精準掌握成交心法，解決銷售五大難題【05/29】-線上直播
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房地產銷售
這項技能代表能有效掌握市場動態，了解客戶需求，並運用溝通技巧促成交易。具備談判能力與法律知識，能協助買賣雙方完成合約，確保流程順利且符合法規。熟悉物件特性與區域發展，有助於提供專業建議，提升成交率。此外，善用行銷策略與數位工具，擴大曝光與吸引潛在客戶，強化競爭力。這項技能不僅要求人際互動能力，更需敏銳的市場判斷力與持續學習，才能在競爭激烈的環境中穩健成長。
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TBSA商務企劃能力初級檢定(行銷企劃初階認證)
透過考取TBSA商務企劃能力初級檢定(行銷企劃初階認證)，學習行銷企劃相關全面性的知識，為持有者提供在職場上脫穎而出的機會。考取此張證照，不僅為求職者提供競爭力，還提高他們在商業領域中的專業水準。
無論你將來選擇從事哪個行業或職業，了解行銷的基礎知識，將對你在商業領域上的發展至關重要。
從行銷的基本定義開始，依序「找方向、找對象與找方法」的簡單步驟，了解行銷的關鍵因素、市場分析、策略制定、行銷戰術等主題，讓行銷初學者建立完整的行銷觀念。
TBSA商務企劃能力初級檢定(行銷企劃初階認證)的考試內容非常全面，重點掌握「經營管理」與「行銷管理」等企劃相關商管理論，並結合「策略思考與企劃程序」、「企劃書編撰技巧」、「行銷企劃實務」等企劃專業知識。
考取此張證照不僅能證明擁有行銷企劃相關專業知識，且能掌握行銷的基本概念、原則和技巧，奠定正確的行銷企劃觀念與行銷思考邏輯，並提供證照持有者在職場上脫穎而出的機會。
許多企業在招聘時優先考慮具有相關專業資格的候選人，考取TBSA商務企劃能力初級檢定(行銷企劃初階認證)者，更有機會獲得理想工作。
社團法人台灣商務策劃協會(TBSA)
採購管理規劃師
「採購管理規劃師」證照為企業採購管理過程所需要的人才。其扮演企業採購管理人員、採購管理知識應用與協助中小企業了解採購管理專業知識等角色。
中華企業資源規劃學會
零售業管理與門市服務認證
零售業管理與門市服務認證是關於如何有效地管理零售業務和提供優質門市服務的認證。學習者將學習如何設計和實施零售業務策略，以及如何提高顧客體驗，從而提高客戶滿意度和銷售額。
尚未查核發照單位
IMSA整合行銷策略分析師
有鑑於現在學生實務學習普遍不足，針對行銷方法往往都是一知半解，無法將所學習的行銷理論與實務作有效性結合，所以為了讓學員更容易建立整合行銷策略分析及規劃的概念，且知曉如何善用各種行銷企畫與策略分析工具如：市場調查與分析預測、顧客消費行為研究、行銷策略規劃、品牌經營與管理、顧客價值管理、商品規劃與通路管理、服務作業管理、商務活動規劃、廣告文宣企畫、成本分析等工具，來為商品創造高度的銷售績效與持久的競爭優勢。
盈豐資訊科技有限公司
購物廣告認證
購物廣告認證證照專為提升從業人員在電子商務及數位行銷領域的專業能力而設計，涵蓋廣告投放策略、數據分析與成效評估，協助持證者掌握最新行銷工具與平台操作技巧，提升廣告投資回報率，強化品牌曝光與銷售轉換，適合行銷企劃、媒體操作及廣告管理相關職務，為職場競爭力加分。
尚未查核發照單位
高考不動產估價師
不動產估價師在美、日等國備受尊崇，除了證照與簽證制度的專業象徵之外，其高薪的形象自然也是不可忽視的光環。由於其收費方式採按％計酬，以不動產價格動輒以千萬、億元為單位，每個case的收入自然十分可觀。因此如能通過本項考試，想要躋身「高薪一族」，自然是易如反掌！
依據不動產估價師法第十四條規定，「不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務」。估價師的責任，就是依據專業判斷，替土地和樓房評估出合理價位。基本上，估價的過程，必須考慮到許許多多的因素，如地區的發展性、交通及人口素質等，諸多繁雜的影響因子都會關係到價格的變動。
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數位行銷新手如何選對管道？Meta行銷長：5步驟找到成長突破口
選擇行銷管道是數位行銷新手最常遇到的難題，不知道該先投入搜尋廣告、社群媒體、內容行銷，還是聯盟行銷。資源有限時，盲目嘗試每個管道只會消耗預算與時間；但太早押注單一管道，也可能錯過真正適合業務成長的機會。Meta行銷長建議，應先評估市場、觀察同業做法，再透過有系統的測試，找出具備「管道市場契合度」的成長管道。本文節錄自《點擊成長》。
文／亞歷克斯．舒茲
本文目錄（點擊可快速前往）
數位行銷如何選擇管道？評估市場與聯盟行銷人員合作
數位行銷如何選擇管道？
對任何剛開始涉足線上行銷的人來說，最令人生畏的問題或許是：「我該用哪一種管道？」管道如此眾多，各有獨特的眉角，讓人不知從何下手。如果你剛創立一家公司，或是第一次嘗試數位行銷，手上的資源大概不足以讓你把每個管道都試一遍。隨意挑一個管道，又可能帶來強烈的「錯失恐懼」（FOMO）。萬一你沒選到對業務最有效的管道，讓競爭對手捷足先登，該怎麼辦？
你也可能遇到反向的「錯失恐懼症」：當某個管道運作得很順利，會開始思考是否應該全力衝刺，或是試試看另一種管道，確認別人用的管道是否比較好。我特別欣賞一種說法，來自創投家兼播客「20VC」（專注新創議題）主持人哈里．史特賓斯（Harry Stebbings）。他說，「管道市場契合度」（channel market fit）是真實存在的，一旦找到，千萬別把它視為理所當然。
該如何開始使用某個管道？何時探索（explore）其他管道？何時又要利用（exploit）現有管道？（「探索」和「利用」是電腦科學的概念：「探索」是找出某個問題的所有可能解法；「利用」是在找到一個解法後，從中榨取最大效益。）我把這個過程想成以下幾個步驟：
評估市場，複製與你業務類型相近的同行做法。
如果無法複製，就與聯盟行銷人員合作，共同探索可行選項
如果聯盟行銷不適合你的模式，就循序漸進的探索其他管道，讓每次測試都有意義。
找到有效的管道，就加倍投入。再強調一次：管道市場契合度是真實存在的。
反覆測試。新管道會出現，舊管道會消亡，產品也會持續演變。回到起點，看看其他業者在做哪些你還沒嘗試過的事。你不必搶當第一個吃螃蟹的人，競爭對手摸索出心得後，你一樣可以跟進，再透過聯盟行銷夥伴一起測試新管道。
步驟4的重點在於擴大規模，步驟5之後則是回到步驟1， 因此我們先詳細討論前三個步驟，畢竟它們才是管道決策過程的核心。
評估市場
第一步是評估市場。你所在的產業，其他公司用什麼管道？ 這個問題看似基本，但很多人其實沒有真正去做。如果業界主要玩家一再使用某個特定管道，背後多半有充分的理由。當然，在你摸清他們的做法之後，仍然可以自己拿主意。你打算沿用這套大多數業者都採用、歷經優勝劣敗的篩選方法，還是你有獨到的想法，能以前人未曾想過的方式使用某個管道？
舉例來說，刮鬍刀品牌Dollar Shave Club透過社群媒體（主要是YouTube和臉書）發布一支病毒式傳播的喜劇影片，獲得吉列（Gillette）從未達到的免費品牌曝光效果。Dollar Shave Club將這支影片與新的商業模式結合，再搭配社群媒體的開發潛在顧客廣告，成功顛覆整個產業，最終以10億美元售出。可見，你固然可以評估市場、仿效最佳做法，但也有機會創造全新的玩法。無論選擇哪條路，你都需要審慎挑選管道，並清楚知道選擇它的理由和使用方式。
當你採取全新的做法，例如2007年我在臉書的嘗試，手上沒有任何現成的劇本可以依循。這時有兩條路：借助聯盟夥伴來探索這個領域，或者自己用有系統、有邏輯的方式摸索。
與聯盟行銷人員合作
聯盟行銷為所有企業提供巨大的機會。它讓你自行定義轉換事件，同時有各式各樣的聯盟行銷人員幫你完成轉換。一般來說，如果你是新創業者，想同時試驗多個管道，透過第三方聯盟人員是很好的切入方式。這樣做不只能嘗試不同管道，還有防詐機制把關，一定程度上保護你不被欺騙或勒索。話雖如此，你仍需保持警惕。我會在第十二章深入討論聯盟夥伴主導的管道。聯盟行銷涉及的合作對象遠比搜尋或社群平台更多元，而且並非所有聯盟夥伴都來自規模大、信譽好的公司，因此必須時刻牢記這個管道有詐欺風險。
聯盟行銷的難處，在於你必須提供足夠吸引人的條件，說穿了就是看起來要付得起足夠的報酬。因此，規模較小的業者能否讓聯盟行銷人員願意投入，本身就是一道門檻。不過，如果你能吸引到頂尖的聯盟行銷人員，眼前的機會將大幅擴展。這些人通常橫跨各個管道，能根據自身經驗評估哪個管道最適合你的業務，而這類專業判斷在公司內部往往很難找到。他們接著會實驗，看看能否讓這個管道為你產生效益。確認有效之後，便在該管道為你推動大規模的行銷活動。
對許多企業來說，讓聯盟行銷人員持續操作是更明智的選擇，只需支付他們和廣告聯播網應得的利潤空間，就能省去內部操作的成本與管理負擔，何況自己做的效果往往不如人。但對某些企業來說，如果發現的管道具有極高的戰略重要性，就必須移回公司內部執行，就像我離開eBay之後eBay採取的做法。
節錄自：天下文化《點擊成長：Meta行銷長親授，數位廣告投放、轉換、數據分析全攻略》／亞歷克斯．舒茲 著
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產品經理的「向上管理」必修課：老闆需求變來變去怎麼辦？
作者前言：策略走向終須一變，影響到產品規格與功能異動，PM們該如何解讀老闆指令，因應需求變更的任務？本篇文章適用於所有產品經理(PM)，閱讀時間約10分鐘，希望大家都能順利克服產品被更動時的狀況。
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文／Mu Chen 陳爾豪
一、本質，從商業思維談起
產品經理基本除了關心用戶體驗、跨部門溝通、確認功能細節外，進階的你得關心老闆的策略思維、集團戰略、市場/公司利益等。
說白了些，商業策略的走向影響了所有的需求變動，創造出來的產品不為了單一的用戶體驗環節，而是你的核心服務/業務滿足了多種用戶體驗，消費者們願意買單支付並使用你的服務，而最終集結成了你的產品。
而「需求變動」，起因都可能來自「商業策略」的轉換，無論是外在發動還是內部啟動，都是一環扣著一環去影響你的產品。
你得清楚，在你的公司中，哪些產品與核心功能是老闆最為關心？哪些用戶貢獻度最高？或更為被重視？有了基本的體認，未來在面臨各種策略或功能異動時，才能用最快速度應變。
二、理解，老闆的話中話
有時老闆在提出需求變更時，資訊是非常不明確的，可能只丟了一句話、一篇新聞報導、深夜時發了段LINE message描述他對產品未來的願景，然後就讓你（找不到人或太忙）無所適從。
在產品經理接到任務後，第一件事不該是立刻想功能怎麼設計，或是傳達聖旨給所有跨部門同事們，這只會讓你像個工匠或傳聲筒。你得仔細揣摩並理解老闆的話中話，也許發現他提出的不是個需求變動（而是發牢騷？），或著現階段不該做的事（先畫餅），有幾個check point可以衡量：
你問得到更多資訊嗎？不是當下立即拒絕或接受，是取得更多判斷條件。
你理解老闆說出這句話的環境背景嗎？(ex.新聞, 研討會)
專案/產品進行中的策略/情報，是否有遺漏更新給老闆的地方？
你理解市場上對手的動態嗎？發展策略是否和別人有差異？
從商業思維出發，這樣的需求變動是否有符合公司策略及盈利？
在Top-down到產品功能後，才去思考如何變動設計，能夠符合老闆提出的需求變動原意，而你在真正理解後，也才能制定正確的action plan。
過去在中國信託負責數位平台時，曾接到「要提升所有宣傳曝光」的任務，直觀來說這是Marketing份內的事，從優化單一素材成效與想出更多creative idea去達成。但從Platform/Channel角度來看，則是如何創造更多「曝光機會」，從服務／場景思考創造新版位，或平台向下細化分眾加強曝光效果，又或是從外部資源去連結產品創造新客群。
但從老闆的話中話來定義，卻可能是「搶佔所有客戶touch point，達成產品在上市初期的話題與聲量。」在這條件下，就不能從單一面向(Marketing)去思考提升既有通路/產品的曝光。
三、尋找，從變更需求中點出明燈
在釐清老闆話中話，真正確認是「改動需求」的Brief後，你有幾條路可以走：
堅持立場：你有時需要學會拒絕老闆的任務，不是什麼都必須執行與Say yes，必須站在完整的產品全局去思考與說出你的獨立觀點。但在拒絕變更需求的同時，必須向老闆說明清楚，你的思考判斷為什麼這個不能更動？原因是什麼？影響範圍有哪些？
接受他也接受事實：產品經理得在內部會議上審查產品環節，並向老闆確認自己對業務/新需求的解讀是否有誤，你需要釐清新流程、新邏輯、因應新狀況帶來的各種問題，都需要和老闆確認並過一遍。既然是變更，那就得一次到位。而再次審查的面向，包含了影響範圍、功能/設計細節、時程、人力、業務邏輯、老闆期待值、各關係人、市場狀況等。
切記，再次從商業思維檢查業務邏輯，不能和產品邏輯脫鉤，一但落下不是變成沒人用的產品，就是用了卻不符合消費者期待的產品。
你也許會碰到無所適從的時候，像範圍太大不知如何改起、功能複雜一時動不了太多（通常這程度改動已經是策略上的翻天覆地）。試著化整為零，拆分成一個一個小環節來看，並排序重要性及急迫性，把互相影響的湊成一塊，單獨能解決的標記出來，有助於梳理思緒。
拉著key stakeholder看來，別讓自己陷入單兵作戰的窘境。
四、教育，不是一蹴可及
在變更需求不斷痛苦的溝通過程中，你得明白，老闆不像你一樣懂得所有產品開發流程，在同樣的時間內他學習並實踐商業策略，綜觀全局，但技術面的Know-how、或是產品全局的掌控，你才是專家。
因此，你不該當有意見不合時就一昧責怪你老闆，一次溝通不成功，你得去梳理背後的原因，才能找出後續解決的核心：
觀念來源：是否有他更信賴，更倚重的消息來源去造成他這樣的思考脈絡？可能是另外一位主管的論點，又或是新聞/媒體上的某些事件。
成功經驗：觀念是長久累積而成，而人們習慣依賴過往的成功經驗，進而複製到下一個階段，你得觀察是否有他的過往成功經驗擋住了你的提案？
說服程度：你準備的materials，是否足夠支撐你想講的論點與提案？你的key message是否清楚？又能讓老闆在短時間內吸收理解？
溝通策略：你可以動之以情，或是分析利弊得失，但得先確定好你的時間/地點等環境因素適合提出，並使用一切合情合理的方式讓你的老闆了解改動需求所帶來的影響。
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甚至，你可以定期或不定期的盡量洗腦你的老闆，無論是正式會議、等電梯、搭Taxi、外出覓食、單獨走路時，你要把握每一次談話的機會教育他、洗腦他、舉例來說服他、讓他對於你做的判斷感到心動，開始對於他做的決定感到動搖，當動搖累積到一定程度後再進行正式會議說服，成功率才會大幅提升。
一次提不過，不代表會永遠提不過。
也有一種方式是拉入外部資源，從顧問，廠商下手，比你自己來教育會輕鬆很多，不管是外部seminar、內部workshop開始進行教育工程，日常教育是減少未來認知gap的基礎。
五、安內，向上向下即時更新
對於向上管理的訊息同步，你必須注意以下的要點：
主動性：身為一個產品經理，你得學會主動將資訊跟進度同步給你老闆，尤其在產品變更需求上，老闆更會特別重視，甚至等不及weekly meeting報告，你需要深入分辨什麼是你自己能下判斷處理的，哪些是老闆需要知道/或決策的訊息，在適時的時候提出，才能增加你溝通上的價值。
決策點：若專案需要老闆裁決判斷，你需要清楚地列出各項action item，並壓上deadline，說明決策帶來的正負影響（通常算一算變更需求，負面影響都大於正面…）
面對PM性格或控制欲強的老闆，訊息同步更為重要，很多老闆恨不得在他想要的產品功能上樣樣都插手，但適時的讓他放心，並展現你專案控管的專業就是一件得不斷學習的事。
即使最終仍要變更需求，對於跨部門溝通的同事們也要說明清楚：
變更目的：最終你被說服時，也要拿出老闆策略判斷與合理解釋去說明需求變更目的。（當然話術得內化過）
變更執行計畫：可能已和老闆協議了折衷方案，用最小的功能修改去滿足老闆的需求，但執行計畫、步驟上都需要和每一位專案成員溝通釐清。
更新協作資料：記得更新每一個記載舊需求的地方，包含Email, Excel, JIRA, Confluence, google doc…等等，避免造成混淆或資訊不同步。
最後，祝大家面對需求變更時都能安然度過，和老闆溝通順暢無比！
（原文標題：學會向上管理，產品經理應對老闆變更需求之教戰守則）
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都更攻略》都更是「1坪換1坪」嗎？都更坪數如何換算？頂加算嗎？都更估價師怎麼評估房地價值？
在都市更新案中，住戶最關心的議題，就是自己所持有的房屋等地上物及土地到底有多少價值？自己能分配到多少？本文作者為都更業者，他觀察都更最常發生的問題，來自於住戶對基本觀念及程序不熟悉，甚至大多數人還存在著室內坪「1坪換1坪」的迷思。以下由專業都更估價師帶你了解都更大小事。
文／黃張維
身為專業都市更新業者，我深刻理解，權利人在都市更新案中最關心的議題，就是自己所持有的房屋等地上物及土地到底有多少價值？自己又能分配到多少？以下由台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑估價師、巨秉不動產估價師事務所副所長李方正估價師，提供專業解釋及說明。
鐘少佑指出，都更最常發生的問題，來自於某些住戶對其基本觀念及程序不熟悉，甚至大多數人還存在著室內坪「1坪換1坪」的迷思。
李方正則更進一步說明，一般常見的「都市更新」，多是以「權利變換」的方式來辦理；所謂「權利變換」就是權利人與實施者（建方）雙方經過政府審議，在都更完成後，依照更新前的權利（地上物及土地等的價值）及投入的建築成本，依據比例原則，來分配更新後的建築物及土地的總價值，也就是所謂「更新前的權利價值比率」。
舉例說明：如果更新前的整個基地，土地＋建物價值是1億元，某甲所持有的土地＋建物價值是1,000萬元，就等於占全案的10%；更新後，全案價值扣除成本後若為3億元，則某甲的更新後權利價值就是3億元的10%，也就是3,000萬元。
而權利變換，首先要將參與者分為兩方，一方是權利人（主要是持有土地與建物的所有權人）來提供土地跟建物；另一方是「實施者（建方）」，負責提供專業、技術及重建房屋的資金等。以地主提供的土地原有的法定容積，再加上都市更新容積獎勵或海砂屋、輻射屋獎勵或容積移轉等獎勵項目之後，就是整個都更改建後可以產生的價值。
權利人自己也可以組成更新會當實施者（建方），自行負擔興建新屋的費用，最後分回來的權利自然都屬於權利人；但是大部分的狀況，還是以建方來當實施者（建方）的情形居多。
當然，都市更新後的房地總價一定會提高，不然就沒有人想要改建了。「在參與都市更新後，權利人等於是用更新前擁有的權利換了一張『提貨券』，當都市更新建案完成，就可以這張提貨券去兌換新的房屋，多退少補。而實施者（建方）則因為投入成本來重建房屋，以投入成本換取部分都市更新後建物的產權」，李方正估價師如此比喻「權利變換」。
估價師在做什麼？
溝通的過程中，對估價師的工作內容往往不清楚，也擔心估價師會不會只站在實施者（建方）那一邊，而影響自己的權益。鐘少佑說，權利人是否相信估價師所評估出來的房地價值及分配，是都更案能否繼續進行的最大關鍵。在這過程中，估價師的責任至為重大。
過往的年代，權利人往往不相信實施者（建方）所估算出的土地及房屋價值，因而造成許多糾紛；在《都市更新條例》施行後，依法讓擔任公正第三方的專業估價師，來評估現有市值及未來都更後的權利分配，對權利人更加有保障。
李方正指出，依據2019年之前的舊法規，都更案的估價是由實施者（建方）選定3位估價師來估價；但《都市更新條例》在2019年修正後，估價師的選任需經由實施者（建方）、權利人共同指定，若無法共同指定時，則由實施者（建方）先行指定一家，其餘兩家透過公開抽籤的方式來選任。如此的變革，大幅增加了價值評估時的公平性，免除以往估價師皆由實施者（建方）選定的弊病。
鐘少佑提到，估價師作為公正的第三者，不會偏袒權利人或實施者（建方）；但也因為這緣故，估價師所評估出的房地價值，可能會與實施者（建方）或權利人的預期不同，這幾乎在每一個都市更新案中都會發生。
權利人與實施者（建方）如果對估價師的估值有疑慮，可在都更審議過程或在審議會中提出異議，估價師會依據陳情人所提出的理由、證據的強弱、市場價值的合理性等因素，重新檢視評估出的價值是否有修正之必要。在這樣的估價程序下，估價師所評估出的價值，會比較能讓各方接受。
鐘少佑也強調，如果估價師估價錯誤或偏袒任何一方，輕則罰鍰或負連帶賠償責任，重則撤照甚至背負刑則，因此估價師多半愛惜羽毛，不會有刻意不公正的情況發生。
樓層、巷道、位置對於價值的影響
對於準備進行都更的老舊公寓來說，以上種種狀況必然發生。而在實務上，究竟估價師是如何評估這些價值呢？根據個人從事都更事業多年的經驗，我發現權利人之所以對估價師的估值產生疑慮，往往是因為他們不了解更新前的估價準則。例如：王先生所在的社區，一塊土地上有4層樓的公寓，土地面積是由4層樓的屋主所共有，但實際的估價會因樓層不同而產生不同的價值，分配比例也會不同。
以4層樓、無電梯的公寓為例，依據「更新前估價原則」，會先估算土地的價值，再依各樓層不同，進行立體地價分配，分配的基礎是更新前的房屋市價。一般來說，1樓的房屋因為市價較高，就能分配到較多的更新前土地權利價值；在頂樓沒有加蓋的情況下，2、3、4樓層的土地價值，基本上差異不大，但估價師還是會依據市場調查結果來認定。
6樓以上的電梯華廈，雖然高樓層的房屋視野佳、市場價值也較高，但通常不會高於1樓；又譬如，電梯華廈的2樓若可作為商業使用，市場價值也會增加。
另外一個影響價值的因素，則是採光及房屋的位置，兩面採光或三面採光的邊間房屋，價值一定比只有一面採光的房屋高。讀者們也可以參考住家附近的預售屋或新成屋，一面採光與兩面採光的房屋價格上一定有差距。此外，房屋是否面對馬路或巷子？是否鄰近河濱或公園？視野是否開闊？噪音嚴重與否等因素，都會影響到價值的估算。
關於頂樓加蓋及1樓空地的問題，李方正指出，「都更估價時，超出合法登記產權外之使用價值，並不等於實際擁有之市場價值，所以在估價的過程中，不會把使用價值納入。」例如頂樓加蓋（即便可以緩拆，且目前由頂樓使用，但還是違法），或1樓住戶將法定空地增建納1樓自己使用，或在門口停車等，這些都屬於合法登記產權外之使用價值性質，在無相對證明資料前，基本上都不能納入更新前的估價。
許多老社區的頂樓都有加蓋，後來的屋主在購入時，就多花了錢去買頂樓加蓋的部分，但如同上文提到，即使屋主多花了錢，雖然擁有不能合法且無法登記的使用權利，但都不會影響更新前估價。鐘少佑如此說明，「就算實際上為屋主使用，頂樓加蓋還是屬於違建的性質，既然是違建，就不能列入權利價值的計算。」如果都更全區內的頂樓都有加蓋，依據個案不同，估價師或許會做一些樓層效用上的調整補償，但效果並不是很顯著。
2樓以上住戶的陽台，如果有未登記產權的情形，其實不用太緊張地去做補登手續，只要同一棟建物的樓上或樓下有登記陽台，或者有使用執照圖，都可以判斷是否有陽台空間；如果有，估價師就會將陽台面積納入房屋面積計算，並進行估價。
關於巷道土地的估價問題，要看這個巷道是屬於使用執照範圍內的私設通路？或是可建築用地卻被當作通行使用的既成巷道？若是私設通路，估價師需要檢視使用執照，確認這筆土地的法定容積是否已經被使用；倘若該筆土地的法定容積已經用掉，就等於是法定空地的概念，土地的價值就必須扣除地上物的價值。
如果這筆土地的法定容積並沒有被使用，那就當成一般土地，也就是「素地」來估價。既成巷道在估價時應該依照一般土地進行估價，但要考量其是否能將巷道廢除？如果是能廢除的既成巷道，價值會比不能廢除的既成巷道略為提高。還有一種是真正的計畫道路，這就屬於公共設施用地，在評估上，是以其本身可以創造多少容積，來計算更新前的土地權利價值。最重要一點，不同於更新範圍內的可建築用地，計畫道路不能享有都市更新獎勵。
節錄自：今周刊《大都更時代攻略 耕築居安家園》黃張維 著
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文： 人資市集整理
104 人資市集舉辦「104 talks 短講」致力於為職場人士提供高效學習的平台，集結專業領域的講師進行知識分享，期望為樂於學習的職場人士帶來不同的視野與啟發。本次邀請到策略思維商學院院長孫治華主講，將詳細討論業務人員應具備的人格特質、軟實力、銷售技巧，以及如何在銷售過程中運用情緒價值，最終達成業績目標。
在瞬息萬變在瞬息萬變的商業環境中，企業為了保持競爭力並持續增長，必須重視業務團隊的培育。一支高效的業務團隊不僅能提升公司的業績，還能增強品牌形象，並與客戶建立長期穩固的關係。孫治華老師將帶大家深入探討如何培育優秀的業務人員，並提供具體的策略和技巧分析。
想要創業或成為老闆嗎？先去當業務
相信大家常常聽過一句話，就是你要當老闆之前，要先做什麼？要先去做業務！擔任業務職位能讓你深入了解市場運作、客戶需求及銷售技巧，這些都是未來創業過程中不可或缺的基礎知識。透過與客戶的直接互動，你將能夠獲得寶貴的市場洞察，學會如何處理各種業務挑戰，並發展人際關係及談判能力。此外，業務工作還能讓你體會到績效導向的工作環境如何運作，這對於未來經營自己的企業非常重要。
以各種職務來說，業務相對在公司可以很好發揮他的核心價值，也就是將產品銷售出去並獲得獎金。在業務領域中，選擇高單價商品或服務是提升業務價值的關鍵。以房地產為例，銷售高價房產能帶來豐厚的佣金，進而提高業務的獲利能力。然而，成功的業務不僅依賴於產品本身的價值，也需要考慮市場策略和地理位置等因素。這些因素會影響到業務的成就，因此，業務人員應該仔細選擇合適的產品和服務，以提升自身在市場中的競爭力和價值。
業務要有什麼人格特質：硬實力及軟實力
業務人員的成功不僅僅取決於他們的專業知識（硬實力），更多時候，他們的軟實力扮演著更為關鍵的角色。孫治華老師認為業務應該具備多種關鍵能力與特質，以適應不斷變化的市場需求，並提升業績。
其中，主動積極是最重要的特質之一，這使得業務能夠主動尋找機會並與客戶建立聯繫。此外，真誠的態度能夠增強客戶信任，有助於建立長期關係。無論是個性外向或內向的業務人員，都可以透過積極的行為來勝任工作。
在硬實力方面，則需要具備產品專業並能掌握市場趨勢，了解產品的各項特性和優勢，以便能夠清晰地向客戶介紹和推銷。此外，資料和財務思維也至關重要，這包括對市場數據的理解和成本控制。銷售技巧和談判策略則是業務的基本功，能夠幫助他們在交易過程中達成雙贏。
同時，業務人員應具備良好的目標管理和時間管理能力，保持自律以有效地管理日常工作。抗壓性也是不可缺少的特質，因為業務工作通常會面臨挑戰和壓力。最後，良好的人際關係和正向開朗的心態，能幫助業務在與客戶溝通時建立良好的氛圍，達成更好的成效。
整體而言，業務人員應平衡這些軟實力與硬實力，以提升自己的專業形象和業績表現。不同個性的人均可塑造成優秀業務，關鍵在於強化其個性優勢。企業也可透過共讀會、教育訓練去補強員工所需的能力。
不好 vs 好的銷售技巧
銷售技巧的優劣直接影響銷售成果。最糟糕的銷售方式是「見到人就開賣」，這種方式忽略了客戶的需求和感受，容易引起反感。 相對地，好的銷售技巧應該是：了解需求，提供解決方案。業務人員應該像醫生一樣，先「診斷」客戶的問題，再「開藥方」提供解決方案。
可運用SPIN銷售技巧：
Situation Questions（情境問題）： 了解客戶的現狀和背景。
Problem Questions（問題問題）：挖掘客戶面臨的問題和困難。
Implication Questions（暗示問題）： 放大問題的影響，讓客戶意識到問題不解決的嚴重性和後果。
Need-Payoff Questions（需求-價值問題）：引導客戶將注意力放在解決方案的價值和收益。
優秀的客服人員不僅能解決客戶的問題，還能「整合商業情報」。同樣地，優秀的業務人員也應該具備這種能力，他們不僅要了解客戶的顯性需求，還要挖掘潛在需求，並將這些信息反饋給公司，幫助公司改進產品和服務。
為什麼大家不買？如何達成銷售？
銷售時最常遇到的困境就是再好的東西還是會有人不買單！以掃地機器人為例，就算它有許多好處跟便利性，客戶還是會有許許多多的原因不向你購買產品，例如他想再多多比價、對品質有疑慮、住4樓透天厝、有打掃人員…等。
因此達成銷售的關鍵在於「情報戰」。業務人員需要像情報人員一樣，收集、分析和利用各種信息，以制定有效的銷售策略。了解客戶不購買的原因、疑慮、擔憂和競爭對手的優勢。根據客戶的具體需求，提供量身定制的解決方案。業務應將自己定位為客戶的「問題解決者」，而不僅僅是產品推銷員。
而在培育新人業務時，設計一套完善的問答集（FAQ）非常重要。這套問答集不僅要涵蓋常見的客戶問題，更要針對不同的客戶類型、不同的購買階段和不同的異議處理方式，提供詳細的解答和應對策略。通過反覆的練習和模擬，新人業務可以快速掌握基本的業務技能，增強自信心，從而更好地應對客戶的挑戰。
拉滿情緒價值
在銷售過程中，情緒價值的重要性不容忽視。孫治華老師提出，業務人員應該採用「戀愛銷售型」的方式與客戶互動，這意味著：
營造關懷和理解的氛圍： 讓客戶感受到被重視、被理解。
提供具情境化的問題和關懷：針對客戶的具體情況，提出有針對性的問題，並表達關心。
創造期待和驚喜：在銷售過程中，給客戶帶來超出預期的體驗。
像是商業簡報也不應過度精簡，以免「情緒價值被消滅」。同樣地，在銷售過程中，業務人員也應該注重情緒的表達，創造轉折就會創造情緒價值。通過語氣、措辭和肢體語言，傳遞積極的情緒，拉近與客戶的距離。專業的呈現應該帶有「願景」，讓客戶看到產品或服務的未來應用和潛力。這不僅能提升客戶的購買意願，還能激發他們的想像力和參與感。
重點回顧與提醒
總結來說，培育優秀業務的核心秘訣包括：
1. 多元能力培養：注重業務人員的軟實力和硬實力培養，包括抗壓性、人際關係、溝通技巧、產品專業、數據分析能力和趨勢洞察力。
2. 優化銷售技巧： 採用以客戶需求為中心的銷售技巧，如SPIN技巧，避免「見到人就開賣」的錯誤方式。
3. 情報戰思維：將銷售視為一場情報戰，收集、分析和利用各種信息，制定有效的銷售策略。
4. 情緒價值運用： 在銷售過程中，注重情緒的表達和營造，創造積極的客戶體驗。
5. 整合商業情報: 蒐集客戶問題，提供給公司策略擬定參考。
透過這些策略和技巧的結合，企業不僅能提升整體業績，還能打造出一個具有高度競爭力的銷售團隊。對業務人員進行系統化的培訓，注重業務員長遠發展，是企業成功的關鍵。
講者簡介：孫治華
策略思維商學院院長，同時也是簡報實驗室創辦人，曾擔任奇想創造品牌顧問、數位時代網站主編等職務。透過策略性的技巧佈局以及持續鍛鍊，從一名罕見的三無講師，一路走到今天在業界佔有一席之地。擁有超過 10 年以上企業內訓、創業輔導經驗，經常被讚譽有著「超高含金量」的課程講師。
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租金調查！租屋市場逃漏稅問題普遍 三成房東須補稅
2025-10-01 經濟日報記者余弦妙 由聯合新聞網授權轉載
立法院預算中心最新報告指出，財政部近五年查核租賃所得稅申報案件，補稅比率介於26.84%至29%之間，等於約三成遭查核房東必須補稅，反映租屋市場逃漏稅問題依舊普遍。
值得注意是，中區國稅局補稅比率35％，高雄國稅局、南區國稅局轄區補稅比率33%，都高於全國平均。
延伸閱讀：租屋族「電費發票中1千」獎金歸誰？ 內行人曝解答
財政部賦稅署資料顯示，2019至2023年租賃所得平均補稅比率維持在26.84%至29%間。2023年更升至27.96%，較前一年26.84%增加，呈現攀升趨勢。
近五年國稅局查核租賃所得情況
國稅局補稅比率範圍台北21.81% ~ 24.68%高雄31.55% ~ 33.93%北區21.99% ~ 22.78%中區31.93% ~ 35.82%南區29.99% ~ 33.91%
區域間也存在差異，台北國稅局補稅比率介於21.81%至24.68%、高雄國稅局介於31.55%至33.93%、北區國稅局介於21.99%至22.78%、中區國稅局介於31.93%至35.82%、南區國稅局介於29.99%至33.91%，顯示租屋市場房東未登錄及申報不實等問題未有效改善。
預算中心指出，政府近年修訂《住宅法》及相關稅法，推動「公益出租人制度」，並提供租稅優惠，鼓勵房東將住宅釋出出租。然而，租稅減徵戶數、公益出租戶數與租金補貼戶數差距持續擴大，顯示成效有限。
預算中心表示，主計總處2020年度人口及住宅普查顯示，全台約有87.6萬戶租屋家戶，但財政部綜所稅列報出租所得僅32萬筆，推估逾50萬戶租賃收入未列報，租屋市場黑數龐大。
租稅減徵戶數雖持續增加，但與租金補貼戶數差距擴大。據國土署與財政部統計，房屋稅減徵戶數由2019年度的7萬660戶增至2024年21萬4,345戶，地價稅減徵戶數由4萬300戶增至15萬1,136戶，綜所稅減徵戶數更由6萬1,839戶躍升至26萬480戶。然而2023年至2024年租金補貼戶數78萬1,085戶，與減徵戶數相比差距擴大，顯示出租予補貼戶的房東，多非屬公益出租人。
此外，主計總處統計，租屋類消費者物價指數以2021年為基期100，至2025年7月已升至108.98，短短四年漲幅達8.98%，顯示房租漲勢持續且擴大。
踏上「行銷企劃」之路！核心能力 × 必備知識 × 生涯挑戰全面解析
想踏入行銷這行，卻不知道需要具備哪些核心能力和必備知識嗎？其實一個成功的行銷人，必須確實理解「行」和「銷」的關鍵意涵，此外當前的職場在日新月異的科技刺激下變化極快、跨科系產業的競爭者非常多，讓「行銷企劃」必須面對職涯當中的3大挑戰。本文帶你完整剖析「行銷企劃」之路的三大核心能力與指標！
文／《104職場力》
本文目錄（點擊可快速前往）
什麼是「行銷企劃」(Marketing Planning)？「行銷企劃」的三大核心能力與知識指標🧠 行銷思維🔍 市場洞察🚀 行銷組合策略理解行銷的第一步，先釐清「行」與「銷」的關鍵意涵「行銷企劃」職類所面對的挑戰職缺挑戰1：人才供過於求，需展現差異化實力職缺挑戰2：行銷與企劃分工模糊，需跨能整合職缺挑戰3：需快速學習產業知識與商業敏銳度
企業獲利固然是重要指標，卻不應被視為行銷企劃成功的唯一證明。
真正的關鍵在於消費者對品牌的長期認同與企業獲利的可持續性。短期營收成長可能來自市場紅利、技術優勢或促銷活動等暫時性因素，若未能深植品牌價值、培養顧客忠誠，企業競爭力終將削弱。
卓越的行銷企劃應著眼於建立持久的信任關係，使顧客在眾多選擇中仍願意支持企業的產品與服務。因此，財務成果僅是努力的表現，行銷企劃的核心價值在於能否形塑長遠的市場定位與競爭優勢，為企業奠定永續發展的基礎。
什麼是「行銷企劃」(Marketing Planning)？
企業或組織皆擁有自身的產品或服務，首要挑戰在於如何將其價值有效導入市場並促成交易。
產品與服務的價值，不僅取決於其本質特性，更關鍵在於能否精準觸及目標族群並傳遞品牌理念。行銷企劃作為提升市場競爭力的核心策略，透過系統性規劃與執行，確保品牌定位清晰、通路佈局完善，並與消費者建立長期關係。
無論是開拓市場、優化產品或提升品牌忠誠度，完整且精準的行銷企劃皆能為企業提供明確的發展方向與可行的執行步驟，協助其在競爭激烈的環境中脫穎而出，創造永續商業價值。
「行銷企劃」的三大核心能力與知識指標
行銷企劃的核心學習領域，從行銷思維建立、市場洞察到行銷組合策略，幫助學習者有系統地掌握行銷企劃的各個關鍵環節。
※ 行銷企劃應具備【核心能力】與【涵蓋領域】，點選文字可前往對應技能說明
三大核心能力涵蓋領域🧠 行銷思維★ 行銷基礎知識🔍 市場洞察★ 分析市場★ 解析消費者行為★ 品牌經營策略★ 行銷研究🚀 行銷組合策略★ 產品規劃★ 定價策略★ 通路策略★ 推廣策略
延伸推薦證照：TIMS行銷企劃證照（經濟部iPAS認可）
🧠 行銷思維
★ 行銷基礎知識
行銷的意義（價值創造、價值專屬）
企業經營思維的演進（生產→產品→銷售→行銷→社會行銷→關係行銷導向）
四大行銷學派（實體配送→消費者行為→行銷策略→行銷決策學派）
異質性與動態性
四大行銷思潮的典範移轉（被動式→主動式→互動式→連鎖式行銷）
B2B行銷策略（麥可波特五力分析）
🔍 市場洞察
★ 分析市場
市場區隔之意義
SWOT分析
市場區隔之變數（地理、人口統計、心理統計、行為變數）
區隔之評估準則（異質性、可衡量性、足量性、可接近性、可實踐性）
選擇市場方式（集中、差異化、產品專業、市場專業）
知覺定位分析
★ 解析消費者行為
消費市場與組織市場特性差異
消費者高涉入與低涉入
個人購買決策過程（問題察覺→資訊蒐集→方案評估→購買→購後行為）
個人購買決策型態（例行決策、有限決策、廣泛決策）
個人購買決策之影響因素
人格特質（內外控、自我監控、認知需求、自尊）
生活型態（活動、興趣、意見）
動機（馬斯洛需求、賀伯茲雙因理論）
價值驅動（功能、情感、象徵、認知、經濟價值）
知覺（選擇性注意→選擇性曲解→選擇性記憶）
學習（經驗式、觀念式、類比式、古典制約、工具制約）
態度（認知、情感、行為）
群體購買決策之影響因素
消費者角色（提議者、影響者、決策者、購買者、使用者）
社會文化因素（文化、次文化、參考團體、社會角色）
★ 品牌經營策略
品牌意義
品牌命名
品牌定位（屬性功能、利益用途、個性、使用者、競爭者、經濟）
品牌決策架構（中間商、個別、家族、混合、共同品牌）
安索夫成長矩陣（市場滲透、產品拓展、市場拓展、多角化）
Aaker品牌權益模式
Keller品牌共鳴模式
★ 行銷研究
行銷研究的過程（研究動機→研究範圍→研究目標→研究類型）
行銷研究的類型（探索、敘述、因果性研究）
行銷研究的資料蒐集（初級資料、次級資料）
顧客關係管理（RFM分析、忠誠度分析）
🚀 行銷組合策略
★ 產品規劃
產品內涵（核心利益→基本→期望→附加→潛在產品）
產品分類（便利品、選購品、特殊品、忽略品）
BCG矩陣（問題事業、金牛事業、老狗事業、明星事業）
產品線發展
產品生命週期（導入→成長→成熟→衰退期）
產品擴散理論（創新者→早期採用→早期大眾→晚期大眾→落後者）
服務的特性（無形性、不可分割、易變、不可儲存）
服務品質（可靠、回應、信賴、同理心、有形性）
服務品質模式
★ 定價策略
定價的意義
定價目標與影響因素
成本導向定價策略（成本加成定價、目標利潤定價、損益平衡定價）
心理定價策略（畸零定價、名望定價、習慣定價）
新產品定價策略（吸脂定價、滲透定價）
產品組合定價策略（產品線定價、互補產品定價、配套式定價）
促銷定價策略（犧牲打、現金折扣、數量折扣、季節折扣、換購折讓）
動態定價策略（差別定價、使用量定價、訂閱制定價、交叉彈性定價）
★ 通路策略
中間商的功能
通路型態（零階通路→三階通路）
通路整合方式（傳統、水平、垂直）
通路設計考量因素（廠商因素、市場因素、中間商、產品因素）
通路衝突型態（水平、垂直、多重通路衝突）
通路衝突處理模式（統合、退避、順應、妥協）
通路權力（專業、認同、獎賞、懲罰、合法）
實體通路類型（便利商店、超市、百貨、量販、專賣、自動販賣機）
非實體通路類型（人員直銷、電子商務、品牌自營網站）
創新通路型態（O2O 模式、社群電商、快閃店、訂閱制平台）
★ 推廣策略
推廣意義（AIDA模式）
推／拉策略
廣告意義
廣告訊息訴求（理性、感性、道德訴求）
廣告代言人策略（名人代言、專家代言、消費者代言）
媒體目的
媒體類型分類（付費、獲得、分享、自有媒體）
媒體成效衡量
公共關係操作
促銷種類（消費者促銷、中間商促銷）
整合行銷溝通IMC
延伸推薦教材：TIMS行銷企劃證照題型題庫
理解行銷的第一步，先釐清「行」與「銷」的關鍵意涵
在大多數情境下，行銷往往被簡化為「銷售」與「推廣」的操作層面，即「銷」的概念。然而，真正完整的行銷內涵，不僅關乎企業如何銷售產品，更涉及「行」—即消費者行為的理解與分析。
「銷」代表企業的市場推廣與銷售策略，而「行」則關乎消費者的需求、行為模式及決策過程。行銷的核心價值，應是透過深入理解消費者行為，掌握市場區隔的關鍵變數，並據此設計能夠有效解決消費者問題的產品與服務。
因此，完整的行銷企劃學習地圖，不僅要涵蓋市場推廣的策略框架，更應引導學習者建立對消費者行為、市場區隔及行銷模式的深度理解，從理論基礎到實務應用，掌握行銷的全貌。
「行銷企劃」職類所面對的挑戰
職缺挑戰1：人才供過於求，需展現差異化實力
由於門檻相對開放，行銷企劃職位吸引了大量來自商管、傳播及設計背景的畢業生與轉職者投入。
然而，企業對應徵者的期待已不再侷限於文案撰寫或社群操作等基礎技能，而是更加重視策略整合思維、資料分析能力與清晰的簡報邏輯。在競爭激烈的人才市場中，能夠融合創意思維與數據分析，並具備完整行銷企劃經驗者，往往更能脫穎而出，贏得企業青睞。
職缺挑戰2：行銷與企劃分工模糊，需跨能整合
在實務上，「行銷」與「企劃」的職能往往高度交錯，並非明確分工。
許多中小企業甚至期望一位行銷企劃人員同時負責社群經營、活動提案、廣告文案、客戶簡報、KPI 追蹤與數據報表，一人多工已成常態。在這樣的工作環境中，行銷企劃除了需具備創意與寫作能力，也必須掌握基本的溝通與協調技巧。
職缺挑戰3：需快速學習產業知識與商業敏銳度
行銷企劃不僅是「推廣產品」，更是企業實現商業目標的關鍵。
因此，企業期望行銷人才能迅速掌握產業邏輯、市場結構與顧客需求，並提出貼近商業目的的行銷方案。
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主管接受批評為何如此重要？4招建立正面回饋文化
原標題：為什麼主管應該主動聽取批評？
在瞬息萬變的職場環境中，主管不僅需要掌握領導技巧，更需要有勇氣接受來自下屬的建設性批評。這種主動尋求負向回饋的態度，有助於他們改進管理風格，並推動團隊成長。而哪些類型的主管更願意接受批評？以及企業如何建立開放的回饋文化和提升部屬專業能力，從而打造一個高效且協作的工作環境。透過深入分析，我們將揭示為何聆聽批評是成功管理者必備的一項技能！
文： 小婉家族研究生 周郁恩 | 工商心理實驗室
在快速變動的職場中，回饋是提升工作表現的關鍵。不只是員工需要回饋，主管也需要從部屬了解自己可以如何改進。這種主動去聽取批評的行為，叫做負向回饋徵詢。
什麼是負向回饋徵詢？
負向回饋徵詢意即主管主動請部屬指出自己的缺點或不足之處，以改善自己的領導方式。這和一般的讚美或建議不同，它需要主管有足夠的心理素質來接受批評，並從中學習。
什麼樣的主管會主動徵詢批評？
研究發現，主管的個性會影響他們是否願意聽取負向回饋，主要為以下兩種：
1.喜歡學習的主管：這類主管認為能力可以透過努力提升，所以他們不怕批評，反而會把批評當作成長的機會而更容易主動請部屬指出問題。
2.在意表現的主管：這類主管非常重視自己的形象，怕別人覺得他們不夠好。因此，他們通常會避免主動徵詢負面意見。
成為留才好主管 ，打造共好團隊>>
主管相信回饋有用嗎？
主管是否願意聽取負向回饋亦取決於他們是否相信回饋真的有幫助。喜歡學習的主管通常認為回饋對提升自己有用，所以更常主動徵詢。而在意表現的主管則認為回饋不一定有幫助，反而可能讓自己難堪，所以他們不太願意去問。
部屬的能力也很重要
部屬的專業能力會影響主管是否願意聽取他們的意見。如果部屬很專業，主管會更信任他們的回饋。反之，如果部屬經驗不足，主管可能會認為他們的回饋不夠專業，因而不太願意徵詢。
企業能怎麼做？
根據這些發現，企業可以採取以下幾個做法：
1.選擇適合的主管：挑選樂於學習、願意接受批評的主管，因為他們更容易帶領團隊進步。
2.提供回饋訓練：教導主管如何有效地接受和利用負向回饋，特別是幫助那些在意表現的主管理解批評的價值。
3.建立開放的回饋文化：鼓勵主管和部屬之間進行坦誠的交流，讓回饋成為日常工作的一部分。
4.提升部屬專業能力：加強部屬的專業培訓，讓主管更信任他們的意見，促進正向回饋循環。
主管主動徵詢負向回饋，不僅能幫助他們改進管理方式，還能促進整個團隊的成長。理解主管的個性和部屬的專業能力，能幫助企業打造一個更健康、更有效率的工作環境。
小婉家族研究生:N
參考資料：
方沴淳、紀乃文（2024）。主管目標導向特質與負向回饋徵詢行為：主管回饋效用信念與部屬專業能力的干擾式中介效果。《組織與管理》，17(1)，107-148。https://doi.org/10.53106/199687602024021701003
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房東不准房客申請補貼 罰
2025-09-04 經濟日報記者余弦妙 由聯合新聞網授權轉載
房東注意了，內政部正研議修正《租賃住宅市場發展及管理條例》，涵蓋四大修法方向，其中，未來房東若拒絕房客申請租金補貼、遷入戶籍，可能會有相關罰則；另也透過修法限制漲租幅度、保障租期、提供租屋糾紛法律協助等，修法草案預計9月提出。
行政院會今（4）日將通過「婚育宅優先住加碼補-青年婚育租屋協助專案」報告，行政院政務委員陳時中昨日表示，政府除推動婚育宅，針對青年租屋，也將推動租賃專法修法，主要有四大方向。
延伸閱讀：租屋族「電費發票中1千」獎金歸誰？ 內行人曝解答
租賃條例修法方向
項目方向保障租期契約與續約合計三年，除非房東自住，不得隨意終止限制漲租續約租金漲幅不得超過租金指數年增率保障房客申請補貼房東不得禁止房客申請租金補貼或遷入戶籍，違者有罰則租屋糾紛處理遇糾紛，可申請免費調解或法律訴訟扶助
首先是保障三年租期。未來房客與房東簽訂契約後，房客享有訂約及續約合計三年租期，除非房東需自住，否則不得隨意終止契約。此舉將讓青年能安心規劃生活與家庭，而不必因短租或隨時被迫搬遷而感到焦慮。
第二是限制漲租幅度。續約租金漲幅不得超過通知當月房租指數年增率。換言之，房東在續約時雖可調整租金，但必須以合理標準為依據，避免出現不合理的大幅漲價，減輕青年家庭的經濟壓力。
第三是維護房客申請補貼權益。不少房東會明示、暗示房客不得申請租金補貼，甚至拒絕房客遷入戶籍，內政部將修法明文禁止這類行為，若房東違規，將訂出罰則。
現行規定下，房客申請租金補貼並不需要房東同意，房東若片面禁止或要求放棄申請，房客目前可依消保法相關規定主張無效，未來若進一步對房東處以罰則，將可強化保障房客權益。
第四是提供免費調解與法律協助。租屋糾紛可向公所申請免費調解或法律訴訟扶助。
此外內政部也將同步推動「婚育宅」政策，將於2025年釋出1,000戶社會住宅，並在2026年至2028年間增至1萬戶；另透過包租代管方案，每戶每年房客加碼提供6,000元修繕補助，並預計每年增加6,000戶媒合量。多管齊下，將逐步建立更完善的青年租屋支持體系。
至於上路時間，陳時中表示，婚育宅政策相關配套措施仍要討論，千戶社宅今年下半年就會實施，至於租金加碼補貼則是明年元旦；另外針對租賃條例修法由於還要提案到立法院，預計草案最快9月底提出。
主管面談總是談不下去？面談前先問 3 件事，再用「停、聽、辨、引」4 步驟
面談不是把話說得更漂亮，而是先把理解、事實與下一步排對順序。
文／104人資市集
員工提離職，只說「想找新的挑戰」；同仁進度落後，一被問就沉默或情緒上來；主管明明想幫忙，最後卻變成彼此防衛。
很多主管卡住的，不是沒有善意，而是不知道什麼時候該問、什麼時候該停，以及什麼時候才適合進入解決問題。真正有效的面談，不是主管更會「說服」，也不是把員工的問題全部扛走，而是先把人與事情聽清楚，再引導彼此找到下一步。
主管不是沒有善意，而是善意常常出現得太快
員工說工作量太大，主管立刻回「那你先把事情排好」；同仁抱怨團隊狀況，主管趕快解釋「最近大家都很忙」；核心員工提離職，第一句變成「現在團隊真的不能沒有你」。
這些話未必錯，甚至往往出於善意。真正的問題是：時機太早。
主管常見的三種「好意失誤」，就是太快給建議、立刻合理化，以及急著把人留下。當對方還沒把事情說完整，主管就開始處理，員工接收到的可能不是「主管想幫我」，而是「我的問題、感受或需求還沒被聽見，就已經有答案了」。
所以一場面談真正要調整的，常常不是話術，而是順序：先讓理解發生，再讓解決進來。
▲ 主管不是沒有善意，而是太快進入建議、合理化與慰留。
面談前：先問自己 3 件事
第一，我現在是想理解，還是想趕快結束？ 如果只是想把事情處理完，問題很容易變成「你為什麼又沒做到」；如果目的是理解並改善下一次，就會往流程、資源、協作與期待落差多問一層。
第二，我現在聽到的是事實，還是主觀判斷？ 「他就是故意針對我」、「你最近態度很差」都混著解讀。真正能進入管理的，是可觀察、可核對的情境與行為，以及它造成的影響。
第三，這場對話真正需要的下一步是什麼？ 不是每次面談都要一次解完。今天可能只需要把狀況說清楚；下一次再確認資源；再下一次回看改善是否發生。先知道這次要走到哪裡，主管才不會因為焦慮而過度承諾或急著結案。
例如同樣是「進度落後」，如果主管事前已經知道這次要完成的是釐清卡點，就不必一開始急著追究責任；若這次已進入正式改善階段，也要把期待、事實與下一個檢查時間說清楚。目的不同，問法與收尾自然也不同。
▲ 面談前先校準：想理解什麼？掌握的是事實還是判斷？這次真正需要的下一步是什麼？
面談中：停、聽、辨、引
停：停止三個自動反應。 不急著反駁、不急著找答案，也不要第一時間替自己或公司辯護。停不是沉默，而是把「我要回答」先換成「我要再聽清楚一點」。
聽：同時聽事件、感受與需求。 事件是「發生了什麼」；感受是「這件事對你造成什麼影響」；需求是「你現在最在意、希望改變什麼」。主管最容易只停在事件層，但真正能推動下一步的資訊，往往藏在後兩層。
辨：接住感受，但不要把解讀直接當成事實。 員工說「他每次都故意讓我難堪」，可以先承認這段互動讓他不舒服，再往下問：是哪一句話、哪個行為、發生在什麼情境？同理與管理並不衝突；感受可以被理解，事實仍需要釐清。
引：接住的終點，是重新找到選擇。 最後再確認三件事：員工可以做什麼、主管可以協助什麼、什麼時候再回來確認。主管不需要替員工把問題全部扛走，而是把下一步變得清楚、可執行。
這四步也不是每次都要像照表操課一樣逐項念完。它更像主管在對話裡的順序提醒：情緒還在高點時先不要搶著解決；資訊不完整時先多聽；要做管理判斷時再回到事實；最後才進入行動與責任。
▲ 四步面談法：停、聽、辨、引。
面談談得順，不等於管理已經完成
一場面談如果只有「聊得很好」，卻沒有下一步，很容易幾天後又回到原點。
若是改善型面談，需要進一步處理具體行為，可以再用客觀事實描述取代人格標籤，並留下必要的會後紀錄與 Check-in 時間。像 SBI、GROW、個人發展計畫等工具，重點不是把面談做得更複雜，而是幫主管把「發生什麼」「有哪些選項」「接下來怎麼做」說清楚。
同時，正式面談也不必刻意繞圈。主管可以直接說明今天要談的主題、預計時間與希望完成的事情，讓員工知道這不是臨時找碴，而是一場有目的、有範圍、也會有後續的管理對話。
關心也有界線：不診斷、不逼問私人細節、不為了安撫過度承諾，也不要把需要正式程序或專業協助的問題全部留在主管身上。主管能做的是同理關心、工作管理、啟動正式程序，以及在需要時串接專業資源。
▲ 關心有溫度，也要有界線：不診斷、不逼問、不過度承諾、不單獨承擔。
面談不是一次把問題談完，而是讓下一步可以發生
主管常擔心：「我只有十到十五分鐘，怎麼可能談這麼多？」真正的答案，不一定是把所有步驟塞進十五分鐘，而是不要把這十五分鐘當成唯一的一次。
第一次把事情聽清楚，第二次帶著資料或資源回來，第三次確認約定的行動有沒有發生。每一次談完，都比談之前多一點理解，也多一個能往前走的下一步，面談才真正開始產生管理價值。
面談結束前，至少確認四件事：我們今天對什麼達成共識？員工下一步做什麼？主管要提供什麼支持？何時再回來確認？只要這四件事還是模糊的，這場面談多半還沒有真正收尾。
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提醒
本文整理的是管理實務原則。若涉及疑似職場霸凌、性騷擾、身心危機、績效退場或其他法律程序，仍須回到公司正式制度、個案事實與專業意見處理；溝通方法不能取代正式調查、法務審查或專業協助。
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個性低調要怎麼被看見？內向者必學4招「不張揚自我行銷術」
「只讓實力說話」為何總讓你吃虧？其實內向者不用自吹自擂也能自我行銷，解析2類型內向者困境，並傳授4招不張揚的自我行銷術，要你的成果讓人看得到、看得懂，贏得職場認可與晉升機會。本文節錄自《內向者的勝利》。
文／朵莉絲．馬爾汀
本文目錄（點擊可快速前往）
培養你的外在形象成果要說出來（★智囊M│★怪咖N）1. 展現你積極參與思考2. 勇敢插話3. 表達清晰且具體4. 幽默展現你的成就
培養你的外在形象
梅克爾和薩科齊、沃茲尼克和賈伯斯、比爾．蓋茲和比爾．克林頓—這些名人的對比證明了：在智力、權力和成功方面，外向者和內向者無分軒輊。然而，高調的人光芒四射、引人注目，低調的人則以他們的勤奮和才華來取得成就。我不知道你是怎麼想，但我發現這類刻板印象有點問題。低調的人雖然不是引人注目的角色，但也不應該永遠被定位為幕後推手。
因為外在形象並非固定不變，我們可以影響並掌控它。無論是內向還是外向，我們的表現如何、給人留下什麼樣的印象，都取決於我們如何運用自己的潛能。內向和外向的人當中，都有散發光芒和充滿吸引力的人，只是他們展現的魅力風格不同而已。
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成果要說出來（★智囊M│★怪咖N）
他們深知自己的能力，不需要向任何人證明什麼。他們喜歡讓實力說明一切，並不是因為他們害羞或過於謙遜，而是因為他們覺得自吹自擂非常愚蠢。就讓其他人去膨風、自詡為超級天才吧。他們根本不屑於讚美，而且拒絕空談。
但是，如果有一位擁有更強烈自我意識的同事超越了他們，他們會感到受傷，而且傷得不輕。
具有高比例M型或N型特質的內向者，通常以任務為導向，直球對決，而且專注。他們很難接受一個事實，那就是：成果不僅要完成，還要展現出來。當然，不是指大聲嚷嚷或毫無反思的展現，而是要讓人看得到、看得懂。
心理學家邁克爾．杜夫納（Michael Dufner）表示：「到了某個領導層級以上，就需要一定的自我意識。」在一項研究中，他發現，那些稍微高估自己知識和能力的人，被認為有魅力，而且情緒穩定。相比之下，像M型和N型內向者那樣，自我衡量務實、懂得反思，反而會被認為消極悲觀。
要取得領導地位，除了表現、能力和毅力，還需要一個東西：言語。如果沒有清晰的表達能力，就不會有私人層面的認可和職業上的晉升。以下一些建議，能幫助你提升自己和你的事業：
1. 展現你積極參與思考
務實的內向者喜歡在深思熟慮，並且斟字酌句之後才發表意見。然而，在外向者看來，這種「黑箱式」的行為，會讓人覺得你沒有參與感，相當疏離。由於外向者擅長在共同腦力激盪當中產生想法，因此，當有人先思考再發言，他們會感到不解。為了讓你的夥伴注意到你的參與，你可以偶而分享一些尚未成熟的想法，例如：「我突然想到……」「我在想……」「或許可以考慮……」這樣不僅能提升你的影響力，而且在輕鬆交流的氛圍中，還能激發更多的創造力。
2. 勇敢插話
內向的人通常不喜歡講話被打斷，也習慣等別人說完才發言。但如果討論變得激烈，你可能要等很久才有機會發言。碰到這種情況，必須果斷地爭取發言權：舉手、想辦法和主持人眼神交會、直接開口。每次大型會議中，都應該至少發言一次，即使你沒有什麼重要見解要發表也沒關係。如果你覺得這很難，可以先在家人或朋友的談話中練習。
3. 表達清晰且具體
就事論事的內向者，通常對於自己所掌握的資訊瞭若指掌，同時也傾向於認為其他人也是如此。然而請記住：你私底下想出的點子，或許在你眼裡是邏輯清晰、顯而易見，但不要指望你身邊的人能立刻理解你的解決方案的嚴謹或巧妙之處。你需要解釋複雜的來龍去脈，闡明其原因、好處與價值，而且要用連外行人都看得懂的文字與圖表。透過清晰易懂的解釋，既能保持就事論事，還能展現你的能力和才華。對客戶來說，這樣做還有一個好處，他們可以透過你的說明，真正了解你所提供的產品或服務的價值。
4. 幽默展現你的成就
M型和N型內向者通常不喜歡宣揚自己和公司的成就，也沒有這種天分。無論其他人在公司的聖誕晚會上講得多樂觀，內向的人也不會想來一場「明天會更好」的演說。即使他想，也說不出口。那麼，在需要鼓舞人心、提出願景時，該怎麼辦呢？有一個不錯的另類選擇，就是自嘲和冷笑話。左腦型的內向者通常很擅長這個，因為他們能夠以疏離的態度看待自己。
如何巧妙地以低調幽默的方式展現自己的成就？比爾．蓋茲在一次對高中生發表的著名演說中，提供了最佳範例：「對班上的怪咖好一點，你們將來可能要為他工作。」儘管有人質疑這段話的真實性，但不管怎麼說，這個故事都編得相當精彩！
【小提醒】許多內向者都是擅長下筆，勝過口語表達，請善用這項優勢。例如，在電子郵件、部落格文章或新聞稿中，發揮自己的長處：先思考再表達、深入探討、斟字酌句、考量各種可能性，並且將專業知識以淺顯易懂的方式呈現。此外，你也可以在與客戶通過電話、求職面試，或是薪資談判之後，用一封簡短的郵件，讓對方記住你，例如提供補充資料，或是進一步的聯繫方式。
節錄自：先覺出版《內向者的勝利：盡情發揮天賦優勢，你也可以》／朵莉絲．馬爾汀 著
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數位行銷是什麼？想進入數位行銷的領域，應該要怎麼開始？
數位行銷是什麼？
數位行銷是一種利用數位技術和網路平台進行行銷的方式，在網路上接觸更多目標受眾，從而推動品牌知名度、銷售與達成目標。相比傳統行銷，數位行銷更注重精準性和即時性，並且能更靈活地追蹤和分析效果。
有別於傳統的行銷操作，數位行銷是會在日常工作中，善用現代化的MarTech工具去執行行銷推廣、數據分析、素材製作、網站管理等項目。數位行銷的工作者，則會聚焦並持續學習、接觸新的數位工具，導入並應用在日常的工作中，在幫助公司成長的同時，也幫助自己成長。
傳統的行銷企劃，往往是負責年度的預算規劃、活動檔期規劃、實體宣傳、電視、廣播與報紙等傳統媒體廣告採購，會應用許多常見的行銷理論與方法，如SWOT分析、行銷4P等觀念。
現代的數位行銷，除了懂得傳統的行銷企劃的觀念與工作項目外，更會進一步去接觸、使用各種現代化的媒體平台，如搜尋引擎、社群平台、影音媒體平台、APP等，學習如何在多個管道中經營自然流量與付費流量，並結合現代化的行銷數據分析工具，快速且及時地去調整、優化行銷策略與行銷佈局。
為什麼企業需要數位行銷？
在這個數位化的時代，消費者的生活習慣已經大有不同，經常性地沈浸在網路世界之中，若是只透過傳統的行銷管道，如電視、廣播、報紙等，所能接觸到的客群難以有所突破，因此透過網路，無論是搜尋引擎、社群影音平台、手機應用程式去接觸到廣大的客群，都是一個現代企業都必須去進行佈局的。
此外，傳統媒體通常很難進行比較細節的數據分析，只能透過收視率、報紙銷量等資訊去推估行銷成效。然而，數位行銷則是可以在網站、應用程式進行數據的搜集，能明確地追蹤到流量與銷量等數據，並藉由這些即時且高準確性的數據，去洞察問題與方向，以最快的速度找出可以改善的面向，產出決策，進而推動公司的績效成長。
數位網路的發展，也讓企業得以突破地域的限制，透過數位行銷，將品牌、產品行銷曝光至全世界，打破距離的限制，接觸到更多目標受眾，增強企業成長的動能。
不過值得留意的是，也因為網路的快速發展，負面的形象傳播也是極為迅速，所以企業的公關形象、品牌行銷的佈局，也必須將網路的口碑也納入規劃之中，要及時察覺不好的風向或是可能的危機，提早做好因應與準備。
也正是因為數位行銷是透過新興的科技去宣傳品牌或產品服務，因此在企業中執行數位行銷的人，是必須對新科技抱持好奇、學習心態，有時甚至需要拋開傳統的行銷觀念。於是也產生了大量職缺需求，常常是新設立的單位或是新的職缺去招聘有這方面專業的人員。
數位行銷的工作者需要的技能
數位行銷人會在日常工作中，應用各種現代化的工具，去提升工作效率與成效。以下是一些情境的舉例說明：
數據搜集：傳統的行銷會倚賴收視率、報紙銷量、傳單發放量、問卷搜集等方式去推估行銷成效，但準確度難以掌握。現代的數位行銷則會透過Google Tag Manager、SDK等工具去部署程式碼，讓數據追蹤可以常態、自動化地進行。
數據彙整分析、圖表製作：傳統的行銷在執行數據分析時，常使用Excel手動去彙整數據、產生圖表，數位行銷人則懂得結合Google Analyics4與Looker Studio等MarTech工具去分析數據、自動化產生視覺化的圖表。
行銷推廣：過去的行銷會著重於電視、廣播、報紙等媒體的採購，結合一些實體活動去推廣品牌、產品。現代的數位行銷則偏重於在網路上獲客，同時經營自然流量與付費流量，如搜尋引擎優化(SEO)、社群經營、廣告投放的操作，於是進一步會去學習基本的網頁架構、語法的概念，熟悉各個廣告後台的操作，如Google ads、Facebook ads、LineLap等，並結合數據分析工具去優化行銷的操作與策略。
社群經營：數位行銷人會在各個聚集大量人群的社交平台中，為品牌經營官方帳號，例如Facebook、Instagram、Line、Threads等，熟悉每個平台的後台操作，並結合數據去判斷各個平台合適的貼文內容、形式，找出能觸及最多使用者的方式，並隨著時間與數據去學習、調整貼文的內容、時間點與受眾溝通方式等。
圖片、影音製作： 傳統的行銷在製作圖片、影音素材時，網網會使用Adobe的工具去製圖、製作影片，或是尋求美術設計師、剪輯師的協助。現代的數位行銷人則懂得善用Canva或是AI工具去快速產生圖片、影片素材，
總結來說，數位行銷的工作者會多方去接觸、學習並應用各類MarTech工具，但並非上述的每個方向都會去認識，但至少會在自己專精、熟悉的管道中，運用數位工具去提升工作效率與成效，甚至能把預算更精準地使用在對的地方。對於需要數位轉型、或是新創的企業來說，非常需要這類的人才，讓整體行銷走向，長期而言是往對的方向進行。
數位行銷工作者所需具備的特質
現代科技是持續進化的，會不斷有各種工具推陳出新，因此數位行銷的工作者會需要對新的工具、應用、事物抱持好奇心與學習心態，不去害怕接觸新的工具，甚至能在接觸新工具時，能思考這個工具在工作場景、行銷場景可以做什麼樣的應用。所以不只是『學習』，更需要有把工具『導入』與『應用』的積極度與思維，同時也需要是一個『勇於嘗試』的人，對這類工作者來說，害怕的不是犯錯，而是無法從錯誤中學習。
我要怎麼開始接觸數位行銷？
前面提到了許多數位行銷工具與應用場景，但其實不用過於害怕，對於一個剛開始接觸數位行銷的求職者而言，不一定急於馬上將所有工具都能熟悉與使用，可以先聚焦在其中一個方向的技能。
現在市面上對於各類Martech工具，已有許多『課程』可以去報名學習，除此之外，更重要的是需要一個『環境』。因此，首先在求職時，可以在104網站上以『數位行銷』、『SEO』、『廣告投放』、『社群行銷』等關鍵字進行搜尋，找出能提供自己成長舞台的職缺並投遞履歷，並在履歷中加入數位行銷人需要具備的特質。
接著在面試時，盡量多加詢問，確認這份職缺未來的工作內容，是否能聚焦在數位行銷上，同時確認公司有配置一定的預算與相應的規劃，若公司沒有配置數位行銷的主管，也至少要有導入數位工具的接受度，才能在日後的工作過程中，應用Martech工具去為提升成效，幫助公司成長的同時，也讓自己隨之成長。
數位行銷的職涯展望
在人生的過程中，難免會遇到好與不好的職場環境，但無論如何，都應該聚焦在是否能讓自己學習成長，如果確立要往數位行銷的路途上成長，那麼工作中是否能應用到MarTech工具就至關重要了。如果我們只是上過課程，但沒有在工作的過程中加以應用，那麼日久也會遺失掉這個技能。
在這個科技日新月異的年代，網路的使用者持續增加，未來企業對數位行銷人才的需求不會減少，甚至比起傳統的行銷企劃，成為這類人才能在求職的市場中更具競爭力。期望正要走上數位行銷之路的您，未來能積極、主動為公司導入數位行銷工具，在幫助企業數位轉型的過程中，也同時幫自己建立良好成長曲線，讓未來的職涯路更加順暢。
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從「難搞的低績效員工」到可管理的績效課題—HR 必備的診斷與處理策略
文／黃愛 Lilian Huang 104人資學院 資深專任顧問
績效其實等於「能力 × 意願」，處理低績效的第一步是釐清到底是哪一端出了問題。先檢視目標是否具挑戰性又可達成，避免因訂錯目標誤判員工；若是能力不足，可透過訓練、SOP或職務調整來支持；若是意願不足，則需透過面談釐清動機，並檢視主管互動與組織文化。管理者應以公平且具建設性的回饋促進進步，配合可量化的成長指標與定期檢視，將績效管理從零碎行為轉為制度、技能與文化並重的流程。
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前言：績效 = 能力 × 意願(1) 先檢視目標是否合理(2) 區分能力問題與意願問題(3) 注意管理者回饋與認可的公平性(4) 強化進步導向的回饋機制將績效管理視為一門「藝術」與系統工程為什麼現在就要重視？需要協助把策略落地？
在許多公司裡，主管與老闆常抱怨：「這位員工績效太低，真難處理！」但在執行績效管理（績效管理、低績效員工、目標設定）時，我們常忽略一個簡單卻關鍵的出發點：績效 = 能力（ability） × 意願（willingness）。弄清楚是哪一端出了問題，才能有對症下藥的作法。
1. 先檢視目標是否合理
很多所謂的「低績效」，其實是目標訂錯了。目標應該既有挑戰性也要可達成—不是要求會騎腳踏車的人去開車。年度目標應考量外在情勢（通膨、競爭）與個人進步期待（經驗累積、勝任力提升），逐步提高，而不是一夕暴增。合理的目標設定是誤評低績效的第一道防線。
2. 區分能力問題與意願問題
能力不足時，檢視是否給予足夠訓練、SOP、範本與時間，或是否須調整到更適配的職務。意願問題則可能源自個人價值觀或外在環境（主管態度、文化認可）。透過面談與行為觀察釐清原因，才能決定是投入發展還是結束關係。
3. 注意管理者回饋與認可的公平性
績效文化會因主管反應而塑造成型。若主管只在「少數錯誤」時嚴厲批評，卻在「少數成功」時過度獎勵某些低基期人員，會讓持續穩健表現的優秀員工感到不公平，反而破壞動力。管理者應誠實回應每位員工的貢獻，兼顧進步肯定與長期表現獎勵。
4. 強化進步導向的回饋機制
對於努力但尚未到位的員工，除了給予資源與明確指導，還要及時肯定每一次的改善；對於一貫表現佳但偶有失誤者，也要以發展角度回饋，而非一味責難。建立可量化的成長指標與定期回顧，有助於讓員工看到自己的職涯軌跡。
將績效管理視為一門「藝術」與系統工程
優秀的績效管理結合制度（績效評估、目標管理）、技能（主管領導、回饋技巧）與文化（公平、透明）。HR 應主動學習管理典範、設計培訓課程，並可透過顧問協助與系統工具把流程標準化，降低人為偏差，提升決策品質。
為什麼現在就要重視？
有效的績效管理能提升員工生產力、降低流動成本並促進人才發展，是人才策略（人才發展、員工激勵）成功的關鍵。錯誤的處理方式不只傷害當事人，也會讓整體團隊出現「不敢優秀」或「只追求半成功」的扭曲行為。
需要協助把策略落地嗎？
104人資學院提供專業的績效管理顧問服務，包含目標設定流程設計、主管回饋訓練、績效制度建置及優化。若您想系統化改善績效管理、建立公平透明的評估機制，歡迎聯絡我們，讓專家協助您把「難處理的低績效」轉化為可管理、可成長的人才資產。
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