些求職平台上的職缺也會標明時薪範圍，你願意接受這個價格，你就可以去應徵。
2. 包月計價
每月收取固定費用，並規範每月的工作天數與時數，適用於長期合作的專案或需定期維護的工作。可以理解成：每週/每月固定時數的時薪計價。
在接案工作中，包月計價就像是一份「專業訂閱服務」，特別適合需要長期配合的維護型專案。想像一下，你是一位網站維護工程師，客戶每月支付3萬元，就能享有你預留的 5 個工作天服務。這段時間裡，你負責處理網站內容更新、版面微調、安全性檢查等例行工作，讓客戶無需擔心網站運作的瑣事。
這種模式最迷人的地方在於它創造了雙贏局面。對客戶來說，不必每次遇到小問題就重新議價，預算變得穩定可控；對接案者而言，則能獲得可預期的收入來源，不用每個月從零開始找案子。就像健身房會員制一樣，客戶購買的是「隨時可用」的專業服務，而你則獲得持續的收入流。
包月計價容易產生爭議的地方是：
有些客戶會覺得你的產出和你付出的時間不符比例。
若你效率高、提前完成工作，客戶可能覺得「付月費卻沒用滿時數」不划算。
包月不代表 24/7 的待命服務，有些客戶會誤解「包月」等於「隨時隨地免費服務」，下班時間、假日都找你處理小事。
因此，需要特別留意：
合約寫清楚：服務範圍、時數上限、額外收費標準。
定期檢視成本，避免做白工。
保持彈性，每年重新評估是否繼續合作。
不要怕說「不」，超出範圍的需求，堅定要求另計費用。
3. 專案計價
專案計價（Project-based Pricing）是接案市場最常見的報價方式，不以工時計算，而是根據「最終交付的成果」來訂定總價。適合需求明確、範圍固定的案子，例如：
網站開發（企業官網、電商平台、會員系統）
品牌設計（Logo、名片、視覺識別）
行銷專案（廣告影片、社群企劃、活動網站）
客戶來說，專案計價就像購買一個「完整產品包」。當客戶委託設計公司製作企業官網時，他們最在意的是最終能否獲得一個功能完善的網站，而不是設計師花了多少小時調整配色。這種計價方式讓客戶能提前掌握總成本，不必擔心接案者工作效率低落導致預算暴增。想像你是中小企業主，當你知道製作網站固定就是15萬元時，比起按工時計費（可能從10萬到30萬不等），前者顯然更容易規劃財務。
對接案者而言，專案計價其實是「專業能力變現」的最佳途徑。當你累積足夠經驗後，會發現同樣設計一個 Logo，新手可能需要 20 小時，而你 8 小時就能完成相同品質的作品。這時若採用時薪制，等於變相懲罰自己的高效率；但若用專案計價，你報價 1.5 萬元（相當於新手 30 小時的時薪），實際卻只花 8 小時，等於時薪高達 1,875 元。這種「經驗溢價」正是專業工作者該獲得的合理報酬。
「專案計價是賣『專業成果』，不是賣時間。合約越細，糾紛越少，利潤越高！」
更重要的是，專案計價能避開令人疲憊的「工時解釋戰」。我們都遇過這種狀況：客戶質疑「為什麼這個功能要開發 40 小時？」即使你列出詳細工時表，客戶仍覺得「太久了」。但若採用專案計價，雙方焦點會自然轉移到「成果是否符合約定規格」，而非糾結在時間消耗上。這就像去餐廳吃飯，你在乎的是牛排好不好吃，不會去計較廚師究竟花了 15 分鐘還是 30 分鐘烹調。
專案計價的5大注意事項：
需求範圍要「鎖死」：合約明確定義交付成果（例如：網站含 5 個頁面、3 次修改），避免客戶無限追加需求。
預留 20% 緩衝工時：專案常有意外狀況（客戶延遲回覆、技術問題），報價時多算 20% 工時避免虧本。
分期收款，降低風險：簽約收 30%、中期收 40%、交付後收尾款 30%，確保不會白做工。
「需求變更」另計費：若客戶於專案進行期間變更規格，須簽署「需求變更單」，並依內容追加費用，避免直接免費幫忙修改。
不做不熟悉的案子：專案計價怕低估工時，陌生領域先接時薪案累積經驗，再報專案價。
4. 分潤計價
根據專案能為客戶帶來的商業價值來設定報價，通常是以專案為客戶帶來的利潤比例或其他商業指標作為定價基準。
例如：● 營業額抽成（如：電商系統收取每月營業額的1-5%）● 利潤分潤（如：幫企業優化生產流程，省下的成本分20%）● 成效獎金（如：廣告投放達成KPI後額外抽佣）
這種方式讓接案者不再只是「賣時間」，而是成為客戶的「商業夥伴」，共同承擔風險與收益。
適用情境舉例
電商網站／銷售系統開發
案例：幫客戶架設電商網站，不收固定費用，改抽每月營業額 3%。
適合原因：客戶初期資金有限，但潛在收益高，雙方共享成長紅利。
新創公司合作
案例：幫新創開發 MVP（最小可行產品），換取未來 2% 股份。
適合原因：新創現金流不足，但潛在價值高。
但這種方式風險比較高，因此可以採取下列策略：設定「保底 + 分潤」機制、合約寫明計算方式與稽核權、避免與財務不透明或高風險業務合作。若客戶商業潛力大，但預算有限，分潤制可能是突破點！
節錄自：博碩《不想上班的勇氣：軟體工作者的第一本接案指南》／陳泰銘（Taiming） 著
獨家課程推薦：【設計師接案必修課】從作品集到報價，系統化讓專業變現
[joblist_plugin title='更多104【軟體工程類 接案】工作機會' url='https://www.104.com.tw/jobs/search/?jobcat=2007001000&mode=s&page=1&ro=2&keyword=%E6%8E%A5%E6%A1%88&order=15' amount='4']
更多【自由接案】分享：
上班族也掀「斜槓兼職」熱潮！高薪兼職時薪破千，兼職工作機會懶人包
「接案作品集」怎麼準備？6大要素及不同客戶應對技巧
接案族該如何報稅？一文搞懂「接案外包」的報稅技巧，趕快收藏！
設計接案合約必備5大要素！保護權益必知，終結客戶鬼打牆
接案報價不是憑感覺！給新手的基礎報價公式參考
2025 最完整免費接案平台、接案社群總整理（附設計、行銷外包接案工作機會）
有任何收穫或想分享的，都來和大家一起聊聊吧！