安心住未來 : 一對一到府住宅健檢與專屬改善報告
104學習
房地產交易
指能有效掌握物件買賣流程，包括市場調查、價格評估、合約談判與法律規範，確保交易合法且雙方權益受保障。此技能強調溝通協調能力、風險控管與市場敏銳度，能促成順利成交並提升資產價值，對於相關產業如仲介、投資及開發等職務尤為重要。
提升你的實力，朝專業更進一步
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致勝談判技巧(一)：準備篇
致勝的談判技巧(二)：實戰篇
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一位交易者的告白
選擇權投資基礎入門
精選證照
考取專業證照，讓能力被市場看見
租賃住宅管理人員證照
依租賃住宅市場發展及管理條例第26條及租賃住宅管理人員訓練發證及收費辦法辦理，協助有志從事租賃住宅服務業取得管理人員資格。
中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會
高考不動產估價師
不動產估價師在美、日等國備受尊崇，除了證照與簽證制度的專業象徵之外，其高薪的形象自然也是不可忽視的光環。由於其收費方式採按％計酬，以不動產價格動輒以千萬、億元為單位，每個case的收入自然十分可觀。因此如能通過本項考試，想要躋身「高薪一族」，自然是易如反掌！
依據不動產估價師法第十四條規定，「不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務」。估價師的責任，就是依據專業判斷，替土地和樓房評估出合理價位。基本上，估價的過程，必須考慮到許許多多的因素，如地區的發展性、交通及人口素質等，諸多繁雜的影響因子都會關係到價格的變動。
考試院
普考不動產經紀人
民國88年2月通過「不動產經紀業管理條例」，為管理不動產經紀業、保障交易者權益，並提昇不動產經紀業的專業形象，「房屋仲介業」正式邁入一個擁有國家證照的行業，不動產經紀人為經紀業必有的附屬執照。
「不動產經紀人」執照所代表的是一種專業化的形象，目前消費者對房屋不動產的買賣，都會慎重尋找專業經紀人及經過考慮慎密，才會做出消費決定。
考試院
室內裝潢證照
室內裝潢證照為專業認證，證明持有人具備室內設計與裝潢相關知識及技能，能夠進行空間規劃、材料選擇及施工監督。此證照適用於室內設計師、裝潢工程師及相關從業人員，提升職場競爭力與專業形象，有助於承接設計案及推動專案執行。考取此證照需通過專業考試，涵蓋設計原理、建築法規、安全標準及施工技術，確保從業者具備完整專業能力。
考試院
期貨信託基金銷售機構銷售人員
期貨信託基金銷售機構銷售人員證照是針對從事期貨及信託基金銷售業務的專業資格，旨在提升銷售人員對相關金融商品的理解與銷售技巧，確保業務推廣過程符合金融監管規定，保障投資人權益。持有此證照者需具備期貨市場運作、信託基金產品特性、法規遵循及風險控管等專業知識，能有效提供客戶專業諮詢與服務，增強市場競爭力。此證照為金融業銷售人員進入期貨及信託基金領域的重要認證，促進金融市場健康發展。
財團法人中華民國證券暨期貨市場發展基金會
TBSA商務企劃能力初級檢定(行銷企劃初階認證)
透過考取TBSA商務企劃能力初級檢定(行銷企劃初階認證)，學習行銷企劃相關全面性的知識，為持有者提供在職場上脫穎而出的機會。考取此張證照，不僅為求職者提供競爭力，還提高他們在商業領域中的專業水準。
無論你將來選擇從事哪個行業或職業，了解行銷的基礎知識，將對你在商業領域上的發展至關重要。
從行銷的基本定義開始，依序「找方向、找對象與找方法」的簡單步驟，了解行銷的關鍵因素、市場分析、策略制定、行銷戰術等主題，讓行銷初學者建立完整的行銷觀念。
TBSA商務企劃能力初級檢定(行銷企劃初階認證)的考試內容非常全面，重點掌握「經營管理」與「行銷管理」等企劃相關商管理論，並結合「策略思考與企劃程序」、「企劃書編撰技巧」、「行銷企劃實務」等企劃專業知識。
考取此張證照不僅能證明擁有行銷企劃相關專業知識，且能掌握行銷的基本概念、原則和技巧，奠定正確的行銷企劃觀念與行銷思考邏輯，並提供證照持有者在職場上脫穎而出的機會。
許多企業在招聘時優先考慮具有相關專業資格的候選人，考取TBSA商務企劃能力初級檢定(行銷企劃初階認證)者，更有機會獲得理想工作。
社團法人台灣商務策劃協會(TBSA)
精選貼文，掌握第一手知識
房東不准房客申請補貼 罰
2025-09-04 經濟日報記者余弦妙 由聯合新聞網授權轉載
房東注意了，內政部正研議修正《租賃住宅市場發展及管理條例》，涵蓋四大修法方向，其中，未來房東若拒絕房客申請租金補貼、遷入戶籍，可能會有相關罰則；另也透過修法限制漲租幅度、保障租期、提供租屋糾紛法律協助等，修法草案預計9月提出。
行政院會今（4）日將通過「婚育宅優先住加碼補-青年婚育租屋協助專案」報告，行政院政務委員陳時中昨日表示，政府除推動婚育宅，針對青年租屋，也將推動租賃專法修法，主要有四大方向。
延伸閱讀：租屋族「電費發票中1千」獎金歸誰？ 內行人曝解答
租賃條例修法方向
項目方向保障租期契約與續約合計三年，除非房東自住，不得隨意終止限制漲租續約租金漲幅不得超過租金指數年增率保障房客申請補貼房東不得禁止房客申請租金補貼或遷入戶籍，違者有罰則租屋糾紛處理遇糾紛，可申請免費調解或法律訴訟扶助
首先是保障三年租期。未來房客與房東簽訂契約後，房客享有訂約及續約合計三年租期，除非房東需自住，否則不得隨意終止契約。此舉將讓青年能安心規劃生活與家庭，而不必因短租或隨時被迫搬遷而感到焦慮。
第二是限制漲租幅度。續約租金漲幅不得超過通知當月房租指數年增率。換言之，房東在續約時雖可調整租金，但必須以合理標準為依據，避免出現不合理的大幅漲價，減輕青年家庭的經濟壓力。
第三是維護房客申請補貼權益。不少房東會明示、暗示房客不得申請租金補貼，甚至拒絕房客遷入戶籍，內政部將修法明文禁止這類行為，若房東違規，將訂出罰則。
現行規定下，房客申請租金補貼並不需要房東同意，房東若片面禁止或要求放棄申請，房客目前可依消保法相關規定主張無效，未來若進一步對房東處以罰則，將可強化保障房客權益。
第四是提供免費調解與法律協助。租屋糾紛可向公所申請免費調解或法律訴訟扶助。
此外內政部也將同步推動「婚育宅」政策，將於2025年釋出1,000戶社會住宅，並在2026年至2028年間增至1萬戶；另透過包租代管方案，每戶每年房客加碼提供6,000元修繕補助，並預計每年增加6,000戶媒合量。多管齊下，將逐步建立更完善的青年租屋支持體系。
至於上路時間，陳時中表示，婚育宅政策相關配套措施仍要討論，千戶社宅今年下半年就會實施，至於租金加碼補貼則是明年元旦；另外針對租賃條例修法由於還要提案到立法院，預計草案最快9月底提出。
精選 一句話改完整份簡報！Gemini、Copilot、Canva 三家 AI 簡報新功能怎麼選？
簡報做到一半，主管說「整份換成公司品牌色」「第 5 到 7 頁濃縮成一頁」，你是不是又要一頁一頁慢慢改？
十月底，Google、Microsoft、Canva 都在 AI 改簡報上有新動作：不用從頭重做，打一句話就能改整份現有的簡報。
先看三家各推了什麼：
Gemini in Google Slides（10/29 開始推出）
在側邊欄下一句指令，Gemini 會自己判斷要改哪幾頁，直接改在可編輯的投影片上，改完列出修改摘要。
適合：統一整份字型和配色、照另一份簡報的風格改、引用雲端硬碟的檔案補內容。
限制：目前只支援英文指令；要 Workspace 商務／企業版或 Google AI Pro、Ultra 方案。
Copilot in PowerPoint（10 月持續更新）
在 Copilot 對話框用聊天的方式改簡報，可以新增和重組投影片、換圖、套公司品牌範本。10 月新增品牌套件技能，比較長的工作關掉檔案也能在背景繼續跑。
適合：公司已經用 Microsoft 365、要符合品牌規範的正式簡報。
限制：完整功能需要 Microsoft 365 Copilot 授權；簡報太大可能超出系統上限。
Canva Brush（10/29 推出）
Canva 自家訓練的設計編輯模型，看得懂版面結構，小到改一行字、大到改整份簡報都可以，也能把簡報頁直接改成 IG 尺寸。
適合：行銷素材、提案簡報，以及同一份內容要改成不同尺寸的情況。
限制：目前開放給 Canva Pro 訂閱者，在 Canva AI 的模型選單選 Brush。
那我該用哪一個？先問自己三個問題：
1. 簡報平常放在哪裡？
Google 雲端硬碟 → Gemini；公司用 Office 和 Teams → Copilot；行銷素材都在 Canva → Brush
換工具的成本，常常比功能差異還大。
2. 要改的是「內容」還是「外觀」？
補數據、濃縮頁數 → 挑能讀到你原始檔案的工具（Gemini 讀雲端硬碟、Copilot 讀公司檔案）
換風格、改尺寸 → Canva Brush 和 Gemini 的整份套風格最順手
3. 有沒有品牌規範要守？
要對外、要對客戶 → Copilot 搭配公司品牌套件最穩；個人或小團隊 → Canva 品牌工具組也夠用
三個好用的指令寫法（英文版是給 Gemini 用的）：
・「把所有頁面的標題改成同樣的字級和顏色」
Make the titles on all slides the same font size and color.
・「把第 5 到 7 頁整理成一頁重點摘要」
Summarize slides 5–7 into a single slide.
・「依照這份檔案的內容，補充第 3 頁的數據」
Update slide 3 with more details based on [檔案名稱].
最常見的三個錯誤：
・一句話塞太多要求，改壞了也不知道是哪一步出錯
・改完沒有逐頁檢查，數字和專有名詞被 AI 改掉都沒發現
・忘了 AI 會直接改原檔：先複製一份，或記得用版本記錄還原
小練習：下面三種情況，你會先打開哪個工具？
① 業務提案要套客戶指定的品牌色，公司全面使用 Microsoft 365
② 季報簡報放在 Google 雲端硬碟，要把三頁數據濃縮成一頁
③ 活動簡報要同時改成 IG 貼文和限動尺寸
（參考答案：① Copilot ② Gemini ③ Canva Brush）
想把 AI 用進簡報、文案、視覺到影音的完整企劃流程，推薦 104 獨家課程「AI內容企劃力實戰課｜高效文案創作 × 視覺設計 × 簡報製作 × 影音生成」：
https://nabi.104.com.tw/course/104nabi/51189062-5156-4dec-9153-8464c6732b13
也歡迎留言分享：你最常用哪一家改簡報？「一句話改整份」真的有省到時間嗎？
資料來源：
Google Workspace Updates〈Edit entire presentations with Gemini in Google Slides〉
https://workspaceupdates.googleblog.com/2026/10/edit-entire-presentations-with-gemini-in-Google-Slides.html
Microsoft Support〈Edit with Copilot in PowerPoint〉
https://support.microsoft.com/en-us/powerpoint/edit-with-copilot-in-powerpoint
Canva Newsroom〈Introducing Canva Brush, a vision-language model for design〉
https://www.canva.com/newsroom/news/canva-brush/
（功能、方案與開放範圍以 2026 年 11 月官方說明為準，各家都是分批開放，帳號不一定馬上看得到）
租金調查！租屋市場逃漏稅問題普遍 三成房東須補稅
2025-10-01 經濟日報記者余弦妙 由聯合新聞網授權轉載
立法院預算中心最新報告指出，財政部近五年查核租賃所得稅申報案件，補稅比率介於26.84%至29%之間，等於約三成遭查核房東必須補稅，反映租屋市場逃漏稅問題依舊普遍。
值得注意是，中區國稅局補稅比率35％，高雄國稅局、南區國稅局轄區補稅比率33%，都高於全國平均。
延伸閱讀：租屋族「電費發票中1千」獎金歸誰？ 內行人曝解答
財政部賦稅署資料顯示，2019至2023年租賃所得平均補稅比率維持在26.84%至29%間。2023年更升至27.96%，較前一年26.84%增加，呈現攀升趨勢。
近五年國稅局查核租賃所得情況
國稅局補稅比率範圍台北21.81% ~ 24.68%高雄31.55% ~ 33.93%北區21.99% ~ 22.78%中區31.93% ~ 35.82%南區29.99% ~ 33.91%
區域間也存在差異，台北國稅局補稅比率介於21.81%至24.68%、高雄國稅局介於31.55%至33.93%、北區國稅局介於21.99%至22.78%、中區國稅局介於31.93%至35.82%、南區國稅局介於29.99%至33.91%，顯示租屋市場房東未登錄及申報不實等問題未有效改善。
預算中心指出，政府近年修訂《住宅法》及相關稅法，推動「公益出租人制度」，並提供租稅優惠，鼓勵房東將住宅釋出出租。然而，租稅減徵戶數、公益出租戶數與租金補貼戶數差距持續擴大，顯示成效有限。
預算中心表示，主計總處2020年度人口及住宅普查顯示，全台約有87.6萬戶租屋家戶，但財政部綜所稅列報出租所得僅32萬筆，推估逾50萬戶租賃收入未列報，租屋市場黑數龐大。
租稅減徵戶數雖持續增加，但與租金補貼戶數差距擴大。據國土署與財政部統計，房屋稅減徵戶數由2019年度的7萬660戶增至2024年21萬4,345戶，地價稅減徵戶數由4萬300戶增至15萬1,136戶，綜所稅減徵戶數更由6萬1,839戶躍升至26萬480戶。然而2023年至2024年租金補貼戶數78萬1,085戶，與減徵戶數相比差距擴大，顯示出租予補貼戶的房東，多非屬公益出租人。
此外，主計總處統計，租屋類消費者物價指數以2021年為基期100，至2025年7月已升至108.98，短短四年漲幅達8.98%，顯示房租漲勢持續且擴大。
房仲簽約要哪些經紀人簽章？六類文件、說明書三種簽章與案件交接表
簽約當天客戶很趕，可以「先簽名、漏掉的晚點補」嗎？房仲簽約涉及六類須由經紀人簽章的文件，不動產說明書更有三種不同角色與時點的簽章。本文拆解文件、角色與時點，並示範一份讓同事接得下去的案件交接表。
本文目錄
一、整理文件和法定簽章，是兩件不同的工作
二、不動產說明書的三種簽章，不能互相取代
三、客戶急著簽約時，怎麼說？
四、案件交接表：讓接手的人知道下一步
五、動手做兩個練習
買方時間很趕，小林把文件拿到桌上，心想：「先讓客戶簽名，漏掉的欄位晚點再補。」同事交接時又只說「這件差不多了」。到底差的是資料、簽章，還是交付程序？
先把角色與時點拆開，再練習把缺少的事項交接清楚。
搭配本課程5分鐘影片，先看重點，再用下面的整理與練習確認理解。
影片／不動產經紀營業員入門系列第4堂：掌握簽約文件與案件交接分工
一、整理文件和法定簽章，是兩件不同的工作
營業員可以協助經紀人執行業務，依公司流程整理資料、核對待辦與回報問題。但依法須由經紀業指派經紀人簽章的文件，不能因為客戶著急，就改由營業員以自身身分替代。
條例第22條列出六類應由經紀業指派經紀人簽章的文件：
不動產出租或出售委託契約書
承租或承購要約書
定金收據
不動產廣告稿
不動產說明書
租賃或買賣契約書
其中第1款與第2款的規定，於經營代銷業務者不適用；其餘四類仍須依第22條判斷，不能把例外推成代銷全部免簽章。
六類文件分布在不同業務階段，不是每個案件、每個時點都會同時出現六份。要依案件類型辨識適用文件，不要為了湊滿數量而誤判已完成所有流程。
圖解｜簽約文件四步驟：適用文件、簽章角色、交付時點、案件待辦。
二、不動產說明書的三種簽章，不能互相取代
簽章誰簽時點經紀人簽章經紀業指派的經紀人依第22條委託人簽章委託人（本文案例為賣方）提供解說前交易相對人簽章交易相對人（本文案例為買方）簽訂買賣或租賃契約時，由經紀人交付說明書後簽章
本文案例以賣方為委託人，所以買方是交易相對人；買方委託時，須依實際委託關係辨識角色。
經紀人已簽章，不代表委託人簽章也完成；解說前已有委託人簽章，也不代表簽約時的交付與相對人簽章自然完成。檢查時要同時看文件、角色與時點，不能只問「這張是不是有人簽過」。
不動產說明書視為租賃或買賣契約的一部分，不是介紹完就能抽掉的宣傳附件。本文不替個別缺件情況判定契約效力；發現問題時應回報經紀人，確認補正與後續安排，而不是自行告訴客戶「一定有效」或「一定無效」。
三、客戶急著簽約時，怎麼說？
假設簽約前發現經紀人的必要簽章尚未完成，可以這樣說：「這份文件還有必要事項要確認，我先回報經紀人，完成確認後再依流程安排。您現在最需要掌握的是後續時間，我會更新處理進度。」這樣說明了問題與處理方式，沒有用模糊的「晚點補」帶過。
如果前後兩份文件的物件說明有差異，先把差異列出，確認應使用哪一份內容。不能把兩份都有簽名視為差異已經解決，也不能用交接清單上的一個勾取代必要文件程序。
四、案件交接表：讓接手的人知道下一步
本文自編的交接清單有五個欄位：
欄位範例文件或問題說明書版本差異目前狀態差異已列出未完成事項尚待經紀人核對負責確認的人小林回報下次更新時間明天下午更新確認進度
這比「文件差不多好了」更可追蹤。更新時間是約定的工作節點，不要說成已能保證全部處理完成；這份清單是工作管理建議，不是法定表單，也不是涵蓋全部交易程序的標準。
交接清單要持續更新：待辦完成就寫下確認結果與文件位置；尚未完成就保留問題與下次進度。不要把未完成事項永久留在「待處理」，或用一個完成勾掩蓋角色與文件差異。
圖解｜辨識代銷兩款例外，對照六類簽章文件；交接版本差異與待辦，寫明狀態、責任人與下一步。
五、動手做兩個練習
練習一：經營代銷業務時，第22條哪兩類文件的經紀人簽章規定不適用？A：委託契約書與承租、承購要約書；B：廣告稿與不動產說明書；C：定金收據與買賣契約書。
解析：答案是A。第22條第2項規定，經營代銷業務者不適用第1項第1款委託契約書及第2款要約書的規定；其餘四類仍須依第22條判斷。
練習二：本案例賣方為委託人，說明書已有賣方簽章，所以簽訂買賣契約時，可以省略由經紀人交付買方並由買方簽章？
解析：不正確。解說前委託人簽章與簽約時交付、相對人簽章，是不同角色與時點的要求，不能相互取代。
課後任務：花額外五分鐘，以假設案件寫出三項待辦，分別標註是資料查核、法定簽章，還是交付程序，再替每項寫下目前狀態、責任人與下一步。本文的「交接」指案件資料、文件與待辦交接，不是完整的交屋、產權移轉或稅務流程教學。
資料來源與教學說明
本文為不動產經紀營業員入門教學整理，不抵充法定資格取得或換證訓練時數。文中人物、案例、練習與工作清單皆為自編教學示範，不是官方考題；實際案件仍依適用法規與個案資料處理，申請資格與受理規定請以主管機關最新公告為準。
資訊查核日期：2026-10-4。
全國法規資料庫：不動產經紀業管理條例（第4條、第22條、第23條、第24條）
不動產經紀營業員入門系列｜接著讀下一堂
第1堂｜營業員怎麼取得資格？訓練、測驗、登錄領證與4年換證
第2堂｜刊登廣告前要查什麼？委託契約、內容符合事實與廣告稿簽章
第3堂｜帶看被問漏水、貸款怎麼回答？說明書與「已知、待查、下一步」
[joblist_plugin title='更多104【不動產經紀營業員】工作機會' url='https://www.104.com.tw/jobs/search/?keyword=%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E7%B6%93%E7%B4%80%E7%87%9F%E6%A5%AD%E5%93%A1' amount='3']
房仲刊登廣告前要查什麼？委託契約、內容符合事實與廣告稿簽章3道檢核
屋主口頭說可以賣、文案寫上「保證貸款八成」，就能先刊登嗎？房仲刊登廣告前，有三道檢核不能跳過：委託契約、內容符合事實與名稱揭示、廣告稿經紀人簽章。本文用新人案例拆解每一關，並示範把有問題的文案改成可查核的資訊。
本文目錄
一、第一關：先簽委託契約，才能刊登
二、第二關：內容要符合事實，並註明經紀業名稱
三、第三關：廣告稿要由經紀人簽章
四、實戰：把有問題的文案改成可查核的資訊
五、動手做兩個練習
屋主打電話說：「可以幫我賣，你先放照片上網，契約下次再簽。」新人小林怕錯失機會，馬上寫好貼文，還加上「絕對不漏水、貸款保證過」。看似積極，卻把委託程序、資料查核與承諾界線一次跳過。
刊登前做一次完整檢查，就能知道哪些事情要先完成。
搭配本課程5分鐘影片，先看重點，再用下面的整理與練習確認理解。
影片／不動產經紀營業員入門系列第2堂：做好刊登前的查核
一、第一關：先簽委託契約，才能刊登
不動產經紀業管理條例規定，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。屋主口頭表示有意出售，不能取代刊登前的委託契約程序。
新人收到物件資訊後可以先做的事：
整理屋主提供的資料
列出待確認事項
依公司流程交由負責人員處理
準備工作不等於可以先把廣告公開。就算同事說「契約明天一定會補」，仍應確認契約是否已完成，不要把未來預期當成目前事實。
可以這樣回應屋主：「我會先整理您提供的資料，協助安排委託契約程序。刊登前，也會確認物件資訊與廣告內容。」這句話說明處理順序，沒有承諾立即刊登，也不需要用生硬的法條中斷對話。
二、第二關：內容要符合事實，並註明經紀業名稱
廣告及銷售內容應與事實相符，並註明經紀業名稱；內容與事實不符者，應負損害賠償責任。資料由屋主提供，不代表可以省略核對，也不能把「聽說」「推測」改寫成毫無條件的肯定句。
建議用一張資料表管理每項主張：
欄位要寫什麼文案主張文案寫了什麼依據資料來自哪裡確認時間何時確認缺漏目前還缺什麼
例如「屋主說沒有漏水」只能記為一項來源資訊，不能直接推成「零漏水保證」。面積、車位、使用情形或交通距離，也應對照適當資料與定義，不要把不同計算口徑混寫。這張表教的是查核習慣，不代表用一份簡單表格就完成所有法定查核。
圖解｜刊登前四項檢核：委託契約、事實查核、名稱揭示、廣告稿簽章。
三、第三關：廣告稿要由經紀人簽章
依條例，不動產廣告稿屬於應由經紀業指派經紀人簽章的文件之一。新人可以協助蒐集資訊、整理草稿與指出問題，但不能以自己的營業員身分代替經紀人的法定簽章；內部主管看過文案，也不能直接當成已完成這項要求。
發布前可依公司流程確認：
使用的是哪一版廣告稿
必要簽章是否完成
實際刊登內容是否與確認的版本一致
版本與發布紀錄是工作管理建議；核心法定要求仍是委託、事實、名稱揭示與文件簽章。
四、實戰：把有問題的文案改成可查核的資訊
假設文案寫著：「黃金地段，保證貸款八成，屋主口頭授權即可帶看。」先把每一項說法拆開：
「保證貸款八成」：貸款條件尚未由銀行評估，不能以肯定的保證取代。
「屋主口頭授權」：委託程序未完成，不能靠口頭授權跳過刊登與銷售要求。
修改的第一步，是移除未經支持的承諾、確認實際交易與服務資訊，並補完委託及廣告稿程序。只把「保證」換成「僅供參考」，不代表其餘不實或未完成事項已經解決；小字註記不會自動讓內容符合事實。
實際檢查順序：先看契約狀態，再看文字與圖片中的每項主張，最後確認名稱揭示、簽章與使用版本。查到問題時，要修改來源資料與草稿中的相關欄位，也要確認不同公開位置的內容一致，而不是只在其中一個平台刪掉一句話。
圖解｜屋主口頭答應出售，先完成委託契約；廣告出現無依據保證，對照來源、查核與簽章。
五、動手做兩個練習
練習一：屋主口頭同意出售，小林先刊登廣告，隔天再補委託契約。這樣可以嗎？
解析：不可以。經紀業須先與委託人簽訂委託契約書，才得刊登廣告及銷售；整理資料與安排契約程序，不能等同於公開刊登。
練習二：門市主管已經看過文案，因此廣告稿不必再由經紀業指派的經紀人簽章？
解析：不正確。廣告稿屬於第22條列出的簽章文件，內部看稿不能取代法定經紀人簽章。
課後任務：花額外五分鐘，拿一則自編物件廣告練習：圈出沒有依據的說法，依序核對委託契約、文案依據、經紀業名稱與廣告稿簽章狀態。遇到未完成事項，寫下要查的資料與回報對象，處理完再進入刊登流程。本文以房屋仲介刊登情境為主，不展開預售屋廣告、稅務或各平台規則。
資料來源與教學說明
本文為不動產經紀營業員入門教學整理，不抵充法定資格取得或換證訓練時數。文中人物、案例、練習與工作清單皆為自編教學示範，不是官方考題；實際案件仍依適用法規與個案資料處理，申請資格與受理規定請以主管機關最新公告為準。
資訊查核日期：2026-10-4。
全國法規資料庫：不動產經紀業管理條例（第21條、第22條）
不動產經紀營業員入門系列｜接著讀下一堂
第1堂｜營業員怎麼取得資格？訓練、測驗、登錄領證與4年換證
第3堂｜帶看被問漏水、貸款怎麼回答？說明書與「已知、待查、下一步」
第4堂｜簽約要哪些經紀人簽章？六類文件、說明書三種簽章與交接表
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繼承父母土地、夫妻贈與都要看！ 少做這步驟地價稅五倍起跳
2026-05-20 經濟日報記者胡順惠 由聯合新聞網授權轉載
土地繼承、贈與後別以為稅率會自動延續。台中稅務局提醒，原本適用自用住宅用地稅率千分之2的土地，只要發生繼承、贈與、買賣，甚至夫妻贈與等情況，導致土地所有權人變更，即使房屋用途與戶籍都沒改變，新所有權人仍必須重新申請自用住宅用地優惠稅率，否則將改按一般用地稅率千分之10至千分之55課徵。
延伸閱讀：5月報稅季最新！綜所稅怎麼算？免繳稅門檻、「列報扶養」條件一次看
實務上，最常見的情況，就是民眾繼承父母土地後，認為原本就是自住房屋、戶籍也沒遷出，因此誤以為優惠稅率會自動延續，結果忘記重新提出申請，等到收到地價稅單才發現稅金大增。
稅務局解釋，土地移轉後，課稅主體已從原所有權人變成新所有權人，因此必須重新審查是否符合自用住宅用地資格。換句話說，即使土地用途完全沒變，只要所有權人不同，就不能直接沿用原本的優惠稅率，必須重新向地方稅稽徵機關提出申請，經審核通過後，才能繼續適用千分之2的自住優惠稅率。
若沒有重新申請，土地就會被改按一般用地稅率課徵。由於一般地價稅稅率最低就達千分之10，最高更可到千分之55，與自住優惠稅率千分之2相比，稅負差距相當明顯。
稅務局也提醒，符合自用住宅用地條件的民眾，務必在地價稅開徵40日前提出申請，今年截止日為9月22日，如遇假日則順延至下一個工作日。若在期限內完成申請，當年度即可適用優惠稅率；若超過期限才申請，則必須等到次年才能適用，民眾不可不注意。
自宅設工作室 稅率變重
2025/10/03 經濟日報記者胡順惠 由聯合新聞網授權轉載
愈來愈多人利用AI、社群網站或影音頻道接案創業，甚至在自宅設立個人工作室並聘請小編製作文宣、影音，以流量賺取收入。桃園稅務局提醒，原本適用自住稅率的房屋，一旦轉為雇員工作場所，就屬於營業使用，必須依營業用稅率課徵房屋稅。
若僅有部分空間做為工作室，則可申請按比率拆分課稅，最低以單層面積六分之一為基準，其餘仍可適用自住用稅率。
自住住家用房屋稅率為1％或1.2％；營業用房屋稅率則是3％，稅率相對重。
稅務局解釋，房屋稅率與用途息息相關，自住用稅率相對較低，是鼓勵自用住宅的政策優惠，但只要房屋用途變更為經營、營業，就會適用較高營業用稅率，這對不少新創、自媒體工作者來說，是必須及早注意的稅務風險。
舉例來說，若民眾將自宅一間房間設立工作室，聘請人員製作內容或經營平台，該空間就屬營業用途，需依規定改課營業用稅率，其餘空間仍可維持自住用稅率，若未依規定申報，日後經查獲，可能被補稅甚至受罰。
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寵物產業趨勢到經營管理全攻略 第三篇店面規畫與設備配置
寵物產業趨勢到經營管理全攻略 第三篇店面規畫與設備配置
第三篇｜店面規畫與設備配置
第10章 商圈分析與店址評估
內容說明：
• 店址選擇比裝潢、行銷更早決定成敗。
• 商圈類型：住宅型、生活機能型、觀光商圈。
• 評估條件：周邊寵物飼養密度、交通便利性、鄰近設施、競爭店家狀況。
• 實地調查方法：現場觀察、競品分析、訪談與問卷。
案例分享：
• 社區型美容店選擇住宅型商圈，回訪率高，營運穩定。
• 高租金商業區店面因回訪率低，初期經營壓力大。
重點整理：
1. 客群吻合度高的商圈最重要。
2. 住宅與生活型商圈穩定性高。
3. 租金與坪效需同步評估。
創業思考練習：
1. 目標顧客日常活動範圍在哪裡？
2. 若營業三年後續租，該地點是否仍具優勢？
第11章 店面規畫的核心原則
內容說明：
• 店面坪數與格局規劃：美容、住宿、零售區分明。
• 人與動物動線分離，提升安全與服務效率。
• 通風、採光、排水與噪音管理。
案例分享：
• 某店因動線不合理，美容區與顧客等待區混亂，影響服務品質。
重點整理：
1. 空間規畫需兼顧安全、舒適與效率。
2. 動線設計影響顧客體驗與員工操作效率。
創業思考練習：
1. 我的店面動線是否安全合理？
2. 空間配置是否支持未來擴張或新服務？
第12章 分區設計與動線規劃
內容說明：
• 分區：美容區、零售區、寄宿區、醫療區。
• 動線規劃：人員、顧客、寵物分流，減少干擾與風險。
• 衛生管理：清潔區與髒物區分明，避免交叉污染。
案例分享：
• 高端寄宿店將寄宿與美容分區，提升服務品質與客戶滿意度。
重點整理：
1. 分區明確，動線合理可提升效率與安全。
2. 衛生與通風直接影響寵物健康與顧客信任。
創業思考練習：
1. 店內分區是否清楚，避免交叉感染？
2. 動線設計是否便利操作且顧客體驗良好？
第13章 設備配置與衛生管理
內容說明：
• 設備選擇原則：耐用、安全、易清潔。
• 必備設備：美容工具、寄宿籠舍、零售貨架、消毒設備。
• 衛生管理流程：日清潔、週檢查、月度深度清潔。
案例分享：
• 某店因缺乏消毒流程，導致皮膚病傳染，影響品牌聲譽。
重點整理：
1. 設備配置需符合服務項目與安全要求。
2. 衛生管理是信任與專業的基礎。
創業思考練習：
1. 我店需要哪些設備？成本如何控制？
2. 衛生管理流程是否完整且可落實？
第14章 成本控制與採購策略
內容說明：
• 庫存管理：先進先出、消耗量分析。
• 採購策略：分批採購、長期合作供應商。
• 成本控制：固定成本、變動成本分析，與定價策略結合。
案例分享：
• 社區美容店透過採購策略降低 30% 庫存成本。
重點整理：
1. 庫存管理決定現金流穩定性。
2. 採購策略需與營運規模及季節性需求配合。
創業思考練習：
1. 店面每月庫存周轉率是多少？
2. 如何建立供應商合作策略以降低成本？
快登記！自用住宅登記延長至6月2日 逾期恐課高稅率
2025-04-29 聯合報記者黃羿馨 由聯合新聞網授權轉載
房屋稅2.0新制上路，不少民眾發現房屋稅暴增上網抱怨，甚至有網友房屋稅從原本1千多元，飆漲至7千多元。新竹市稅務局提醒，竹市尚有1萬5000戶未辦竣戶籍登記，依規定應於3月24日前辦理，才可續享自住用優惠稅率，財政部已放寬戶籍登記至6月2日，請民眾務必申請。
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新竹市稅務局指出，竹市2025年期房屋稅查定戶數21萬24戶，稅額20億8800萬元，較去年增加1億2800萬元，成長6.56%。稅收成長主要原因為自住房屋新增辦竣戶籍條件，部分房屋無法完成戶籍登記，導致自住房屋較去年減少2萬1898戶，稅額減少1億1000萬元；非自住房屋增加2萬1118戶，稅額增加2億1300萬元，成長達1倍。
稅務局說明，以行政區統計，東區10萬7437戶居首，占總戶數51.15%，稅額15億1307萬元，占總稅額72.44%；北區7萬285戶占33.47%，稅額3億5524萬元占17.01%；香山區3萬2302戶占15.38%，稅額2億2030萬元占10.55%。此外，排除科學園區房屋，埔頂里7441戶及稅額1億6985萬元，均為竹市最多。
稅務局表示，全國單一自住房屋稅率由1.2%降為1%，計有6萬9285人受惠，減少5146萬元，平均每人減稅742元。房屋稅2.0於5月1日首次開徵，自住房屋增訂本人、配偶或直系親屬需辦竣戶籍登記條件，新竹市尚有1萬5000戶尚未辦竣戶籍登記。
稅務局提醒，請民眾盡速於6月2日前辦竣戶籍登記，並向稅務局提出申請，2025年期房屋稅才可按自住用優惠稅率課徵。民眾可掃描稅單上QR-Code，連結稅務局網站線上申辦服務、臨櫃辦理或書面郵寄等方式提出，免附戶口名簿等書證，簡單又方便。稅款如已繳納，經核定後有溢繳稅款者，稅務局也會主動辦理退稅。
證券商業務員怎麼準備？業務分類、本益比解題與官方學習資源｜附免費影音
用經紀、自營、承銷分類與本益比小題，練習說出解題理由。附官方題庫入口、共同科目5年效期，以及2027年新版題庫與電子證書提醒。
本文目錄
一、分類題先看功能：誰為誰交易？
二、本益比先寫公式，再核對分母與單位
三、相似財務指標，先比較分母
四、模擬考記三件事：分數、時間與錯因
五、官方題庫與近期筆試題，先核對版本
六、共同科目有5年效期，與專業科目分開看
跟著影片做兩個練習
官方查詢與學習提醒
題目看過很多遍，換個人物或數字卻又不確定答案？問題可能不是刷題量不夠，而是還沒抓到判斷依據。準備證券商業務員，可以先把分類、法規與計算題拆開，分別建立解題步驟。
這篇講義搭配第三堂4分48秒影片，用證券商業務分類與本益比計算練習，再整理模擬訂正、官方資源及共同科目提醒。文中的人物與數字都是自編教學案例，不是官方考古題，也不是出題重點排名。
建議先了解第二堂的兩科規則與合格條件，再搭配本篇和適用版本教材練習。
您的瀏覽器無法播放此影片，請開啟影片檔案。搭配第3堂影片閱讀，先看重點，再完成文末兩個練習。
一、分類題先看功能：誰為誰交易？
影片截圖｜00:47 業務分類先看交易身分與功能，分清楚經紀、自營和承銷。
遇到經紀、自營與承銷，先問「交易身分是誰、替誰做什麼」。接受客戶委託買賣證券，是經紀；證券商以自己名義自行買賣，是自營；承銷與募集發行過程中的承銷工作有關。法定分類見金管會：證券交易法第15條。
例如「證券商接受小安委託買進股票」，關鍵是接受客戶委託，因此判斷為經紀。若改成證券商以自己名義自行交易，就要重新看功能，不能因為人物或商品名稱相似就沿用答案。
法規題也可以用同樣的拆解思路，另外標出「誰、做什麼、條件、例外」。先理解適用對象，再看「不得」「除外」等關鍵字。
二、本益比先寫公式，再核對分母與單位
影片截圖｜01:39 本益比的入門公式為股價除以每股盈餘，結果是倍數。
本益比＝股價 ÷ 每股盈餘。本課程使用題目給定的同一期間每股盈餘做基本計算。股價與每股盈餘都以元／股表示，相除得到倍數，不是百分比。
最容易混淆的地方是分母：每股盈餘不是每股股利，也不是每股淨值。動手算之前，先確認題目問的是哪個指標，以及資料期間和計算口徑。
影片截圖｜02:15 自編例子：股價60元、每股盈餘3元，本益比為20倍。
自編例子：股價60元，每股盈餘3元，本益比為60 ÷ 3＝20倍。這個結果回答的是計算問題，不能直接推論股票一定便宜、一定上漲，或20年一定能回本。
查閱實際市場資料時，還要看資料提供者如何定義盈餘、股利和期間。例如證交所的計算口徑與說明可查證交所：本益比、殖利率及股價淨值比說明；不要把簡化練習和實際資料口徑混用。
三、相似財務指標，先比較分母
影片截圖｜02:32 本益比、股價淨值比與股利殖利率的公式和單位不同。
指標入門公式結果單位本益比股價 ÷ 每股盈餘倍數股價淨值比股價 ÷ 每股淨值倍數股利殖利率每股股利 ÷ 股價 × 100%百分比
先寫公式，再代入題目數字，最後檢查單位。如果算出的數字看似合理，單位卻寫錯，仍表示觀念沒有分清楚。練習時也要確認題目指定的期間與定義。
四、模擬考記三件事：分數、時間與錯因
法規實務用60分鐘、投資財務用90分鐘，分別練整科作答。先完成有把握的題目，再處理猶豫題；結束後不要只記總分，留下兩科成績、耗時題型和主要錯因。
觀察項目訂正時問自己分數哪一科較弱？總分與最低單科是否都符合要求？時間是觀念題讀太久，還是公式與計算不熟？錯因是定義不清、條件漏看、公式混用，還是算錯？
課程建議的練習目標，可設為兩回不同題目的模擬總分至少160分、各科至少75分，並能說出答案理由。這是高於合格線的自我練習目標，不是官方合格標準，也不保證實際考試結果。
訂正之後換一組不同題目再做，才能看出自己是否理解，而非只記住選項。每一個錯因都應連到下一次能執行的小任務，例如「重新整理經紀與自營的判斷條件」。
五、官方題庫與近期筆試題，先核對版本
專業科目以當期簡章的範圍與適用版本題庫叢書為主，再搭配官方近期筆試題和答案。查下載頁時選「證券商業務員」，不要誤選「證券商高級業務員」。
證基會：測驗簡章下載：核對報考科目、規則與範圍。
證基會：官方考題與答案下載：確認官方頁面目前提供的年度、季別與科目。
證基會：題庫法規及試題修訂：查手上題庫的法規更新及勘誤。
舊題可以練觀念，但遇到法規變動，要回查適用規定。下載日、出版版本與考試適用日是不同資訊，不能只看到「最新版」就認為現在所有場次都用這一版。
六、共同科目有5年效期，與專業科目分開看
影片截圖｜04:08 共同科目5年有效；業務員專業科目合格證明目前無期限限制。
金融市場常識與職業道德測驗為100題、60分鐘，70分以上合格。合格證明自測驗日起5年有效，符合條件者可依規定申請展延；已有證明，先核對效期和展延紀錄。相關規則查證基會：金融市場常識與職業道德專區。
相較之下，證券商業務員專業科目合格證明，目前沒有期限限制。這個對比是在說合格證明的期限，實際任職仍要符合登記、訓練與職務規範。效期說明依據：證基會：測驗公告與證照效期問答。
影片截圖｜04:28 2027年起共同科目新版題庫1174題，並有證書核發與展延新制。
2027年1月1日（民國116年）起，留意兩項共同科目更新：
新版題庫共1174題：金融常識558題、職業道德616題。這是題庫總量，不是單次測驗題數；請按自己的測驗日期選適用版本。
證基會的共同科目合格證書（含展延）改採電子核發；合格證書展延由原測驗單位受理。其他尚未實施電子證書的單位，紙本核發依各自規則，但展延應向原測驗單位確認。
以上兩項更新依證基會2026年9月30日公告。使用紙本舊證明或需要展延時，先確認當初是哪個單位辦理測驗，再查受理方式。公告來源：證基會：測驗公告與證照效期問答。
跟著影片做兩個練習
練習一：證券商接受小安委託，替他買進股票。這是經紀、自營，還是承銷？請寫出判斷的關鍵條件。
參考答案：經紀，依據是「接受客戶委託」。若改成證券商以自己名義自行交易，就要重新判斷。
練習二：股價60元，每股盈餘3元。選項為A：5倍、B：20倍、C：20%、D：180倍。哪一個正確？
參考答案：B。先寫股價除以每股盈餘，再算60 ÷ 3＝20，單位為倍數。計算結果不能直接推論投資報酬。
接下來安排一次完整分科模擬，留下分數、時間和錯因。把今天的判斷步驟用在不同題目，才是這三堂課希望你帶走的能力。
官方查詢與學習提醒
金管會：證券交易法第15條
證交所：本益比、殖利率及股價淨值比說明
證基會：測驗簡章下載
證基會：官方考題與答案下載
證基會：題庫法規及試題修訂
證基會：金融市場常識與職業道德專區
證基會：測驗公告與證照效期問答
三堂免費課程提供考前方向與入門方法。報名前重新查當期簡章，複習時核對題庫版本，合格後依實際職務完成適用登記及訓練程序。
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證券商業務員怎麼考？報考資格、合格標準與四週備考計畫
本篇為影片配套講義。報考規則、效期及法規適用，以測驗單位與主管機關最新公告為準。
卓越連鎖加盟總部認證指標及比重 台灣連鎖加盟總部認證評鑑
卓越連鎖加盟總部認證指標及比重 台灣連鎖加盟總部認證評鑑
認證構面 認證指標 比重
總部機能 1 法規契約與資訊揭露 30%
說明：依公平交易法對加盟業主事前應提供加盟重要資訊，並給予相關契約審閱期等。
2 總部投資與財務管理
說明：財務結構比率健全度、商業計畫與營利預測等。
3 門市財務管理機制
說明：門市商業計畫與營利預測、總部與門市各項財務結算機制等。
4 經營知識和管理技術文件化
說明：標準化營運手冊(顧客服務、財務管理、營銷管理等)等作業手冊之編撰、審查、更新，並落實至門市等。
5 營運與風險管理制度
說明：總部與高階管理者之商業經驗與誠信、財務主管異動情形、營運風險評估與內控制度等。
營運輔導 1 人力資源管理系統 25%
說明：人才發展規劃、選育用留制度等。
2 人力培育制度
說明：人才培訓制度、訓練績效評估、訓練成果移轉機制等。
3 展店前投資評估與程序
說明：招商行銷規範、投資評估與解說程序、立地評估機制、標準化展店計畫與規格、加盟主與員工培訓計畫等。
4 展店後持續輔導機制
說明：總部對門市經營的持續指導及實施次數、門市經營的問題解決與業務建議機制、支援門市日常營運等。
5 總部與門市管理溝通機制
說明：傳達總部經營理念與營運策略機制、提供產業和市場訊息、提供產品或服務的資訊等。
6 穩定供貨機制
說明：供應商管理策略與程序、穩定供貨機制等。
品牌行銷 1 創造品牌價值 20%
說明：智財權管理與維權機制、品牌知名度與穩定性(經營年數、加盟經營年數、國際發展數量、規模與成長等)等。
2 建置行銷系統
說明：整體行銷規劃、媒體審查流程與機制等。
後勤能力 1 創新與研發能力 15%
說明：創新與研發管理機制(總部、商品、服務、技術等)等。
2 採購與物流能力
說明：商品採購議價程序及問題處理機制、倉儲與物流管理機制等。
3 客服與顧客滿意
說明：顧客服務流程設計與落實、建置或共享消費者數據庫等。
永續經營 1 企業永續發展規劃 10%
說明：實踐永續環境與社會、參與政府政策或相關認證等。
2 應用數位科技提升經營績效
說明：總部與門市資訊系統開發及應用現況與規劃等。
合計 100%
有任何收穫或想分享的，都來和大家一起聊聊吧！